ما هي الوثيقة؟
العقد هو وثيقة قانونية موقعة تنقل ملكية أصل من طرف إلى آخر. تُستخدم العقود بشكل شائع لنقل ملكية العقارات أو المركبات بين طرفين.
يجب أن يتم تسجيل سند الملكية العقارية بشكل صحيح لدى الحكومة المحلية لكي يتمكن المالك من بيعها أو إعادة تمويلها أو الحصول على خط ائتمان عليها. عادةً ما يتولى هذه المهمة محامي المشتري العقاري أو شركة تأمين الملكية.
النقاط الرئيسية
- السند هو وثيقة قانونية موقعة تمنح حاملها ملكية لأصل معين، ولكن قد تضع شروطًا على عملية النقل.
- السند ليس هو العنوان. إنه الوسيلة لنقل مفهوم العنوان.
- يمكن أن يكون العقد عرضة للتحديات القانونية والتأخيرات في بعض الحالات.
- هناك ثلاثة أنواع رئيسية من الصكوك: صك المنحة، وصك الضمان، وصك التنازل.
فهم السند
الوثيقة هي مستند ملزم في محكمة القانون بعد أن يتم تسجيلها في السجل العام بواسطة مسؤول حكومي محلي مكلف بالحفاظ على الوثائق. يجب أن يتم توثيق توقيع الوثيقة. بعض الولايات تتطلب أيضًا شهودًا.
قد يُشار إليه على أنه سند غير كامل إذا لم يكن مكتوبًا، موثقًا، ومدخلًا في السجل العام. الوثيقة ونقل الملكية يكونان صالحين، ولكن قد يتعين أن تكون الأوراق ذات الصلة محفوظة في سجل السندات لتجنب التأخير في حالة وجود تحدٍ قانوني.
تشمل الأنواع الأخرى من الوثائق التي تمنح امتيازات مماثلة للملكية، مثل العمولات، والشهادات الأكاديمية، والتراخيص لممارسة المهنة، وبراءات الاختراع، والتوكيلات.
أنواع الصكوك
كل نوع من أنواع السندات يخدم غرضًا معينًا. يتم تصنيفها عمومًا بهذه الطرق:
متطلبات محتوى السند
تختلف المتطلبات الدقيقة للوثائق من ولاية إلى أخرى، لكنها بشكل عام بسيطة. يجب وصف العقار الذي يتم نقله بشكل كافٍ في كاليفورنيا. يجب تسمية كل من الشخص الذي ينقل الملكية للعقار، والذي يُشار إليه باسم المانح، والشخص الذي يقبل الملكية، والذي يُشار إليه باسم الممنوح.
يمكن أن يكون السند باطلًا إذا تبين أن المانح غير مؤهل عقليًا، أو إذا تم توقيعه من قبل قاصر، أو إذا كان مزورًا.
غالبًا ما تتضمن الصكوك وصفًا دقيقًا ومفصلًا للعقار الذي يتم نقله. يشمل هذا الوصف عادةً عنوان العقار، وحدوده، ورقم القطعة، وأي معرفات أخرى ذات صلة. كلما كان هذا الوصف أكثر دقة، كان الصك أكثر موثوقية وفائدة.
العقود والمقابل
يُعتبر المقابل مفهومًا أساسيًا في قانون العقود. فهو يجسد فكرة القيمة المتبادلة، ويمثل ما يتخلى عنه كل طرف في عملية نقل الملكية.
تلعب المقابل دورًا محوريًا في الإشارة إلى الجدية والنوايا وراء النقل في سياق السند. يعترف كل من المانح والمتلقي بأن المعاملة ليست مجرد هدية عندما يتم تضمين المقابل في السند. يرتبط السند بشكل وثيق بالمقابل لأن الجمع بينهما يغطي العديد من المتطلبات اللازمة لإتمام معاملة شرعية.
تُظهر الأطراف نيتها المتبادلة للدخول في اتفاق ملزم لنقل الملكية عندما تحدد المقابل. يساعد ذلك في تأكيد أن المعاملة مقصودة وتوافقية بدلاً من أن تكون عرضية أو غير طوعية.
تعتبر المقابل أيضًا معيارًا لتقييم قيمة العقار الذي يتم نقله وعدالة الصفقة. يشير السند نفسه إلى عملية النقل ولكنه لا يقيم أو يقيس طبيعة الصفقة. لا يجب أن يكون المقابل معادلاً تمامًا لـ القيمة السوقية العادلة للعقار، ولكن قد تكون هناك تداعيات قانونية وضريبية إذا لم يتضمن نقل السند مقابلاً.
قيود السندات
يمكن أن تصبح عملية نقل الملكية معقدة حتى عندما يتم تقديم سند مثالي. قد يكون هناك "غموض في العنوان" لأسباب متنوعة. يمكن أن تتطلب السندات الزائفة أو السندات التي تحتوي على أخطاء توضيحًا مع حفظ السجلات قبل أن يتم تقديمها.
