ما هو الإصدار؟
عملية الإصدار هي العملية متعددة الخطوات التي يجب أن يمر بها كل فرد للحصول على رهن عقاري أو قرض سكني. ينطبق المصطلح أيضًا على أنواع أخرى من القروض الشخصية المطفأة. غالبًا ما تكون عملية الإصدار طويلة ويتم الإشراف عليها من قبل مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) لضمان الامتثال للعنوان الرابع عشر من قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك. تهدف رسوم إصدار القرض، التي تكون عادة حوالي 1% من القرض، إلى تعويض المقرض عن العمل المتضمن في العملية.
النقاط الرئيسية
- غالبًا ما تتضمن عملية الإنشاء عددًا من الخطوات وتتم تحت إشراف مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC).
- التأهيل المسبق هو الخطوة الأولى في عملية الإنشاء وهو عندما يحصل موظف القروض على جميع البيانات والمعلومات الأساسية المتعلقة بالدخل والعقار المعني.
- يتم بعد ذلك معالجة جميع الأوراق والمستندات من خلال برنامج اكتتاب تلقائي للحصول على الموافقة على القرض.
كيف تعمل عملية الإنشاء
القروض تساعد المستهلكين والشركات في تحقيق أهدافهم والتزاماتهم المالية. يمكن استخدامها لإجراء عمليات شراء كبيرة، أو سداد الديون، أو القيام باستثمارات، أو شراء ممتلكات مثل المنازل. لكي يتم الموافقة على القرض، يجب على المقترض التقدم بطلب للحصول على التمويل.
يجب على المقترضين تقديم أنواع مختلفة من المعلومات والوثائق المالية إلى المؤسسة المالية أو أي مقرض آخر خلال عملية الإنشاء. بعض الأنواع الأكثر شيوعًا من المعلومات والوثائق المطلوبة تشمل:
- الإقرارات الضريبية
- تاريخ الدفع
- كشوفات الحسابات البنكية والأرصدة
ثم يستخدم المقرضون هذه المعلومات لتحديد نوع القرض وسعر الفائدة الذي يكون المقترض مؤهلاً له. كما يعتمد المقرضون على معلومات أخرى، خاصةً تقرير الائتمان الخاص بالمقترض، لتحديد أهلية القرض.
ليس من غير المألوف أن يفرض المقرضون في الولايات المتحدة رسومًا على رسوم الإنشاء. هذه رسوم مقدمة يتعين على المقترضين دفعها للمقرض كتعويض عن عملية التقديم والتقييم والموافقة. تتراوح عادةً بين 0.5% إلى 1% من قيمة القرض، ويمكن خصم رسوم الإنشاء من رصيد القرض أو إضافتها إليه.
خطوات ومتطلبات الإنشاء
التأهيل المسبق هو الخطوة الأولى في العملية. يلتقي مسؤول القرض مع المقترض ويحصل على جميع البيانات والمعلومات الأساسية المتعلقة بالدخل والعقار الذي يهدف القرض إلى تغطيته.
في هذه المرحلة، يحدد المقرض نوع القرض الذي يتأهل له الفرد، مثل القرض الشخصي. القروض ذات السعر الثابت تحتوي على معدل فائدة ثابت طوال مدة القرض، بينما الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) يحتوي على معدل فائدة يتغير بناءً على مؤشر أو سعر سند، مثل الأوراق المالية للخزانة. تتميز القروض الهجينة بخصائص معدل الفائدة لكل من القروض الثابتة والقابلة للتعديل. غالبًا ما تبدأ بمعدل ثابت وتتحول في النهاية إلى رهن عقاري ذو سعر قابل للتعديل.
يتلقى المقترض قائمة بالمعلومات المطلوبة لإكمال طلب القرض خلال هذه المرحلة. تتضمن هذه الوثائق المطلوبة بشكل شامل عادةً عقد الشراء والبيع، ونماذج W-2، وبيانات الأرباح والخسائر لأولئك الذين يعملون لحسابهم الخاص، وكشوف الحسابات البنكية. كما ستتضمن كشوف الرهن العقاري إذا كان القرض لإعادة تمويل رهن عقاري قائم.
يقوم المقترض بملء طلب القرض وتقديم جميع الوثائق اللازمة. ثم يقوم موظف القرض بإكمال الأوراق القانونية المطلوبة لمعالجة القرض.
يدفع المقترضون رسوم الإصدار فقط إذا تمت الموافقة على القرض.
من الإنشاء إلى الموافقة
بمجرد اكتمال الطلب وتقديم الوثائق، تصبح العملية الآن خارج سيطرة المقترض. يتم تقديم جميع الأوراق الموقعة حتى هذه النقطة وتسجيلها وتشغيلها من خلال برنامج الاكتتاب الآلي للموافقة عليها.
قد يتم إرسال بعض الملفات إلى المكتتب للموافقة اليدوية. ثم يحصل موظف القرض على التقييم، ويطلب معلومات التأمين، ويحدد موعد الإغلاق، ويرسل ملف القرض إلى المعالج. قد يطلب المعالج معلومات إضافية، إذا لزم الأمر، لمراجعة الموافقة على القرض.
