ما هي القيمة المقدرة؟
القيمة المقدّرة هي تقييم لقيمة العقار بناءً على نقطة زمنية معينة. يتم إجراء التقييم بواسطة مثمن محترف خلال عملية الإنشاء للرهن العقاري. عادةً ما يتم اختيار المثمن من قبل المقرض، ولكن يتم دفع تكلفة التقييم من قبل المقترض.
قد لا تتوافق القيمة المقدرة مع القيمة السوقية لأصل أو عقار.
فهم القيم المقدّرة
القيمة المقدرة للمنزل هي عامل مهم في عملية الاكتتاب للقروض وتلعب دورًا في تحديد مقدار المال الذي يمكن اقتراضه وبأي شروط. على سبيل المثال، نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تعتمد على القيمة المقدرة.
بشكل عام، إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 80%، سيطلب المقرض من المقترض شراء تأمين رهن عقاري خاص. إذا انخفضت نسبة القرض إلى القيمة إلى 78% عند إجراء تقييم جديد، قد يتم إلغاء دفعات تأمين الرهن العقاري الخاص.
قد لا تتوافق القيمة المقدّرة مع القيمة السوقية الفعلية أو سعر بيع المنزل أو أي أصل آخر. في الواقع، قد يُباع المنزل بأعلى من القيمة المقدّرة إذا كان هناك حرب مزايدة أو إذا كان سوق العقارات في منطقة معينة نشطًا.
النقاط الرئيسية
- القيمة المقدّرة هي حكم مهني على قيمة العقار، والتي قد لا تتوافق مع قيمته السوقية الفعلية أو سعر البيع.
- يعتمد المقرضون على القيم المقدرة لتحديد شروط الرهن العقاري مثل حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
- قد يسعى بائعو المنازل إلى زيادة القيمة المقدرة من خلال تحسينات رأس المال والتجديدات، وجاذبية المظهر الخارجي، والإصلاحات الأساسية.
دور القيمة المقدّرة في العقارات
يمكن أن يختلف التقييم المقدّر لقيمة العقار عن القيمة السوقية وحتى عن السعر المتفق عليه لشراء منزل. القيمة السوقية للعقار هي السعر الذي يكون المشترون على استعداد لدفعه لشراء العقار. على سبيل المثال، قد يعرض المشتري 225,000 دولار لشراء منزل قام البائع بتسويقه بسعر 240,000 دولار. قد يؤدي ذلك إلى مفاوضات بين البائع والمشترين مع إمكانية التوصل إلى سعر تسوية في مكان ما بينهما.
تلك المستويات السعرية قد تختلف عن القيمة المقدرة التي سيستخدمها المقرض لتحديد مقدار التمويل الذي سيتم الموافقة عليه لعملية الشراء.
العوامل التي يمكن أن تؤثر على القيمة المقدرة لقطعة من العقار تشمل جاذبيتها الخارجية، وأي مشاكل في البنية التحتية تحتاج إلى معالجة، وأسعار البيع المقارنة للمنازل المجاورة، ومعدلات الجريمة المحلية. القرب من ميزات غير مرغوب فيها يمكن أن يؤثر سلبًا على القيمة المقدرة. قد يشمل ذلك التواجد بجوار مصدر للتلوث الضوضائي مثل مطار أو محطة قطار. إذا كان العقار في حالة جيدة، فقد تتماشى قيمته المقدرة مع العقارات المماثلة في المنطقة المحيطة.
تحسين القيمة المقدرة
قد يسعى مالكو العقارات إلى تحسين القيمة المقدرة للعقار من خلال إجراء تحسينات تتجاوز الصيانة العامة والإصلاحات الأساسية. على سبيل المثال، قد يقوم صاحب المنزل بإضافة سطح أو فناء إلى العقار لزيادة خيارات الترفيه. يمكن تحسين التدفئة والتهوية باستخدام معدات أكثر كفاءة في استهلاك الطاقة. يمكن تركيب أنظمة تحكم ذكية تتيح تشغيل الأجهزة والإضاءة وأنظمة الأمان في جميع أنحاء المنزل عن بُعد وبشكل تلقائي. يمكن توسيع المرآب لاستيعاب المزيد من المركبات. قد يتم ترقية الحمامات بإضافة دشات أو أحواض جديدة. يمكن تجديد المطابخ بأفران جديدة وزيادة مساحة الأسطح ونظام التخلص من النفايات. التحسينات الدائمة التي تزيد من متعة واستخدام العقار يمكن أن تزيد أيضًا من القيمة المقدرة له.