الرهن الإنشائي: التعريف، كيفية عمله، أمثلة من قوانين الولايات

ما هو الامتياز الإنشائي؟

الرهن الإنشائي هو مطالبة تُقدَّم ضد عقار من قبل مقاول أو مقاول فرعي لم يتم دفع أجره عن العمل المنجز على ذلك العقار. تم تصميم الرهون الإنشائية لحماية المهنيين من خطر عدم الحصول على أجر مقابل الخدمات المقدمة.

الرهن الإنشائي يجعل من الصعب أو المستحيل بيع أو إعادة تمويل العقار لأنه يجعل ملكيته غير واضحة. في أسوأ الحالات، يمكن أن يجبر على بيع المنزل لتوفير التعويض.

النقاط الرئيسية

• يمكن للمقاول أو المقاول الفرعي تقديم رهن بناء ضد عقار إذا لم يقم المالك بدفع مقابل العمل المنجز عليه.
• يجعل الرهن من الصعب أو المستحيل بيع أو إعادة تمويل العقار.
• إذا كنت غير راضٍ عن جودة العمل المنجز، فمن مسؤوليتك السعي لإيجاد حل.

تختلف القوانين المتعلقة بحقوق الحجز على البناء من ولاية إلى أخرى. في بعض القوانين، قد يُشار إليها باسم حق الحجز الميكانيكي.

شرح حق الامتياز في البناء

إذا كان مالك العقار غير راضٍ عن العمل الذي قام به المقاول أو أي محترف آخر، فإن عدم دفع الفاتورة ببساطة لا يحل المشكلة. إذا كان المقاول قد استخدم مقاولين فرعيين ولم يدفع لهم، فقد يكون صاحب المنزل مسؤولاً عن الدفع، ويمكن استخدام رهن لضمان سداد المبلغ.

يجب على مالك العقار الذي يشعر بعدم الرضا مناقشة جودة العمل مع المقاول والسعي للوصول إلى اتفاق لتصحيح أي مشكلات.

يختتم الحل الناجح بما يُعرف بإصدار "إلغاء الرهن"، وهو وثيقة تُلغي الرهن.

قواعد عامة للرهون العقارية في البناء

على الرغم من أن قوانين الولايات تختلف، إلا أنه يمكن عادةً تقديم رهن البناء فقط إذا كان هناك عقد مكتوب يصف طبيعة العمل الذي سيتم القيام به، والمواد التي سيتم استخدامها، والسعر المتفق عليه للعمل. بعض الولايات لديها قوانين مختلفة للرهن ضد العقارات السكنية والتجارية.

يسمح قانون ولاية نيويورك، على سبيل المثال، بتقديم حقوق الحجز من قبل المقاولين والمقاولين الفرعيين وغيرهم ممن يقومون بأعمال أو يزودون مواد لتحسين الممتلكات العقارية. يمكن تقديم حق الحجز في أي وقت أثناء سير العمل الإنشائي أو حتى ثمانية أشهر بعد الانتهاء من المشروع. يجب إرسال نسخة من حق الحجز إلى مالك العقار المعني. يجب إرسال هذه النسخة قبل خمسة أيام من تقديم إشعار الحجز أو حتى 30 يومًا بعد ذلك.

بمجرد تنفيذها، تكون الرهن سارية لمدة تصل إلى عام واحد بموجب قانون نيويورك.

القانون مختلف في نيو جيرسي. هناك، يجب تقديم رهن البناء على مشروع تجاري إلى كاتب المقاطعة في غضون 90 يومًا من آخر يوم تم فيه تقديم الخدمات أو المواد. يتطلب تقديم رهن البناء على المشاريع السكنية تقديم إشعار بالرصيد غير المدفوع وحق تقديم الرهن في غضون 90 يومًا من آخر يوم للخدمة. يجب أيضًا أن يحصل صاحب المنزل على نسخة من هذا الإشعار في غضون 10 أيام من تقديمه. الخطوة التالية للعقار السكني الذي يواجه رهن البناء ستكون جلسة تحكيم.

تجنب الحجز الإنشائي

إذا كنت تقوم بأعمال تجديد، تأكد من أنها تتم على أساس تجاري احترافي منذ البداية:

• تأكد من وجود اتفاقية مكتوبة مع المقاول العام تصف العمل الذي سيتم إنجازه، والمواد التي سيتم استخدامها، والمقاولين الفرعيين والعمال الآخرين الذين سيتم توظيفهم، مع تفصيل للتكلفة.
• اطلب إثباتًا بأن هؤلاء المقاولين الفرعيين وغيرهم قد تم دفع مستحقاتهم قبل أن تقوم بدفع المبلغ النهائي للمقاول العام. (بدلاً من ذلك، يمكنك طلب قائمة مكتوبة بما يُدين به لكل مقاول فرعي.)

إذا كنت تدخل في مشروع تجديد مكلف، فمن الجيد استشارة محامٍ بشأن قوانين ولايتك المتعلقة بدفع الخدمات.