خفايا وأسرار نقاط الخصم على الرهن العقاري

ما هي نقاط الخصم؟

النقاط المخفضة هي نوع من الفائدة المدفوعة مسبقًا أو الرسوم التي يمكن لمقترضي الرهن العقاري شراؤها من مقرضي الرهن العقاري لتقليل مقدار الفائدة على دفعاتهم الشهرية اللاحقة، مما يعني إنفاق المزيد مقدمًا لدفع أقل لاحقًا. النقاط المخفضة قابلة للخصم الضريبي.

النقاط الرئيسية

• النقاط المخفضة هي شكل من أشكال الفائدة المدفوعة مسبقًا التي يمكنك شراؤها لتخفيض معدل الفائدة الخاص بك.
• النقاط المخفضة هي رسوم تُدفع مرة واحدة، تُدفع مقدمًا عند ترتيب الرهن العقاري لأول مرة أو أثناء إعادة التمويل.
• كل نقطة خصم تكلف عادة 1% من إجمالي القرض وتخفض معدل الفائدة على القرض بمقدار ثُمن إلى ربع في المئة.
• يمكن في بعض الأحيان دمج النقاط في رصيد القرض أو دفعها من قبل البائع.
• تعتبر نقاط الخصم خيارًا جيدًا إذا كنت تنوي الاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة طويلة من الزمن.

كيف تعمل نقاط الخصم

نوع من نقاط الرهن العقاري، تُعتبر نقاط الخصم تكلفة إغلاق رهن عقاري تُدفع مرة واحدة مقدمًا، وتمنحك الوصول إلى معدل فائدة مخفض طوال مدة القرض. عادةً ما تكلف كل نقطة خصم 1% من إجمالي مبلغ القرض، وتخفض كل نقطة معدل الفائدة على القرض بمقدار يتراوح بين ثُمن إلى ربع بالمائة.

على سبيل المثال، في قرض بقيمة 200,000 دولار، كل نقطة ستكلف 2,000 دولار. بافتراض أن معدل الفائدة على الرهن العقاري هو 4.5% وكل نقطة تخفض معدل الفائدة بنسبة 0.25%، فإن شراء نقطتين يكلف 4,000 دولار وينتج عنه معدل فائدة 4.0%. اعتمادًا على مدة الرهن العقاري عند هذا المعدل، يمكن أن يؤدي ذلك إلى توفير كبير على المدى الطويل. دعونا نلقي نظرة على كيفية توزيع الدفعات على مثل هذا القرض، بافتراض الرهن العقاري الكلاسيكي لمدة 30 عامًا:

تأثير دفع النقاط على رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا

لا توجد نقاط

1 نقطة (2,000 دولار)

2 نقاط (4,000 دولار)

معدل النسبة السنوية (APR)

٤.٥٪

٤.٢٥٪

٤.٠٪

الدفع الشهري

١٬٠١٣٫٣٧ دولارًا

٩٨٣.٨٨ دولارًا

٩٥٤.٨٣ دولارًا

مدخرات الدفع الشهري

 --

٢٩٫٤٩ دولارًا

٥٨٫٥٤ دولارًا

الوقت اللازم للوصول إلى نقطة التعادل لاسترداد التكلفة

 --

68 شهرًا

68 شهرًا

إجمالي المدخرات على مدى عمر القرض

 --

١٠٬٦١٦٫٤٠ دولارًا

٢١٬٠٧٤٫٤٠ دولارًا

المصدر: بنك أوف أمريكا

كلما زادت مدة القرض، زادت الفائدة التي تدفعها عليه—هذا هو الحال بشكل عام في التمويل. لذلك، فإن النقاط تكون مثالية لقرض عقاري طويل الأجل بمعدل ثابت (20 إلى 30 عامًا) والذي من غير المحتمل أن يتم إعادة تمويله في أي وقت قريب.

كيفية دفع نقاط الرهن العقاري

من المرجح أن يتحمل المقترض الذي يدفع نقاط الخصم هذه التكاليف من جيبه الخاص. ومع ذلك، هناك العديد من السيناريوهات، خاصة في أسواق العقارات التي يسيطر عليها المشترون، حيث يعرض البائع دفع مبلغ معين من تكاليف الإغلاق. إذا لم تصل تكاليف الإغلاق الأخرى، مثل رسوم إنشاء القرض وتكلفة تأمين الملكية، إلى هذا الحد، يمكن للمشتري غالبًا إضافة نقاط الخصم وبالتالي خفض معدل الفائدة الخاص به.

تقليل معدل الفائدة على الرهن العقاري باستخدام النقاط المخفضة لا يتطلب دائمًا الدفع من جيبك الخاص، خاصة في حالة إعادة التمويل، حيث يمكن للمقرض أن يضيف النقاط المخفضة، بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق الأخرى، إلى رصيد القرض الجديد. هذا يمنعك من دفع المزيد من المال عند طاولة الإغلاق، ولكنه أيضًا يقلل من موقفك في حقوق الملكية في المنزل.

لأن خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) تعتبر نقاط الخصم فائدة مسبقة الدفع على الرهن العقاري، فهي عادة ما تكون قابلة للخصم الضريبي على مدى عمر القرض. إذا كانت هي وشراء المنزل تفيان بشروط معينة، فيمكن أن تكون قابلة للخصم بالكامل للسنة التي تم دفعها فيها.

هل يمكنك التفاوض على نقاط الرهن العقاري؟

النقاط بالتأكيد قابلة للتفاوض. عدد النقاط التي تشتريها - أو ما إذا كنت ستشتري أيًا منها على الإطلاق - يعود إليك. عادةً، عندما يعرض المقرضون خيارات الرهن العقاري التي تتأهل لها، سيظهرون لك عدة معدلات مختلفة، بما في ذلك تلك التي يمكنك الحصول عليها إذا قمت بشراء نقاط الخصم.

