ما هو الشراء المخفض؟
تقنية تخفيض الفائدة هي أسلوب تمويل للرهن العقاري يحاول فيه المشتري الحصول على معدل فائدة أقل على الأقل في السنوات الأولى من الرهن العقاري أو ربما طوال فترة الرهن. على سبيل المثال، تخفيض الفائدة 2-1 هو نوع محدد من تخفيض الفائدة على الرهن العقاري الذي يسمح للمشترين بتوفير في معدل الفائدة خلال أول سنتين من القرض. يمكن أيضًا استخدام هيكل 3-2-1 في تخفيض الفائدة.
النقاط الرئيسية
- يتيح شراء الفائدة للمشترين الحصول على معدل فائدة أقل عند الحصول على قرض عقاري.
- يمكن أن تساعد عمليات تخفيض الفائدة أصحاب المنازل في توفير المال على الفائدة طوال مدة القرض.
- يمكن أن يتضمن تخفيض الفائدة شراء نقاط خصم مقابل قرض الرهن العقاري، مما قد يتطلب دفع رسوم مقدمة.
- ما إذا كان من المنطقي اختيار تخفيض الفائدة عند شراء منزل يمكن أن يعتمد على معدل الفائدة الذي تتأهل له ومدة بقائك المخطط لها في المنزل.
فهم عمليات تخفيض الفائدة
تُعتبر تخفيضات الفائدة سهلة الفهم إذا فكرت فيها كإعانة رهن عقاري يقدمها البائع نيابة عن مشتري المنزل. عادةً ما يساهم البائع بأموال في حساب ضمان لتخفيض القرض خلال السنوات الأولى، مما يؤدي إلى تقليل الدفعة الشهرية على الرهن العقاري. قد يقدم البناة أو البائعون خيار تخفيض الفائدة للمساعدة في زيادة فرص بيع العقار، من خلال جعله أكثر قابلية للتحمل من الناحية المالية.
عادةً ما يقدم باني أو بائع العقار دفعات إلى مؤسسة الإقراض العقاري، والتي بدورها تخفض معدل الفائدة الشهري للمشتري، وبالتالي تخفض الدفعة الشهرية. ومع ذلك، عادةً ما يقوم بائع المنزل بزيادة سعر الشراء للمنزل لتعويض تكاليف اتفاقية التخفيض.
هيكلة تخفيض الفائدة
يمكن هيكلة شروط تخفيض الفائدة بطرق مختلفة لقروض الرهن العقاري. تستمر معظم تخفيضات الفائدة لبضع سنوات، ثم تزداد دفعات الرهن العقاري إلى المعدل القياسي بمجرد انتهاء فترة التخفيض. يُعتبر تخفيض الفائدة 3-2-1 و2-1 من الهيكليات الشائعة التي يمكن أن يستخدمها مقرضو الرهن العقاري.
3-2-1 تخفيض تدريجي في سعر الفائدة
في نظام 3-2-1 buydown، يدفع المشتري دفعات أقل على القرض خلال السنوات الثلاث الأولى. في كل من السنوات الثلاث الأولى من الرهن العقاري، ستزداد نسبة الفائدة للمشتري تدريجيًا بنسبة 1% سنويًا. ستطبق نسبة الفائدة الكاملة بدءًا من السنة الرابعة لقرض الرهن العقاري.
بينما حصل المشتري على توفير من انخفاض سعر الفائدة في السنوات الثلاث الأولى، كان الفرق في الدفعات سيتم تقديمه من قبل البائع للمقرض كإعانة.
2-1 شراء بمعدل فائدة مخفض مؤقتًا
يتم هيكلة الشراء المؤجل 2-1 بنفس طريقة الشراء المؤجل 3-2-1؛ ومع ذلك، فإن الخصم يكون متاحًا فقط لأول عامين. لذلك، ستحصل على تخفيض بنسبة 2% في معدل الفائدة للسنة الأولى من الرهن العقاري، ثم خصم بنسبة 1% للسنة الثانية من الرهن العقاري. سيزداد معدل الفائدة الخاص بك—ومدفوعاتك الشهرية—بمرور الوقت حتى يصل قرضك إلى نسبة الفائدة الفعلية.
يحدث هذا في السنة الثالثة من القرض. في هذه المرحلة، ستعكس دفعتك الشهرية للرهن العقاري معدل القرض الحقيقي. ستدفع مقدمًا مقابل تخفيض 2-1 عند الإغلاق، ومن الناحية النظرية، فإن الأموال التي توفرها خلال السنتين الأوليين ستعوض تلك الدفعة.