قد يكون بعض المقترضين للرهن العقاري مؤهلين للحصول على قروض مدعومة من الحكومة، مثل تلك المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA). تعتبر هذه القروض غير تقليدية ويتم هيكلتها بطريقة تسهل على الأفراد المؤهلين شراء المنازل. غالبًا ما تتميز بنسب تأهيل أقل ومتطلبات دفعة أولى أصغر أو بدون دفعة أولى، ويمكن أن تكون عملية الإصدار أسهل إلى حد ما نتيجة لذلك.
مثال على الإنشاء
لنفترض أن مستهلكًا يرغب في شراء منزله الأول. يقدم عرضًا على العقار ويقبل البائع العرض. يوقع الطرفان عقدًا ويتفقان على سعر شراء قدره 200,000 دولار. يمتلك المشتري إجمالي 50,000 دولار مدخر، مما يعني أنه يحتاج إلى اقتراض 150,000 دولار لتغطية الرصيد المتبقي.
يذهب المشتري إلى مصرفه، بنك ABC، لمعرفة ما إذا كان مؤهلاً مسبقًا للحصول على القرض. عندما يكون كذلك، يطلب منه بنك ABC تقديم طلب رسمي وتقديم المستندات الداعمة، بما في ذلك إثبات الدخل، والإقرارات الضريبية، وكشوف الحسابات البنكية، والموافقة على فحص الائتمان. يتم إرسال الطلب والمستندات إلى قسم الاكتتاب في بنك ABC لتقييم ما إذا كان المقترض مرشحًا مناسبًا للرهن العقاري.
بعد أربعة أسابيع، يوافق البنك على القرض، ويتواصل مع المقترض، ويحدد موعدًا لتوقيع الأوراق. يتم إبلاغ المقترض بمعدل الفائدة وشروط القرض، كما يوافق على دفع رسوم إصدار القرض بنسبة 1% أو 1,500 دولار. يمكن خصم هذه الرسوم من رصيد القرض (مما يؤدي إلى صرف مبلغ 148,500 دولار)، أو دفعها مقدمًا، أو جعل البائع يدفعها نيابة عنه.
كيف تتم عملية إنشاء القرض؟
توليد القروض هو العملية التي يستخدمها المقرضون لتقييم والموافقة على طلبات المقترضين للحصول على أشكال مختلفة من الديون. تشمل هذه الأشكال القروض والرهون العقارية. تبدأ عملية التوليد من تقديم الطلب الأولي للحصول على الائتمان مرورًا بعملية الاكتتاب والموافقة. لكي تعمل العملية بشكل صحيح، يحتاج المقترضون إلى تقديم طلب ومستندات إضافية، مثل الإقرارات الضريبية وكشوف الرواتب. عادةً ما يفرض المقرضون رسومًا، وهي نسبة صغيرة من الرصيد، لتعويضهم عن العمل المتضمن في مراجعة والموافقة على الطلب.
هل يجب علي دفع رسوم الإنشاء؟
تفرض معظم البنوك والمؤسسات المالية والمقرضين رسوم إنشاء لأي نوع من القروض كنوع من التعويض عن عملية القرض. يشمل ذلك القروض الشخصية، وقروض توحيد الديون، والرهون العقارية، وقروض حقوق الملكية المنزلية، وغيرها. تتراوح الرسوم عادةً بين 0.5% إلى 1% من رصيد القرض، لذا إذا كنت تطلب قرضًا بقيمة 100,000 دولار، فإن رسوم 1% ستكون 1,000 دولار. قد يكون بعض المقرضين مستعدين للتفاوض بشأن الرسوم، والتي يمكن خصمها من صرف القرض أو دفعها مقدمًا. تذكر أنك تدفع الرسوم فقط إذا تمت الموافقة عليك.
هل تحتاج إلى المرور بعملية إصدار بطاقة ائتمان؟
عملية التقديم والموافقة على بطاقة الائتمان ليست شاملة كما هي الحال بالنسبة للقرض. في معظم الحالات، يتضمن إصدار بطاقة الائتمان ملء طلب وإجراء فحص ائتماني، وقد تتم الموافقة عليك في غضون بضعة أيام إلى بضعة أسابيع. لا يفرض المقرضون رسوم إصدار على بطاقات الائتمان، ولكن قد يطلبون وديعة تأمينية لأي شخص يقوم بتأسيس ائتمانه أو لديه تصنيف ائتماني سيء.
الخلاصة
من الجيد أن تفهم كيفية عمل عملية القرض قبل التقديم، سواء كان ذلك لقرض شخصي أو رهن عقاري. في الولايات المتحدة، يُطلق على هذه العملية عادةً اسم "الإنشاء". يمر المقترضون في هذه العملية بمراحل ما قبل التأهيل، والتقديم، والاكتتاب، والموافقة قبل صرف أي أموال للقرض. تذكر أن العديد من المقرضين يفرضون رسوم إنشاء، وهي عادةً نسبة صغيرة من قيمة القرض.