ما هو "التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز العقاري"؟
عقد بدلاً من الحجز هو وثيقة تنقل الملكية الخاصة بالعقار من مالك العقار إلى المقرض الخاص بهم مقابل الإعفاء من دين الرهن العقاري.
اختيار تسليم الملكية بدلاً من الحجز يمكن أن يكون أقل ضرراً من الناحية المالية مقارنة بالمرور بإجراءات الحجز الكامل.
النقاط الرئيسية
- إنها خطوة تُتخذ عادةً كملاذ أخير، عندما يكون مالك العقار قد استنفد جميع الخيارات الأخرى، مثل تعديل القرض أو البيع القصير.
- هناك فوائد لكلا الطرفين، بما في ذلك الفرصة لتجنب إجراءات حبس الرهن التي تستغرق وقتًا طويلاً وتكلف الكثير.
فهم "التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز"
يُعتبر "التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز" خيارًا محتملاً يتخذه المقترض أو مالك المنزل، عادةً كوسيلة لتجنب الحجز.
في هذه العملية، يقوم الراهن بنقل ملكية العقار المرهون، والذي يكون عادةً المنزل، إلى المقرض الذي يعمل كدائن عقاري مقابل الإعفاء من جميع الالتزامات بموجب الرهن العقاري. يجب أن يدخل الطرفان في الاتفاقية طوعًا وبحسن نية. يتم توقيع الوثيقة من قبل مالك المنزل، وتوثيقها من قبل كاتب عدل، وتسجيلها في السجلات العامة.
هذه خطوة جذرية، تُتخذ عادةً كملاذ أخير عندما يكون مالك العقار قد استنفد جميع الخيارات الأخرى (مثل تعديل القرض أو البيع القصير) وقد تقبل حقيقة أنه سيفقد منزله.
على الرغم من أن مالك المنزل سيضطر إلى التخلي عن ممتلكاته والانتقال، إلا أنه سيتم إعفاؤه من عبء القرض. عادةً ما يتم هذا الإجراء مع قدر أقل من الظهور العلني مقارنة بحجز الرهن، مما قد يسمح لمالك العقار بتقليل إحراجه والحفاظ على خصوصية وضعه.
إذا كنت تعيش في ولاية تكون فيها مسؤولاً عن أي نقص في القرض—وهو الفرق بين قيمة العقار والمبلغ الذي لا يزال عليك دفعه على الرهن العقاري—اطلب من المقرض الخاص بك التنازل عن هذا النقص واحصل على ذلك كتابيًا.
التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز العقاري مقابل الحجز العقاري
التسليم بدلاً من الحجز والرهن تبدو متشابهة ولكنها ليست متطابقة. في حالة الرهن، يستعيد المقرض الملكية بعد أن يفشل صاحب المنزل في سداد المدفوعات. يمكن أن تختلف قوانين الرهن من ولاية إلى أخرى، وهناك طريقتان يمكن أن يحدث بهما الرهن:
- الحجز القضائي، حيث يقوم المقرض برفع دعوى قضائية لاستعادة الملكية.
- الحجز غير القضائي، حيث يمكن للمقرض تنفيذ الحجز دون المرور عبر النظام القضائي.
أكبر الفروقات بين "التسليم بدلاً من الحجز" و"حجز الرهن" تتعلق بتأثيرات درجة الائتمان ومسؤوليتك المالية بعد استعادة العقار من قبل المقرض. فيما يتعلق بتقارير الائتمان ودرجات الائتمان، فإن وجود حجز الرهن في تاريخك الائتماني يمكن أن يكون أكثر ضرراً من "التسليم بدلاً من الحجز". يمكن أن تبقى عمليات حجز الرهن والمعلومات السلبية الأخرى في تقارير الائتمان الخاصة بك لمدة تصل إلى سبع سنوات.
عندما تقوم بإعادة صك الملكية للمنزل إلى المقرض من خلال صك بدلاً من الحجز، يقوم المقرض عادةً بإعفائك من جميع الالتزامات المالية المستقبلية. هذا يعني أنك لن تحتاج إلى دفع أي دفعات رهن عقاري إضافية أو سداد الرصيد المتبقي من القرض. في حالة الحجز، قد يتخذ المقرض خطوات إضافية لاسترداد الأموال التي لا تزال مدينًا بها تجاه المنزل أو الرسوم القانونية.
مهم
إذا كنت لا تزال مدينًا برصيد نقص بعد حجز الرهن، يمكن للمقرض رفع دعوى قضائية منفصلة لتحصيل هذا المال، مما قد يعرضك لاحتمال حجز الأجور و/أو الحسابات المصرفية.
