ما هو بيع الامتياز؟
بيع الامتياز هو بيع المطالبة - أو الحجز - الذي يوضع على أصل لتسديد دين غير مدفوع. عادةً ما يتم إجراء مبيعات الامتياز كـ مزادات عامة، ويكون الامتياز على العقارات والسيارات وغيرها من الممتلكات الشخصية.
اعتمادًا على قوانين ولاية معينة، قد يتمكن المقاولون والمقاولون الفرعيون والموردون من وضع رهن على قطعة من الممتلكات التي عملوا عليها في انتظار دفع الخدمات المقدمة.
النقاط الرئيسية
- بيع الامتياز هو بيع المطالبة أو الحجز الذي يتم وضعه على أصل لتسوية دين غير مدفوع.
- يمكن أن تؤدي الديون غير المسددة ضد عقار إلى زيادة المبلغ المستحق.
- قد يكون بعض الأفراد محميين ضد بيع الرهن القسري.
- يمكن أن تأخذ مبيعات الرهن أشكالًا عديدة، بما في ذلك العقارات والمركبات والتخزين والأعمال التجارية.
- تقوم الوكالة المحلية المسؤولة عادةً بنشر إشعارات بيع الرهن عبر الإنترنت وفي الصحف المحلية.
- تحدد الحكومة مستويات معدلات الفائدة المسموح بها لمشتري الرهن، والتي تختلف من ولاية إلى أخرى.
كيف تعمل عملية بيع الامتيازات
شراء حقوق الرهن الضريبي المتأخرة في عملية بيع أصبح شكلاً شائعًا بشكل متزايد من الاستثمار، وهو مشابه لشراء شهادة إيداع طويلة الأجل (CD). ومع ذلك، على عكس شهادة الإيداع، لا يمكن بيع حقوق الرهن الضريبي مرة أخرى إلى السلطة الضريبية ويجب الاحتفاظ بها حتى يتم سدادها. يجب على المستثمرين تعلم تفاصيل الاستثمار في حقوق الرهن الضريبي قبل الاستثمار فيها. عادةً ما يتم استرداد الرهن المشتري بمعدل عائد معين خلال إطار زمني محدد.
يمكن أن تؤدي مبيعات الرهن بسبب الديون غير المدفوعة على العقار إلى زيادة المبلغ المستحق بشكل أكبر. عندما يتم بيع دين الرهن، عادةً من قبل وكالة حكومية محلية، يمكن للمشتري توظيف شركة لخدمات الرهن التي قد تضيف المزيد من الرسوم والفوائد إلى الرهن. هذا يسمح للمشتري بتحقيق عائد على استثماره حيث يجب على المدين الآن دفع التكاليف الإضافية المفروضة.
في العديد من الحالات، يتم إرسال عدة إشعارات بخصوص بيع الرهن الوشيك إلى المدين قبل تقديم إشعار يحدد تاريخ المزاد القادم. على الرغم من أن المدين قد يكون مدينًا بالضرائب والرسوم الأخرى، إلا أنه يمكن أن تكون هناك استثناءات تحمي ممتلكاتهم وأصولهم الأخرى من أن تكون عرضة لبيع الرهن. على سبيل المثال، يمكن لأصحاب المنازل المعاقين وكبار السن والمحاربين القدامى الحصول على إعفاءات.
قد يكون الأفراد العسكريون العاملون مؤهلين أيضًا للحصول على إعفاء من مبيعات الرهن على ممتلكاتهم. سيكون لكل سلطة قضائية معاييرها الخاصة وعملية تقديم الطلبات والفترة الزمنية التي يجب فيها الاتصال بالوكالة المسؤولة.
هناك حدود لمعدلات الفائدة التي يمكن للمشتري فرضها على الرهن. يتم تحديد حدود معدلات الفائدة على مستوى الحكومة وتختلف من ولاية إلى أخرى. تتم عملية المزايدة بأسلوب المزاد، حيث يكون الفائز هو صاحب أعلى عرض. نظرًا لوجود حد أقصى لمعدل الفائدة الذي يمكن للفائز بالمزايدة فرضه، فإن المبلغ الذي يدفعه المشتري مقابل الرهن يكون ذا أهمية كبيرة.
شراء منزل عليه رهن ليس خاليًا من التعقيدات.
أنواع مبيعات الرهن
كما ذُكر سابقًا، هناك أنواع مختلفة من المزادات التي قد تبيع أنواعًا مختلفة من الامتيازات. قد تشمل هذه الأنواع من الامتيازات:
- بيع حقوق الامتياز العقاري: في بيع حقوق الامتياز العقاري، يتم وضع مطالبة قانونية على العقارات أو الأراضي بسبب الديون غير المدفوعة أو الضرائب أو الالتزامات.
