الرهن العقاري بنظام 3-2-1 هو نوع من قروض المنازل التي يمكن أن تساعد المشترين المحتملين في تحقيق هدفهم في امتلاك منزل عندما تهدد معدلات الرهن العقاري المرتفعة بإخراجهم من السوق. يتم تخفيض معدل الفائدة على القرض في السنوات الثلاث الأولى من مدة القرض. في السنة الرابعة، يتم تطبيق المعدل الأصلي ويستمر طوال مدة الرهن العقاري.
تابع القراءة لتتعرف على كيفية عمل رهن عقاري بنظام 3-2-1 buydown وما إذا كان مناسبًا لاحتياجاتك.
النقاط الرئيسية
- مع رهن عقاري بنظام 3-2-1 buydown، يدفع المقترض معدل فائدة أقل من المعتاد خلال السنوات الثلاث الأولى من القرض.
- يتم تخفيض معدل الفائدة على القرض بنسبة 3% في السنة الأولى، و2% في السنة الثانية، و1% في السنة الثالثة؛ على سبيل المثال، سيكون الرهن العقاري بنسبة 5% فقط 2% في السنة الأولى.
- بعد انتهاء فترة التخفيض، يقوم المقرض بفرض سعر الفائدة الكامل لبقية مدة الرهن العقاري.
- غالبًا ما يستخدم البائعون، بما في ذلك بناة المنازل، تخفيضات الأسعار لمساعدة المشترين على تحمل تكلفة العقار.
كيف تعمل رهون 3-2-1 Buydown
تقنية buydown هي تقنية تمويل الرهن العقاري التي تسمح للمشتري بالحصول على معدل فائدة أقل على الأقل في السنوات الأولى من القرض، أو ربما طوال مدة القرض. وهي مشابهة لممارسة شراء نقاط الخصم على الرهن العقاري مقابل معدل فائدة أقل، إلا أنها مؤقتة.
عادةً ما يتحمل البائع أو باني المنازل (وأحيانًا حتى مقرض الرهن العقاري) تكلفة تخفيض الفائدة 3-2-1. تتساوى التكلفة مع المدخرات التي يحصل عليها المشتري في السنوات الثلاث الأولى.
بشكل عام، تتوفر قروض 3-2-1 buydown فقط للمنازل الأساسية والثانوية، وليس للعقارات الاستثمارية. كما أن 3-2-1 buydown غير متاح كجزء من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) مع فترة أولية تقل عن خمس سنوات.
يتم تخفيض سعر الفائدة على الرهن العقاري بنظام "3-2-1 buydown" بنسبة 3% للسنة الأولى، و2% للسنة الثانية، و1% للسنة الثالثة. ثم يتم تطبيق سعر الفائدة الأصلي لبقية مدة القرض. بالمقابل، مع نظام 2-1 buydown، يتم تخفيض السعر بنسبة 2% للسنة الأولى، و1% للسنة الثانية، ثم يرتفع إلى السعر الأصلي عند انتهاء فترة التخفيض.
إيجابيات وسلبيات رهن عقاري بنظام 3-2-1 Buydown
الإيجابيات
- يمكن أن يكون رهن الشراء التدريجي 3-2-1 خيارًا جذابًا للمشترين عندما تكون معدلات الرهن العقاري مرتفعة بما يكفي لتثبيط شراء منزل.
- يقدمون للبائعين طريقة لجذب المشترين في الأسواق العقارية الصعبة.
- يمكن أن تكون قروض التخفيض مفيدة للمقترضين الذين قد لا يمتلكون الأموال اللازمة اليوم ولكنهم يتوقعون أن يكون لديهم دخل أعلى في السنوات القادمة.
- خلال السنوات الثلاث الأولى من الدفعات الشهرية المنخفضة، يمكن للمقترضين تخصيص الأموال لنفقات أخرى، مثل إصلاحات المنزل أو تجديده.
- عندما يتم تعديل القرض أخيرًا إلى سعر الفائدة الدائم، يكون لدى المقترضين اليقين بمعرفة ما ستكون عليه دفعاتهم لسنوات قادمة، مما يمكن أن يكون مفيدًا للتخطيط المالي.
السلبيات
- أحد العيوب المحتملة لقرض الرهن العقاري بنظام 3-2-1 هو أنه قد يغري المقترض بشراء منزل أغلى مما يستطيع تحمله.
- التكاليف الشهرية المنخفضة مؤقتة، ويجب أن يكون المشترون مستعدين لزيادة في الدفعات.
- قد يجد المقترضون الذين يفترضون أن دخلهم سيرتفع بما يكفي لتحمل الدفعات المستقبلية أنفسهم في مشكلة مالية إذا لم يحدث ذلك.