مهم
ضع في اعتبارك معدلات الفائدة التي من المحتمل أن تكون مؤهلاً لها، بناءً على تاريخك الائتماني ودخلك، لتحديد ما إذا كان شراء الفائدة يستحق ذلك.
إيجابيات وسلبيات تخفيض الفائدة
ما إذا كان من المنطقي استخدام تخفيض الفائدة لشراء منزل يمكن أن يعتمد على عدة عوامل، بما في ذلك مبلغ الرهن العقاري، وسعر الفائدة الأولي، والمبلغ الذي يمكنك توفيره في الفائدة خلال فترة القرض الأولية، وتقدير دخلك المستقبلي. كما يمكن أن يؤثر طول المدة التي تخطط للبقاء فيها في المنزل على تحديد نقطة التعادل الخاصة بك.
الإيجابيات
يُقلل شراء الفائدة مؤقتًا من معدل الفائدة الخاص بك، مما يوفر لك المال ويخفض دفعاتك الشهرية خلال فترة القرض الأولية.
اختيار خيار الشراء المخفض قد يتيح لك دفع مبلغ أقل لشراء المنزل مقارنة بسعر الإدراج الذي حدده البائع.
قد يكون ذلك منطقيًا للمشترين الذين يتوقعون زيادة دخلهم في السنوات القادمة.
سلبيات
بمجرد انتهاء معدل الشراء المخفض، قد تكون دفعتك الشهرية أعلى مما هو متوقع.
قد لا يكون خيار الشراء المخفض متاحًا لأنواع معينة من العقارات أو أنواع القروض.
إذا لم يزداد دخلك، فقد تواجه صعوبة في سداد دفعات الرهن العقاري الشهرية.
المزايا الموضحة
- توفير الفائدة: اختيار تخفيض الفائدة يمكن أن يوفر لك المال على تكاليف الفائدة خلال أول سنتين (مع تخفيض 2-1) أو ثلاث سنوات (مع تخفيض 3-2-1) من الرهن العقاري.
- تخفيض السعر: إذا كان البائع يعرض دفع شيء نحو تخفيض السعر، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل تكلفة شراء المنزل.
- التكيف مع الدفعات الأعلى: إذا كنت قد بدأت للتو حياتك المهنية ومن المتوقع أن يرتفع دخلك، فقد لا تواجه أي مشاكل في سداد دفعات الرهن العقاري الأعلى مع مرور الوقت.
شرح العيوب
- القدرة على التحمل المستمرة: بمجرد انتهاء فترة السعر الأولية، قد تكون دفعاتك الشهرية أعلى بكثير مما اعتدت عليه. قد يكون ذلك مشكلة إذا انخفض دخلك منذ شراء المنزل.
- التوافر: قد تكون قدرتك على الاستفادة من تخفيض السعر محدودة بنوع العقار المعني أو نوع قرض الرهن العقاري الذي تتقدم للحصول عليه.
- مخاطر التخلف عن السداد: إذا لم تتمكن من دفع الأقساط الأعلى بعد فترة التخفيض الأولية، فقد تكون في خطر أكبر لفقدان المنزل بسبب الحجز.
مثال على رهن عقاري مخفض الفائدة
إليك بعض الأمثلة عن كيفية عمل رهن عقاري بنظام التخفيض. لنفترض أنك تقترض 250,000 دولار بقرض ثابت لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة 6.75%. يمكنك الاختيار بين تخفيض 2-1 أو تخفيض 3-2-1.
إليك كيف سيبدو تقسيم القرض مع خيار تخفيض الفائدة 2-1:
- السنة الأولى: 1,304 دولار بمعدل فائدة 4.75%
- السنة الثانية: 1,459 دولارًا بفائدة 5.75%
- السنة الثالثة: 1,622 دولارًا بفائدة كاملة بنسبة 6.75%
ستكون رسوم التخفيض لهذا القرض 5,759 دولارًا. الآن، لنفترض أنك اخترت التخفيض 3-2-1 بدلاً من ذلك. إليك كيف ستبدو دفعات قرضك:
- السنة الأولى: 1,158 دولار بمعدل فائدة 3.75%
- السنة الثانية: 1,304 دولار أمريكي بفائدة 4.75%
- السنة الثالثة: 1,459 دولارًا بفائدة 5.75%
- السنة الرابعة: 1,622 دولار بفائدة كاملة بنسبة 6.75%
في هذه الأثناء، تزداد رسوم التخفيض لهذا القرض لتصل إلى 11,324 دولارًا. لذلك، عند النظر في خيار التخفيض، من المهم النظر إلى ما هو أبعد من فترة الدفعات المنخفضة الأولية لتحديد ما إذا كانت التكاليف المتضمنة في المدى القريب تستحق أي توفير في الفائدة قد تحققه.