مزايا وعيوب اتفاقية نقل الملكية بدلاً من الحجز على العقار
لدى اتفاقية تسليم الملكية بدلاً من الحجز على العقار مزايا لكل من المقترض والمقرض. بالنسبة للطرفين، فإن الفائدة الأكثر جاذبية عادةً هي تجنب إجراءات الحجز الطويلة والمكلفة والتي تستغرق وقتًا طويلاً.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمقترض غالبًا تجنب بعض الشهرة العامة، وذلك يعتمد على كيفية التعامل مع هذه العملية في منطقته. نظرًا لأن كلا الجانبين يتوصلان إلى تفاهم متبادل يتضمن شروطًا محددة حول متى وكيف سيغادر مالك العقار العقار، فإن المقترض يتجنب أيضًا احتمال ظهور المسؤولين على الباب لطرده، وهو ما يمكن أن يحدث في حالة الحجز على العقار.
في بعض الحالات، قد يتمكن مالك العقار من التوصل إلى اتفاق مع المقرض يسمح له بتأجير العقار مرة أخرى من المقرض لفترة زمنية معينة. غالبًا ما يوفر المقرض المال عن طريق تجنب النفقات التي قد يتكبدها في حالة إجراءات حبس الرهن المطولة.
في تقييم الفوائد المحتملة للموافقة على هذا الترتيب، يحتاج المقرض إلى تقييم بعض المخاطر التي قد تصاحب هذا النوع من المعاملات. تشمل هذه المخاطر المحتملة، من بين أمور أخرى، إمكانية أن تكون قيمة العقار أقل من الرصيد المتبقي على الرهن العقاري وأن يكون هناك دائنون ثانويون يحملون رهونًا على العقار.
الجانب السلبي الكبير للتنازل عن الملكية بدلاً من الحجز هو أنه سيؤثر سلبًا على سجلك الائتماني. هذا يعني تكاليف اقتراض أعلى وصعوبة أكبر في الحصول على رهن عقاري آخر في المستقبل. يمكنك الاعتراض على الحجز في تقريرك الائتماني مع مكاتب الائتمان، ولكن هذا لا يضمن أنه سيتم إزالته.
التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز على الرهن العقاري
الإيجابيات
يقلل أو يلغي ديون الرهن العقاري دون الحاجة إلى حجز عقاري.
قد يقوم المقرضون بتأجير العقار مرة أخرى إلى المالكين.
غالبًا ما يفضله المقرضون
السلبيات
يضر بتصنيفك الائتماني
من الصعب الحصول على رهن عقاري آخر في المستقبل
يمكن أن يبقى المنزل تحت الماء.
أسباب قبول أو رفض المقرضين لاتفاقية نقل الملكية بدلاً من حبس الرهن
يمكن أن يعتمد قرار المُقرض بقبول سند بدلًا من الحجز أو رفضه على عدة عوامل، بما في ذلك:
- مدى تأخرك في سداد المدفوعات
- ما هو المستحق على الرهن العقاري؟
- القيمة المقدرة للعقار
- الظروف العامة للسوق
قد يوافق المقرض على سند بدلًا من الحجز إذا كانت هناك احتمالية قوية لقدرته على بيع المنزل بسرعة نسبية وبربح جيد. حتى إذا اضطر المقرض لاستثمار بعض المال لجعل المنزل جاهزًا للبيع، فقد يتم تعويض ذلك بما يمكنهم بيعه في سوق نشطة.
قد يكون التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز جذابًا أيضًا للمقرض الذي لا يريد إضاعة الوقت أو المال على الإجراءات القانونية لعملية الحجز. إذا تمكنت أنت والمقرض من التوصل إلى اتفاق، فقد يوفر ذلك للمقرض المال على رسوم المحكمة والتكاليف الأخرى.
من ناحية أخرى، من الممكن أن يرفض المقرض سند التنازل بدلاً من الحجز إذا لم يكن استعادة المنزل في مصلحته. على سبيل المثال، إذا كانت هناك رهون قائمة على العقار بسبب ضرائب غير مدفوعة أو ديون أخرى أو إذا كان المنزل يحتاج إلى إصلاحات واسعة، فقد يرى المقرض عائدًا قليلًا على الاستثمار من خلال استعادة العقار. وبالمثل، قد يتردد المقرض في قبول منزل انخفضت قيمته بشكل كبير مقارنة بما هو مستحق على الرهن العقاري.