من الذي يدعم الرهون العقارية بنظام 3-2-1 Buydown؟
يمثل التوفير الذي يحققه مشتري المنزل في السنوات الثلاث الأولى من فترة الرهن العقاري المخفض تكلفة رهن عقاري بنظام 3-2-1. عادةً ما يتم تغطية هذه التكلفة من قبل شخص آخر غير المشتري، مثل البائع أو باني المنازل أو حتى المقرض. على سبيل المثال، قد يكون البائعون المتحمسون على استعداد لدفع التكلفة لجذب المشترين وإتمام الصفقة.
في بعض الحالات، قد تقوم الشركة التي تنقل موظفًا إلى مدينة جديدة بتغطية تكلفة التخفيض لتسهيل نفقات الانتقال. بشكل أكثر شيوعًا، يقدم مطورو العقارات تخفيضات كحوافز للمشترين المحتملين للمنازل الجديدة.
هل رهن الشراء بتخفيض 3-2-1 مناسب لك؟
كما ذُكر، يمكن أن يكون من المخاطرة الحصول على رهن عقاري بنظام 3-2-1 على افتراض أن دخلك سيرتفع بشكل كافٍ خلال السنوات الثلاث المقبلة بحيث تتمكن من تحمل دفعات الرهن العقاري عندما تصل إلى أقصى مستوى لها.
لهذا السبب، يجب عليك أن تأخذ في الاعتبار مدى أمان وظيفتك وما إذا كانت الظروف غير المتوقعة قد تجعل دفعات منزلك غير قابلة للإدارة بمجرد وصولك إلى السنة الرابعة.
بالإضافة إلى ذلك، إذا كان عليك بأي فرصة أن تدفع بنفسك لتخفيض الفائدة، فإن السؤال الرئيسي الذي يجب أن تطرحه على نفسك هو ما إذا كان دفع المبلغ نقدًا مقدمًا يستحق السنوات العديدة من الدفعات المنخفضة التي ستحصل عليها في المقابل.
على سبيل المثال، قد يكون لديك استخدامات أخرى لتلك الأموال، مثل استثمارها أو استخدامها لسداد ديون أخرى بفوائد أعلى (مثل بطاقات الائتمان أو قروض السيارات). إذا كان لديك المال الفائض ولا تحتاجه لأي شيء آخر، فقد يكون رهن عقاري بنظام 3-2-1 خيارًا منطقيًا.
يصبح السؤال أسهل للإجابة عندما يتكفل طرف آخر بتكاليف التخفيض. ولكن حتى في هذه الحالة، اسأل نفسك ما إذا كانت الدفعات الشهرية القصوى ستكون في متناول اليد. هل يمكن أن تؤدي الأسعار الأولية المنخفضة بشكل مغري إلى رغبتك في شراء منزل أكثر تكلفة وتحمل رهن عقاري أكبر مما هو منطقي من الناحية المالية؟ ستحتاج أيضًا إلى التأكد من أن المنزل مسعر بشكل عادل في المقام الأول وأن البائع لا يرفع السعر لتغطية تكاليف التخفيض.
ما هي تكلفة رهن عقاري بنظام 3-2-1 Buydown؟
تكلفة رهن عقاري بنظام 3-2-1 هي إجمالي المبلغ الذي يوفره المشتري خلال فترة الثلاث سنوات من معدلات الفائدة المنخفضة.
من يدفع مقابل رهن عقاري بتخفيض 3-2-1؟
عادةً ما يتحمل البائع أو باني المنازل أو المقرض تكلفة تخفيض الرهن العقاري. في بعض الأحيان، يقوم أصحاب العمل بدفع تكلفة التخفيض إذا كانوا ينقلون موظفًا إلى منطقة أخرى ويرغبون في تخفيف العبء المالي. وفي بعض الأحيان، قد يتحمل المشتري أو المقترض هذه التكلفة.
هل يعتبر الرهن العقاري بتخفيض 3-2-1 صفقة جيدة؟
يمكن أن يكون رهن 3-2-1 buydown صفقة جيدة للمشتري، خاصة إذا كان شخص آخر، مثل البائع، هو الذي يدفع تكاليفه. ومع ذلك، يجب على المشترين أن يكونوا متأكدين بشكل معقول من قدرتهم على تحمل دفعات الرهن العقاري الخاصة بهم بمجرد تطبيق سعر الفائدة الكامل من السنة الرابعة فصاعدًا. وإلا، فقد يجدون أنفسهم في وضع مالي صعب للغاية، وفي أسوأ الحالات، قد يفقدون منازلهم.
الخلاصة
يوفر رهن عقاري بنظام 3-2-1 خيار تمويل للمشترين يمكنهم من شراء منزل حتى في ظل بيئة ذات معدلات فائدة مرتفعة. يوفر لهم طريقة لتوفير المال على الدفعات الشهرية للقرض في السنوات الثلاث الأولى من القرض. ومع ذلك، يجب على المقترضين أن يفهموا أن دفعاتهم الشهرية ستزداد في السنة الرابعة من القرض إلى معدل الفائدة الأصلي وستبقى عند هذا المستوى طوال مدة الرهن العقاري.