ما هو الحد الأقصى؟
الحد الأقصى للفائدة هو حد لسعر الفائدة على منتج ائتماني ذو سعر فائدة متغير. وهو أعلى معدل ممكن قد يضطر المقترض لدفعه وأيضًا أعلى معدل يمكن للدائن أن يكسبه. سيتم توضيح شروط الحد الأقصى لسعر الفائدة في عقد الإقراض أو نشرة الاستثمار. تشمل الأنواع الشائعة من المنتجات ذات سعر الفائدة المحدود الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) والسندات ذات السعر العائم.
النقاط الرئيسية
- الحد الأقصى هو سقف على معدلات الفائدة التي يمكن أن يفرضها منتج ائتماني ذو معدل متغير.
- يحد السقف من مستويات الفائدة التي يجب على المقترضين دفعها في بيئات ارتفاع معدلات الفائدة.
- يمكن أن تحتوي المنتجات ذات معدل الفائدة المتغير على حد أقصى وحد أدنى، مما يحدد مستوى أساسي للفائدة التي يمكن للمقرض أو المستثمر توقع كسبها.
- عادةً ما تحتوي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل على حد أقصى للسعر للحد من مقدار الفائدة التي يدفعها المشترون على قرض المنزل.
فهم رؤوس الأموال
يُعتبر الحد الأقصى (Cap) جزءًا مهمًا من شروط منتج الائتمان ذو الفائدة المتغيرة. يختار المقترضون والمستثمرون منتجات الائتمان ذات الفائدة المتغيرة للاستفادة من التغيرات في أسعار الفائدة في السوق. يحدد الحد الأقصى مقدار الفائدة التي يجب على المقترض دفعها والمقدار الذي يمكن للدائن كسبه.
منتجات الحد الأقصى ذات السعر المتغير
المنتجات ذات معدل الفائدة المحدود تحتوي على هيكل معدل متغير يشمل معدلًا مؤشرًا وهامشًا. يعتمد المعدل المؤشر على أدنى معدل يكون الدائنون على استعداد لتقديمه. أما الهامش أو الفارق فيعتمد على الملف الائتماني للمقترض ويتم تحديده من قبل المكتتب.
إذا كان للمنتج معدل فائدة محدد، فإن معدل الفائدة سيرتفع مع زيادات المعدل المرجعي حتى يصل إلى حد معين. يعتبر الحد الأقصى مفيدًا للمقترضين لأنه يحد من مستوى الفائدة التي يتعين عليهم دفعها في بيئة تتزايد فيها المعدلات.
غالبًا ما يتم هيكلة المنتجات الائتمانية ذات أسعار الفائدة المحددة، مثل السندات ذات الفائدة المتغيرة. في بعض الحالات، قد يرغب الدائنون في هيكلة عرض سندات بمعدل فائدة متغير مع سقف لسعر الفائدة. يعمل سقف سعر الفائدة على إفادة مُصدر السند لأنه يساعد في تحديد تكلفة رأس المال عندما ترتفع أسعار الفائدة. بالنسبة للمستثمرين، يحد سقف السعر من العائد على السند إلى مستوى محدد.
بشكل عام، لا تتأثر منتجات السندات ذات السعر العائم بآليات تسعير السوق القياسية عندما ترتفع الأسعار لأن مستويات أسعار الفائدة الخاصة بها ليست ثابتة. ومع ذلك، إذا كان للسند حد أقصى لسعر الفائدة، فقد يؤثر هذا الحد سلبًا على سعر السوق الثانوي عندما يتم الوصول إلى الحد الأقصى، مما يقلل من قيمة التداول.
سقف مقابل أرضية
يمكن أن تحتوي المنتجات ذات معدل الفائدة المتغير على حد أقصى وحد أدنى. يحد الحد الأقصى من الفائدة التي يدفعها المقترض أو مُصدر السندات في بيئة معدلات فائدة متزايدة ويحدد مستوى عائد أقصى للمقرض أو المستثمر. يحدد الحد الأدنى مستوى أساسي للفائدة التي يجب أن يدفعها المقترض ويحدد أيضًا مستوى أساسي للفائدة التي يمكن أن يتوقعها المقرض أو المستثمر لكسبها.
