ما هو القرض الرصاصة؟
يُعرف القرض البالوني عادةً بالقرض الذي يتطلب دفعة بالونية، وهي عادةً ما تكون رصيدًا كبيرًا، ودفعة نهائية مستحقة عند استحقاق القرض. يمكنك معرفة المزيد عن الدفعة البالونية.
خلال فترة الاقتراض، يكون الدفع الوحيد الذي يتم، إن وجد، هو مصروف الفائدة، ويتم سداد المبلغ الأصلي المقترض في نهاية فترة الإقراض. تعتبر القروض ذات الدفعة الواحدة أكثر شيوعًا في العقارات التجارية مقارنة بالعقارات السكنية.
كيف يعمل القرض ذو الدفعة الواحدة
معظم قروض "Bullet" تُصدر لعقود الأراضي لمطوري العقارات. لا يتم استهلاك قرض "Bullet" بالكامل خلال مدة السند، مما يترك رصيدًا كبيرًا من رأس المال مستحقًا عند الاستحقاق. يشير مصطلح "Bullet" إلى الدفعة الكبيرة المجمعة، والتي تكون عادةً بقيمة رأس المال بالكامل، المستحقة عند استحقاق القرض.
تمت الموافقة على المقترض للحصول على مبلغ رأس المال الأقصى الذي يتم تحديده من خلال عملية الاكتتاب المعتادة. يمكن بعد ذلك هيكلة القرض بطرق مختلفة، اعتمادًا على كيفية رغبة المقترض في سداده.
قد يُعرض على المقترضين في القروض ذات السداد النهائي خيار عدم دفع أي مدفوعات طوال فترة القرض أو دفع الفائدة فقط.
تتطلب قروض "Bullet" من المقترض دفع مبلغ كبير دفعة واحدة في نهاية فترة القرض.
عندما يتم تقديم قرض بدون دفعة مقدمة، ستتراكم الفائدة وفقًا لشروط القرض، عادةً بشكل شهري أو سنوي، وسيُطلب من المقترض دفع الرصيد الإجمالي في شكل مبلغ كبير يشمل كل من الأصل والفائدة المتراكمة عند الاستحقاق.
في قرض الرصاص ذو الفائدة فقط، يُطلب من المقترض أن يقوم بسداد دفعات الفائدة المجدولة بانتظام. هذا يقلل من دفعة الرصاص أو الدفعة البالونية عند الاستحقاق إلى مبلغ إجمالي رأس مال القرض.
تُعتبر القروض البالونية عمومًا تمويلًا قصير الأجل ويمكن تقديمها بمدد متفاوتة، وذلك بناءً على مدى سرعة توقع المقترض للسداد. نظرًا للمرونة التي تُمنح للمقترضين، عادةً ما يفرض المقرضون معدلات فائدة أعلى على القروض البالونية.
يمكن أن تكون القروض البالونية مضمونة أو غير مضمونة. غالبًا ما تُستخدم القروض البالونية أو القروض ذات الدفعة النهائية لشراء الأراضي غير المطورة، والتي توفر ضمانات أقل من العقارات المطورة بالكامل. قد يختار بعض المطورين شراء قطع أراضٍ فردية باستخدام القروض البالونية، بينما قد يستخدم آخرون قرضًا بالونيًا لتطوير تقسيم كامل يحتوي على عدة قطع أراضٍ.
إيجابيات وسلبيات القرض الرصاصة
تقدم قروض البالون مزايا مثل دفعات الفائدة المنخفضة أو عدم وجود دفعات على الإطلاق ومرونة في هيكل القرض. ومع ذلك، قد تكون قروض البالون ذات معدل فائدة أعلى نسبيًا وتحتوي على عيب الدفعة الكبيرة في نهاية فترة القرض.
غالبًا ما يستفيد المطورون في البداية من قرض بالرصاص في مشروع بناء ويقومون بتحديد مدة القرض بناءً على توقعاتهم حول المدة التي سيستغرقها المشروع لإكماله. ومع ذلك، قد لا يحصل المطورون على تدفق نقدي من المشروع لدعم دفعات القرض المنتظمة حتى يتم الانتهاء منه، عندما يكون لديهم عقار حقيقي للبيع لدفع تكلفة القرض. قد يحين موعد دفع القرض بالرصاص أيضًا قبل أن يبدأ التدفق النقدي.
يختار العديد من البنائين الحصول على قرض الاستبدال لإعادة تمويل ديونهم. في قرض الاستبدال، يقدم المقترض المباني الجديدة المكتملة كـ ضمان للحصول على قرض جديد، ثم يستخدم تلك الأموال لسداد القرض الحالي ذو الدفعة الواحدة.
ما هو الفرق بين القرض البالوني والقرض المتناقص؟
يتطلب جدول سداد القرض التقليدي الذي يتم تسديده تدريجياً سداد أصل القرض بشكل تدريجي على مدى فترة الاقتراض. ومع ذلك، يتطلب قرض البالون سداد مبلغ إجمالي واحد لأصل القرض في تاريخ الاستحقاق.
كيف يتم حساب الدفعات النهائية؟
- الدفعة = (A * i * (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ - 1)
حيث أن الدفعة تُحسب باستخدام المعادلة التالية: A مضروبة في i مضروبة في (1 زائد i) مرفوعة للقوة n، مقسومة على (1 زائد i) مرفوعة للقوة n ناقص 1.
أين:
- الدفعة = الدفعة الشهرية
- A = مبلغ القرض
- i = معدل الفائدة الدوري
- n = عدد الفترات
احسب الرصيد المستحق بعد انتهاء مدة قرض البالون أو القرض ذو الدفعة النهائية:
- B = (A * (1 + i) مرفوعة للقوة nb) - Pmt مقسومة على i * ((1 + i) مرفوعة للقوة nb - 1)
أين:
- B = دفعة مقطوعة
- nb = عدد فترات قرض الرصاصات
من المؤهل للحصول على قرض Bullet؟
يتبع القرض البالوني نفس عملية الاكتتاب التي قد تشمل الموافقة المبدئية وتقييم درجة الائتمان، والتحقق من الدخل والأصول، وتقييم العقار بشكل مشابه لخيار السداد المنتظم.