- مبيعات حجز المركبات: تتضمن مبيعات حجز المركبات فرض حجز على مركبة، مثل سيارة أو دراجة نارية أو قارب.
- مبيعات الحجز على وحدات التخزين: تحدث مبيعات الحجز على وحدات التخزين عندما يفشل مالك وحدة التخزين في دفع الإيجار أو الوفاء بالالتزامات التعاقدية. يتم بيع محتويات وحدة التخزين في مزاد لاسترداد الرسوم غير المدفوعة.
- مبيعات الرهن التجاري: قد تواجه الشركات التي تعاني من تحديات مالية مبيعات الرهن إذا تخلفت عن سداد القروض أو فشلت في الوفاء بالالتزامات المالية. يهدف بيع أصول الشركة إلى تسوية الديون المستحقة.
- مبيعات الرهن الزراعي: نوع محدد من الرهون التجارية قد يكون مرتبطًا بالزراعة. قد تحدث رهون على المحاصيل أو الماشية أو المعدات الزراعية في القطاع الزراعي بسبب الديون غير المدفوعة.
مثال على بيع الرهن
تخيل مستأجرة تواجه صعوبات مالية وتتأخر في دفع إيجار وحدة التخزين الخاصة بها. يقوم مرفق التخزين بإصدار إشعار حجز، يُعلم المستأجرة بالإيجار المتأخر وفرض حجز على العناصر المخزنة لديها. وعلى الرغم من منح المستأجرة فترة استرداد، يمكنها خلالها تسوية الإيجار والرسوم المستحقة، إلا أنها غير قادرة على القيام بذلك.
مع انتهاء فترة الاسترداد، يقوم مرفق التخزين بإجراء مزاد بيع الرهن. يحضر المشترون المحتملون المزاد حيث يمكنهم فقط فحص وحدة التخزين من الخارج. يفوز المزايد الأعلى بملكية محتويات الوحدة. يحصل المزايد الفائز على حيازة العناصر المخزنة من قبل المستأجر، مما يشير إلى انتهاء عملية بيع الرهن.
يتم استخدام عائدات المزاد لتغطية الإيجار المتأخر، والرسوم المرتبطة، وأي تكاليف إضافية تم تكبدها خلال عملية الحجز. هذا يجعل مالك وحدة التخزين يحصل على حقوقه كاملة. إذا كانت هناك أموال فائضة بعد تسوية الرصيد المستحق، فقد يتم إعادتها إلى المستأجر.
اعتبارات خاصة
يمكن لأصحاب الممتلكات التي تخضع لبيع الرهن إزالة ممتلكاتهم من هذا البيع عن طريق ترتيب دفعات لتحديث ديونهم المستحقة.
قد تكون هناك إجراءات خاصة لأنواع مختلفة من مبيعات الرهن، مثل مزاد لبيع مركبة ذات قيمة معينة. يمكن أن يختلف التعامل مع ذلك عن بيع الرهن لمحتويات وحدة التخزين الذاتي إذا فشل المالك في دفع فواتيره لشركة التخزين في الوقت المحدد. قد يتم نشر إعلانات مبيعات الرهن عبر الإنترنت من قبل الوكالة المحلية المشرفة أو في الصحف المحلية.
ما الذي يؤدي إلى مبيعات الرهن القضائي؟
تبدأ مبيعات الحجز القضائي بأمر من المحكمة، وغالبًا ما تنشأ من حكم قانوني أو دين. تقوم المحكمة بتفويض بيع الممتلكات أو الأصول لتسوية الحكم، مما يضمن أن يحصل الدائن على الأموال المستحقة له.
ما هي حقوق مالكي العقارات أثناء بيع الرهن؟
عادةً ما يتمتع مالكو العقارات بحقوق معينة خلال عملية بيع الرهن. قد تشمل هذه الحقوق تلقي إشعارات واضحة وفي الوقت المناسب، والحصول على فترة استرداد لتسوية الديون واستعادة الملكية، والقدرة على الاعتراض على البيع في ظل ظروف معينة.
هل توجد فترات استرداد في مبيعات الامتياز، وكيف تعمل؟
نعم، فترات الاسترداد هي عناصر حاسمة في مبيعات الرهن. فهي تمنح المدينين إطارًا زمنيًا محددًا لتسوية المبلغ المستحق واستعادة ملكية ممتلكاتهم قبل بيعها في المزاد. تختلف مدة فترة الاسترداد بناءً على نوع بيع الرهن واللوائح المحلية.
الخلاصة
تشمل مبيعات الرهن عملية قانونية حيث يقوم صاحب الرهن ببيع ممتلكات أو أصول المدين لاسترداد الديون غير المدفوعة. تتضمن هذه العملية عادةً فرض رهن، وإشعارات للمدين، وبيع الممتلكات في مزاد، حيث تُستخدم العائدات لتسوية الالتزامات المستحقة.