يستفيد المقرض أو المستثمر في الائتمان من وجود حد أدنى للفائدة في بيئة تتجه فيها الأسعار للانخفاض. ومع ذلك، فإن تحديد مستوى أساسي للفائدة يتطلب من المقترض دفع معدل فائدة محدد حتى عندما يكون معدل السوق الحالي أقل.
مثال على سقف سعر الفائدة
يُعتبر الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (أو ARM) أحد أفضل الأمثلة على سقف سعر الفائدة في سياق الإقراض. في الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، يدفع المقترضون سعر فائدة ثابت في السنوات الأولى من القرض، ثم يتحول إلى سعر متغير بعد ذلك. يتم تحديد هذا السعر المتغير بواسطة معدل مرجعي أساسي؛ عندما يرتفع أو ينخفض المعدل المرجعي، يمكن أن يتكيف سعر الفائدة على القرض وفقًا لذلك.
قد تحتوي بعض الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل على معدلات يمكن أن تتغير في أي وقت، بينما تحتوي أخرى على معدلات تعيد التعيين في فترة زمنية محددة. في فترة السعر المتغير للرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل، يمكن وضع حد أقصى عند مستوى محدد.
على سبيل المثال، لنفترض أنك تشتري منزلاً بقرض عقاري قابل للتعديل 7/1 ARM الذي يحتوي على هيكل سقف 5/2/5. خلال السنوات السبع الأولى من القرض، سيبقى معدل الفائدة الخاص بك دون تغيير. ولكن في السنة الثامنة، يمكن أن يرتفع معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك بما يصل إلى خمس نقاط مئوية. في كل سنة لاحقة، يمكن أن يزيد المعدل الخاص بك بنقطتين مئويتين، ولكن لا يمكن أن يتجاوز إجمالي زيادة المعدل 5% طوال مدة القرض.
كيف يتم تحديد سقف سعر الفائدة؟
يمكن تحديد تسعير الحد الأقصى للمعدل من خلال عدد من العوامل، بما في ذلك:
- توقعات معدلات الفائدة
- تقلبات معدلات الفائدة
- شروط القرض
- تصنيف الجدارة الائتمانية للمقترض
هناك أيضًا هياكل مختلفة لسقف المعدل يمكن للمقرضين تطبيقها. على سبيل المثال، مع الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل، يستخدم المقرضون أيًا من الخيارات التالية:
- الحد الأقصى للتعديل الأولي. تحدد هذه البنية الحد الأقصى لمقدار زيادة الفائدة على الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) في المرة الأولى التي يتم فيها التعديل بعد انتهاء فترة الفائدة الثابتة. غالبًا ما يكون الحد الأقصى 2% أو 5%.
- حد أقصى للتعديل اللاحق. يحدد هذا الهيكل الحد الأقصى لمقدار زيادة سعر الفائدة على القرض بعد فترة التعديل الأولية. مرة أخرى، 2% هو حد شائع لهذا الهيكل.
- الحد الأقصى لتعديل مدى الحياة. أخيرًا، يحدد هذا الحد الأقصى للمعدل مقدار الزيادة الممكنة في معدل الفائدة بشكل إجمالي طوال مدة القرض. وغالبًا ما يصل هذا الحد الأقصى إلى 5%.
يمكن للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل استخدام معدلات مرجعية مختلفة لتحديد الحد الأقصى للسعر. توافق وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) على استخدام هذه الخيارات المرجعية في معاملات القروض ذات السعر القابل للتعديل المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA):
- مؤشر سندات الخزانة ذات الاستحقاق الثابت (CMT) (متوسط العائد الأسبوعي لسندات الخزانة الأمريكية، معدل لاستحقاق ثابت لمدة سنة واحدة)
بغض النظر عن المؤشر الذي يستخدمه المقرض الخاص بك، فإن أهم شيء يجب تذكره هو أنه مع تغير هذا المعدل، يمكن أن يتبع معدل الرهن العقاري الخاص بك نفس الاتجاه.