متى يتم استخدام تخفيض سعر الفائدة؟
قد يكون شراء الفائدة منطقيًا للمشترين إذا سمح لهم بالحصول على رهن عقاري دون زيادة كبيرة في سعر شراء المنزل أو استنزاف احتياطياتهم النقدية. كما قد يكون شراء الفائدة أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم دخل مستقر من المتوقع أن ينمو على مدى فترة القرض، مما يسهل عليهم مواكبة زيادات الدفعات بمجرد انتهاء فترة السعر الأولي.
لكن مرة أخرى، التوقيت مهم. إذا لم تكن تخطط للبقاء في المنزل لمدة لا تقل عن خمس سنوات، فقد لا ترى أي توفير حقيقي على الإطلاق من تخفيض سعر الفائدة. لذا فكر في خططك المستقبلية لشراء منزل ومدة بقائك المحتملة قبل الالتزام بتخفيض سعر الفائدة على الرهن العقاري.
تذكر أيضًا أن ليس كل قرض عقاري مؤهل لعملية التخفيض. على سبيل المثال، لا يمكنك استخدامها لشراء عقار استثماري أو لإعادة التمويل النقدي. القروض المدعومة من الحكومة، مثل قروض FHA وقروض USDA، لديها أيضًا إرشادات محددة بشأن عمليات التخفيض ومتى يمكن استخدامها.
طرق أخرى لخفض معدلات الرهن العقاري
بدلاً من ذلك، يمكن للمشترين اختيار دفع نقاط الخصم لخفض معدل الفائدة الخاص بهم. في هذا السيناريو، يدفع المشتري المال مقدمًا لشراء النقاط، ويقوم المقرض بتخفيض معدل الفائدة نتيجة لذلك. يمكن لنقاط الخصم أن تخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري طوال مدة القرض، وليس فقط للسنتين الأوليين.
الشراء المخفض ليس هو نفسه الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، حيث يكون السعر ثابتًا لفترة زمنية محددة قبل أن يتغير إلى سعر متغير. على سبيل المثال، الرهن العقاري الهجين 5/1 ARM يحتوي على سعر ثابت خلال السنوات الخمس الأولى، ثم يتغير السعر سنويًا كل عام بعد ذلك، بناءً على أداء معدل مرجعي أساسي.
كيف يعمل تخفيض سعر الفائدة؟
شراء الرهن العقاري يسمح للمشتري بتخفيض مؤقت لمعدل الفائدة على قرض المنزل خلال السنوات الأولى، مقابل دفع رسوم.
كم عدد النقاط التي يمكنك شراؤها لتخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري؟
لا يوجد حد محدد لعدد النقاط التي يمكن لشخص ما شراؤها لتخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري. ولكن عدد النقاط التي قد يُسمح للمشتري الفرد بشرائها يمكن أن يعتمد على نوع الرهن العقاري وشروط القرض.
هل يستحق الأمر شراء النقاط المخفضة؟
قد يكون شراء الرهن العقاري مفيدًا إذا كنت قادرًا على توفير المال على معدل الفائدة خلال الجزء الأول من فترة القرض. من المهم، مع ذلك، أن تأخذ في الاعتبار ما قد تدفعه كرسوم للشراء ومدى طول الفترة التي تخطط للبقاء فيها في المنزل لتقدير إجمالي مدخراتك.
الخلاصة
قد توفر لك تخفيضات الرهن العقاري المال على الفائدة من خلال تقليل المعدل الذي تدفعه في بداية القرض. عندما يساهم الباني أو البائع في تخفيض الرهن، يمكن أن يجعل المنزل أكثر قابلية للشراء. فهم كيفية عمل تخفيضات الرهن يتيح لك استكشاف المزيد من الخيارات في الطريقة التي تشتري بها منزلك القادم.