طرق أخرى لتجنب حبس الرهن
إذا كنت تواجه حجز الرهن العقاري وترغب في تجنب المشاكل مع شركة الرهن العقاري الخاصة بك، هناك خيارات أخرى قد ترغب في النظر فيها. تشمل هذه الخيارات تعديل القرض أو البيع القصير.
تعديل القرض
مع تعديل القرض، تقوم بشكل أساسي بإعادة صياغة شروط قرض المنزل الحالي بحيث يصبح من الأسهل عليك سداده. على سبيل المثال، قد يوافق المقرض على تعديل معدل الفائدة الخاص بك، أو مدة القرض، أو الدفعات الشهرية، وكل ذلك يمكن أن يجعل من الممكن الحصول على دفعات الرهن العقاري الخاصة بك والبقاء على المسار الصحيح معها.
قد تفكر في تعديل القرض إذا كنت ترغب في البقاء في المنزل. ومع ذلك، يجب أن تضع في اعتبارك أن المقرضين ليسوا ملزمين بالموافقة على تعديل القرض. وإذا لم تتمكن من إثبات أن لديك الدخل أو الأصول اللازمة لجعل قرضك محدثًا والقدرة على سداد الدفعات في المستقبل، فقد لا تتم الموافقة على تعديل القرض.
البيع على المكشوف
إذا كنت لا ترغب أو لا تحتاج إلى الاحتفاظ بالمنزل، فإن البيع على المكشوف يمكن أن يكون بديلاً آخر عن التنازل عن الملكية بدلاً من حبس الرهن أو إجراءات حبس الرهن. في البيع على المكشوف، يوافق المقرض على السماح لك ببيع المنزل بأقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري.
يمكن أن تتيح لك عملية البيع على المكشوف مغادرة المنزل مع ضرر أقل في درجة الائتمان مقارنة بحالة حبس الرهن. ومع ذلك، قد تظل مدينًا بأي رصيد نقص متبقي بعد البيع، وذلك يعتمد على سياسات المقرض والقوانين في ولايتك. من المهم التحقق مع المقرض مسبقًا لتحديد ما إذا كنت ستكون مسؤولًا عن أي رصيد قرض متبقٍ عند بيع المنزل.
هل يؤثر التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز على رصيدك الائتماني؟
نعم، سيؤثر تسليم الملكية بدلاً من الحجز على درجة الائتمان الخاصة بك وسيبقى في تقرير الائتمان لمدة أربع سنوات. وفقًا للخبراء، يمكن أن تتوقع أن تتعرض درجة الائتمان الخاصة بك لانخفاض يتراوح بين 50 إلى 125 نقطة عند القيام بذلك (وهو أقل من الانخفاض الذي يتراوح بين 150 إلى 240 نقطة أو أكثر الناتج عن الحجز).
أيّهما أفضل: الحجز العقاري أم التنازل عن الملكية؟
غالبًا ما يُفضّل استخدام "التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز" على الحجز نفسه. وذلك لأن التنازل عن الملكية يتيح لك تجنب عملية الحجز وقد يسمح لك حتى بالبقاء في المنزل. في حين أن كلا العمليتين تؤثران سلبًا على سجلك الائتماني، إلا أن الحجز يبقى في تقريرك الائتماني لمدة 7 سنوات، بينما يبقى التنازل عن الملكية لمدة 4 سنوات فقط.
متى قد يرفض المقرض عرض سند بدلًا من حبس الرهن؟
في حين أن المقرضين غالبًا ما يفضلونها، قد يرفضون عرضًا بتسليم الملكية بدلاً من الحجز لعدة أسباب. قد تكون قيمة العقار قد استمرت في الانخفاض أو إذا كان العقار يحتوي على كمية كبيرة من الأضرار، مما يجعل الصفقة غير جذابة للمقرض. قد تكون هناك أيضًا رهون مستحقة على العقار يجب على البنك تحملها، وهو ما يفضلون تجنبه. في بعض الحالات، قد يحظر سند الرهن العقاري الأصلي الخاص بك تسليم الملكية بدلاً من الحجز تمامًا.
الخلاصة
قد يكون التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز على الرهن حلاً مناسبًا إذا كنت تواجه صعوبة في سداد أقساط الرهن العقاري. قبل الالتزام بالتنازل عن الملكية بدلاً من الحجز، من المهم أن تفهم كيف يمكن أن يؤثر ذلك على تصنيفك الائتماني وقدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل. النظر في خيارات أخرى، بما في ذلك تعديل القروض، أو البيع القصير، أو حتى إعادة تمويل الرهن العقاري، يمكن أن يساعدك في اختيار الطريقة الأفضل للمضي قدمًا.