بشكل دقيق، أنت لا تتفاوض على النقاط نفسها بل على معدل فائدة أقل طوال فترة القرض. شروط النقاط - تكلفة كل نقطة، ومدى تخفيضها لمعدل النسبة السنوية (APR) - يتم تحديدها من قبل المؤسسة المالية. ولكن إذا كنت قد قمت بـ التسوق ووجدت عرضًا أفضل في مكان آخر، فقد يقومون بمطابقته - خاصة إذا كان لديك تاريخ ائتماني قوي وتبدو كعميل مسؤول ومرغوب فيه.

نقاط الخصم ونقاط الإنشاء ليستا نفس الشيء. نقاط الإنشاء هي رسوم يفرضها المقرضون لإتمام الرهن العقاري، وهي جزء من تكاليف الإغلاق عند شراء منزل. نقاط الإنشاء هي في الأساس رسوم إضافية لا تتعلق بسعر الفائدة وعادةً ما تكون غير اختيارية أو قابلة للتفاوض أو قابلة للخصم الضريبي.

هل يجب عليك شراء نقاط الخصم؟

بالنسبة للمقرضين، فإن نقاط الخصم توفر ميزة واضحة: حيث يحصلون على النقد مقدمًا بدلاً من الانتظار للحصول على المال في شكل دفعات فائدة على مدى الوقت. يمكن أن يعزز هذا من سيولة المؤسسة المالية liquidity.

يستفيد المقترضون أيضًا من نقاط الخصم، حيث يتمثل الفائدة الرئيسية في تقليل الدفعات على مدار فترة القرض. بشكل أساسي، تدفع جزءًا من الفائدة مقدمًا—في بداية الرهن العقاري—مقابل الحصول على معدل فائدة أقل لاحقًا. ومع ذلك، ينطبق هذا الفائدة فقط إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالرهن العقاري لفترة كافية لتوفير المال من خلال الدفعات الفائدة الأقل.

على سبيل المثال، يحتاج المقترض الذي يدفع 4,000 دولار في نقاط الخصم لتوفير 80 دولارًا شهريًا في رسوم الفائدة إلى الاحتفاظ بالقرض لمدة 50 شهرًا، أو أربع سنوات وشهرين، للوصول إلى نقطة التعادل. إذا كان المقترض يعتقد أنه قد يبيع العقار أو يعيد تمويل قرضه قبل مرور 50 شهرًا، فعليه أن يفكر في تقليل ما يدفعه في نقاط الخصم وقبول معدل فائدة أعلى قليلاً.

بشكل عام، كلما طالت مدة خطتك لامتلاك المنزل، زادت الفائدة التي يمكنك توفيرها على الفائدة طوال فترة القرض من خلال النقاط. في نهاية المطاف، تعتمد فوائد نقاط الخصم على الحسابات الرياضية. إذا كنت تستطيع تحمل دفع بضعة آلاف إضافية مقدمًا، فقد تؤدي إلى توفير كبير في التكاليف على المدى الطويل، خاصة إذا كان المنزل يحتاج إلى تجديدات. أو قد تكون تكلفة غير ضرورية كان يمكن للمقترض تجنبها من خلال تخطيط أكثر تنظيمًا.

كم نقطة تخفض معدل الرهن العقاري؟

عندما تشتري نقطة واحدة لتخفيض فائدة الرهن العقاري، يمكنك عادةً تقليلها بنسبة 0.25%، على الرغم من أن المبلغ الدقيق سيختلف حسب المقرض. لذلك، إذا كانت نسبة الفائدة لديك 6.5% واشتريت نقطتين، يمكن أن تصبح نسبة الفائدة الجديدة 6%. عادةً ما تكلف نقطة الرهن العقاري 1% من قيمة الرهن العقاري الخاص بك.

ما هي اعتمادات المقرض؟

الائتمانات المقدمة من المقرض، على عكس نقاط الخصم على الرهن العقاري، هي عندما تحصل على معدل فائدة أعلى، وفي المقابل، يقدم لك المقرض أموالًا لتعويض تكاليف الإغلاق الخاصة بك. عند استخدام الائتمانات المقدمة من المقرض، ستدفع أكثر على المدى الطويل في الفائدة.

كم عدد نقاط الرهن العقاري التي يمكنك شراؤها؟

يمكن للمقرضين تحديد شروطهم الخاصة للمبلغ الذي يفرضونه على النقاط والرسوم. بالنسبة للمقرضين الذين يقدمون الرهن العقاري المؤهل بموجب قاعدة القدرة على السداد، فإن مكتب الحماية المالية للمستهلك يحدد بعد ذلك الحد الأقصى للنقاط والرسوم التي يمكنهم فرضها. بالنسبة للقروض التي تبلغ قيمتها 100,000 دولار أو أكثر، يمكن للمقرضين فرض رسوم تصل إلى 3% فقط من القرض للرهن العقاري المؤهل.

الخلاصة

إذا كنت تستطيع شراء نقاط الرهن العقاري مع الرهن العقاري الخاص بك، يمكنك توفير مبلغ كبير من الفوائد على المدى الطويل. ومع ذلك، إذا كنت تخطط للاحتفاظ بممتلكاتك لفترة قصيرة فقط أو إذا كنت تعاني من ضيق في السيولة النقدية، فقد لا تكون نقاط الرهن العقاري منطقية. قم بموازنة الإيجابيات والسلبيات، ربما بمساعدة مستشار مالي، لتحديد ما إذا كان شراء نقاط خصم الرهن العقاري فكرة جيدة بالنسبة لك.