فقرة الحيازة: ماذا تعني وكيف تعمل

ما هي فقرة الحيازة؟

فقرة "habendum" هي جزء من العقد الذي يتعامل مع حقوق الملكية، والمصالح، والجوانب الأخرى للملكية الممنوحة لأحد الأطراف في الصفقة. تتكون من لغة قانونية أساسية، وعادة ما يتم تضمينها في الوثائق المتعلقة بالملكية.

معظم المشترين والبائعين لديهم خبرة معه من خلال تحويلات العقارات، ولكنه يُستخدم أيضًا في جميع أنواع عقود الإيجار والوثائق، خاصة في صناعة النفط والغاز.

النقاط الرئيسية

• بند الحيازة هو جزء من العقد الذي يتعامل مع الحقوق والمصالح والجوانب الأخرى للملكية الممنوحة لأحد الأطراف في صفقات الأراضي.
• في عقود إيجار العقارات، تتناول فقرة "الحق في التمتع" حقوق ومصالح المستأجر.
• في عقود شراء العقارات، تتعامل بنود الحيازة مع نقل الملكية، عادةً (ولكن ليس دائمًا) بدون قيود.
• في عقود النفط والغاز، تحدد فقرة "habendum" المدة الأساسية التي تحتفظ خلالها الشركة بحقوق المعادن للأرض، ولكنها ليست ملزمة ببدء الاستكشاف.

فهم بند الحيازة

يختلف محتوى بند الحيازة حسب الطبيعة الدقيقة للعقد. في عقود العقارات، يشير بند الحيازة إلى نقل ملكية العقار وأي قيود مصاحبة. نظرًا لأن البند يبدأ بعبارة "للحيازة والاحتفاظ"، يُطلق على بند الحيازة أحيانًا "بند الحيازة والاحتفاظ".

في عقود إيجار النفط والغاز، تحدد فقرة الحابندوم المدة الأساسية والمدة الثانوية للعقد، مما يحدد مدة سريان العقد. عند استخدامها في سياق عقود إيجار النفط والغاز، يركز جزء الحابندوم على عبارة "وما دام بعد ذلك" التي تمدد العقد إذا تم استيفاء الشروط. في صناعة النفط والغاز، تُعرف فقرة الحابندوم أيضًا باسم "فقرة المدة".

بنود الحيازة في العقارات

في عقود إيجار العقارات، تُعتبر بنود الحيازة جزءًا من العقد الذي يصف الحقوق والمصالح الممنوحة للمستأجر.

بالنسبة لعمليات شراء العقارات المباشرة، تتعامل فقرة "الحيازة" مع نقل ملكية العقار وأي قيود مرافقة. عادةً، تنص فقرة "الحيازة" على أن العقار يُنقل بدون قيود. وهذا يعني أن المالك الجديد يحصل على ملكية مطلقة للعقار عند استيفاء شروطه (عادةً الدفع بالكامل) ويحق له بيع العقار أو توريثه لوريث وما إلى ذلك.

نوع سند الملكية الذي يتم نقله باستخدام بند الحيازة يُسمى "ملكية مطلقة بسيطة". تمنح الملكية المطلقة البسيطة حقوق الملكية الكاملة للعقار، مع مراعاة القوانين والسلطات الحكومية.

لأنها عادةً ما تبدأ بعبارة "To have and to hold"، يُطلق على فقرة الحيازة أحيانًا اسم "فقرة to have and to hold".

بعض عمليات نقل العقارات ستتضمن قيودًا داخل بند الحيازة. على سبيل المثال، سيحدد عقد الإيجار الزمني نسبة الملكية التي يتم نقلها وأي قيود أخرى ذات صلة.

في بعض الأحيان، تكون الملكية أو الأرض نفسها خاضعة لعد تنازلي، حيث تعود الملكية إلى كيان آخر. بعض الأراضي المعاهدة تسمح بالتطوير ولكن تحدد نقل الملكية بحد أقصى 100 عام، على سبيل المثال. هذا يجعل أي ملكية على تلك الأراضي جذابة في النصف الأول من مدة الإيجار، ولكن يتم خصم القيمة مع اقتراب موعد انتهاء الملكية. وبالمثل، يمكن ربط بعض عقود الإيجار بعمر المستأجر، حيث تعود الملكية إلى المالك الأصلي عند وفاة المشتري.

بنود الحيازة وعقود إيجار النفط/الغاز

في قطاع النفط والغاز، تحدد فقرة "الحبندم" المدة الأساسية التي تمتلك فيها الشركة حقوق المعادن للأرض دون أن تكون ملزمة ببدء الاستكشاف. يمكن أن تتراوح المدة الأساسية من سنة إلى عشر سنوات اعتمادًا على مدى إثبات الحقل المعني. إذا انقضت المدة الأساسية دون أي إنتاج، فإن العقد ينتهي. ومع ذلك، إذا تم حفر المنطقة المؤجرة وكان النفط أو الغاز يتدفق - أي أن العقد في مرحلة الإنتاج - فإن المدة الثانوية تبدأ وتستمر طالما أن المنطقة المؤجرة لا تزال تنتج.

في هذا السياق، تسمح فقرة "الحبندم" للمؤجر ببيع عقد الإيجار مرة أخرى إذا لم يبدأ المستأجر الإنتاج خلال المدة الأساسية، ولكنها تحمي أيضًا المستأجر إذا قام بالاستثمار في الأرض وبدأ الإنتاج.