قد تكون هناك أيضًا مشكلات تتعلق بـ الوصاية. قد يتحدى الورثة بعضهم البعض في المحكمة إذا توفي مالك العقار دون تحديد في الوصية من يجب أن يحصل على السيطرة على العقار.
منح العنوان من خلال سند لا يمنح بالضرورة المالك الجديد الحق في استخدام العقار بأي طريقة يختارها. يمكن أن يتضمن السند قيودًا على تصرفات المالك مثل القواعد التي تفرضها جمعية أصحاب المنازل.
الشخص الذي يوقع على سند لقطعة أرض لديه الحق القانوني في حيازة تلك الأرض، ولكنه قد لا يتمكن من بناء ميدان للرماية عليها بسبب المخاطر المحتملة التي قد تنجم عن ذلك. قد يكون حامل سند الملكية لقطعة من العقار مالكًا للأرض ولكنه غير قادر على تطويرها لأسباب بيئية.
القيود والعهود العقارية
القيود على السندات، والمعروفة أيضًا باسم العهود التقييدية، هي قيود أو شروط تُفرض على استخدام أو تطوير العقار. وعادةً ما يتم توضيحها في السند.
تهدف قيود السندات إلى الحفاظ على سلامة وقيمة وجماليات العقار. فكر في تداعيات بيع منزل. قد تكون هناك قيود لاحترام الحالة الحالية للحي. تشمل الأمثلة الشائعة للقيود التي قد تكون مدرجة في السندات حظر بناء هياكل إضافية، أو التعديلات الخارجية، أو كيفية استخدام الأرض.
العقود التعاقدية تتعلق بالقيود على العقود. تشير العقود التعاقدية إلى الاتفاقيات أو الوعود التي يقدمها مالكو العقارات للالتزام بقواعد أو شروط معينة. هذه العقود تكون عادةً طوعية أكثر مقارنة بالقيود.
عادةً ما تكون القيود على السندات مرتبطة بسند الملكية نفسه وقد تكون أكثر تحديدًا بعض الشيء. قد تكون العهود جزءًا من مجموعة أكبر من القواعد أو الاتفاقيات المجتمعية وقد تختلف في تطبيقها وتنفيذها.
العقد مقابل الملكية
العقد والملكية ليسا نفس الشيء ولكنهما مرتبطان:
- السند هو وثيقة تنقل الملكية من مالك إلى آخر. يصف العقار الذي يتم نقله ويسمي جميع الأطراف المشاركة في الصفقة. يتم توقيعه من قبل جميع الأطراف ويتم تسجيله في السجل الرسمي. تتطلب جميع الولايات الأمريكية أن يتم تسجيل السندات المتعلقة بالعقارات مع الحكومة، على الرغم من أن التفاصيل تختلف.
- العنوان قد لا يكون موجودًا حتى في أي شكل مادي. إنه مفهوم ملكية الممتلكات الذي يمنح مالكه حقوق الحيازة والاستخدام. السند هو دليل على تلك الملكية.
هل يعني امتلاكك لصك أنك تملك المنزل؟
السند هو دليل على أنك مالك منزل أو عقار آخر. لديك الحق في استخدامه مع مراعاة أي قيود أو عهود سارية. ومع ذلك، يمكن أن تكون الملكية عرضة للتحديات القانونية.
ما هو سند الثقة؟
سند الثقة هو معاملة عقارية تتضمن مقرضًا مثل البنك بالإضافة إلى المشتري والبائع. يتم إدخال طرف رابع في المعاملة: وهو الوصي الذي يكون عادةً شركة سندات تتلقى مصلحة في العقار. يمكن للوصي الاستيلاء على العقار وبيعه إذا تخلف المشتري عن سداد المدفوعات.
عملية سند الثقة هي بديل لاتفاقية الرهن العقاري وتستخدم في العديد من الولايات.
ما هو "Deed in Lieu"؟
المصطلح الكامل هو "عقد بدلاً من الحجز". قد يختار مالك المنزل الذي يواجه فقدان الممتلكات بسبب عدم سداد الرهن العقاري نقل سند الملكية إلى المقرض بدلاً من مواجهة العواقب النفسية لإجراءات الحجز.
يوافق المقرض على قبول العقار في اتفاقية نقل الملكية بدلاً من الحجز، وعلى إعفاء المقترض من أي مدفوعات أخرى للدين.
ما هي مدة صلاحية السند؟
يعتمد الأمر. يعمل سند الثقة بنفس طريقة الرهن العقاري وله حد زمني يجب فيه سداد الأموال المقترضة للعقار بالكامل. يجب على الوصي الاهتمام بالأوراق لاستبداله بسند آخر ينقل الملكية إلى المالك في ذلك الوقت. لا ينتهي السند من تلقاء نفسه إلا إذا كان له تاريخ انتهاء.
الخلاصة
الوثائق القانونية هي مستندات تنقل ملكية العقارات من طرف إلى آخر. تحتوي على معلومات أساسية مثل أوصاف العقار، والأطراف المعنية، والمقابل المتبادل. وتعمل كدليل ملموس على حقوق وواجبات ملكية العقار.