ما هي عملية البيع على المكشوف؟
البيع على المكشوف في العقارات هو عرض عقار بسعر طلب أقل من المبلغ المستحق على رهن المالك الحالي.
عادةً ما تكون عملية البيع على المكشوف علامة على أن مالك المنزل يعاني من ضائقة مالية ويحتاج إلى بيع العقار قبل أن يستولي عليه المقرض في عملية الحجز.
تذهب جميع عائدات البيع على المكشوف إلى المُقرض. ثم يكون لدى المُقرض خياران: إما أن يعفو عن الرصيد المتبقي أو يسعى للحصول على حكم نقص يتطلب من المالك السابق دفع كل أو جزء من الفرق للمُقرض. في بعض الولايات، يجب أن يتم العفو عن هذا الفرق في السعر.
النقاط الرئيسية
- عادةً ما تشير عملية البيع على المكشوف إلى أن صاحب المنزل يعاني من ضائقة مالية، أو أن سوق العقارات في حالة ركود، أو كلاهما.
- يجب أن تتم الموافقة على البيع على المكشوف مسبقًا من قبل مقرض الرهن العقاري.
- قد يُطلب من حامل الرهن العقاري دفع النقص أو قد يتم إعفاء الدين.
- قد تكون العواقب المالية للبيع على المكشوف أقل حدة من حجز الرهن لكل من البائع والمقرض.
- بالنسبة لمشتري المنزل، يمكن أن تكون عملية البيع القصير فرصة جيدة إذا تم التعامل معها بحذر.
فهم عملية البيع على المكشوف
تحدث عمليات البيع على المكشوف عادةً عندما يكون صاحب المنزل في ضائقة مالية وقد فاتته دفعة أو أكثر من دفعات الرهن العقاري. قد تكون إجراءات حبس الرهن تلوح في الأفق.
كما أنها من المرجح أن تحدث عندما يكون سوق الإسكان في فترة ركود، مثل الأزمة المالية 2007-2009، التي تسببت في انخفاض أسعار المنازل وتباطؤ المبيعات في العديد من المناطق.
على سبيل المثال، إذا انخفضت قيم العقارات، قد ينتهي الأمر بصاحب المنزل ببيع المنزل مقابل 150,000 دولار بينما لا يزال هناك 175,000 دولار متبقية لسداد الرهن العقاري. الفرق البالغ 25,000 دولار (بعد خصم أي تكاليف إغلاق وأي تكاليف بيع أخرى) يُسمى الرصيد الناقص.
توقيع المُقرض
قبل أن تبدأ العملية، يجب على مقرض الرهن العقاري الموافقة على قرار تنفيذ بيع قصير، والذي يُطلق عليه أحيانًا بيع ما قبل الحجز.
يتطلب المقرض، وعادة ما يكون بنكًا، أن يقدم حامل الرهن العقاري وثائق تشرح سبب منطقية البيع القصير. لا يمكن أن يحدث أي بيع قصير دون موافقة مسبقة من المقرض.
تميل عمليات البيع على المكشوف إلى أن تكون معاملات طويلة ومكثفة من حيث الأعمال الورقية، حيث قد تستغرق ما يصل إلى عام كامل لإتمامها. وهي ليست ضارة بتصنيف الائتمان الخاص بصاحب المنزل مثل حجز الرهن.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. أحد هذه الخطوات هو تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
اعتبارات خاصة
تؤثر عملية البيع على المكشوف على التصنيف الائتماني للشخص بشكل أقل من حبس الرهن، لكنها لا تزال تعتبر علامة سلبية على الائتمان. أي نوع من مبيعات العقارات التي تُصنف من قبل شركة الائتمان على أنها لم تُدفع كما هو متفق عليه يعتبر تأثيرًا سلبيًا على التصنيف. تؤثر عمليات البيع على المكشوف، وحبس الرهن، والتنازل عن الملكية بدلاً من حبس الرهن جميعها على التصنيف الائتماني للفرد بدرجة معينة.
لا تلغي عمليات البيع على المكشوف دائمًا الدين المتبقي للرهن العقاري. هناك جزآن للرهن العقاري. الأول هو الرهن ضد العقار الذي يُستخدم لتأمين القرض. يحمي الرهن المُقرض في حالة عدم قدرة المقترض على سداد القرض. يمنح المؤسسة المُقرضة الحق في بيع العقار لاسترداد المبلغ. يتم التنازل عن هذا الجزء من الرهن العقاري في عملية البيع على المكشوف.
الجزء الثاني من الرهن العقاري هو الوعد بالسداد. يمكن للمقرضين Lenders أن يفرضوا هذا الجزء إما من خلال سند جديد أو جمع النقص. في أي حال، يجب أن يوافق المقرض على البيع القصير، مما يعني أن المقترضين يكونون أحيانًا تحت رحمتهم.
البيع على المكشوف مقابل حبس الرهن
البيع على المكشوف أو حبس الرهن هما نتيجتان محتملتان لأصحاب المنازل الذين تأخروا في سداد أقساط الرهن العقاري، أو يمتلكون منزلاً يكون تحت الماء، أو كلا الأمرين. في كلتا الحالتين، يُجبر المالك على التخلي عن المنزل، لكن الجدول الزمني والعواقب يختلفان.
كيف تعمل حبس الرهن
في حالة الحجز العقاري، يقوم المقرض بالاستيلاء على المنزل بعد أن يفشل المقترض في سداد الدفعات. على عكس البيع القصير، يتم بدء الحجز العقاري من قبل المقرض وحده. الحجز العقاري هو الخيار الأخير للمقرض.
في مثل هذه الحالات، يقوم المُقرض باستعادة المنزل، على أمل أن يتمكن في النهاية من تحقيق عائد جيد على استثماره في الرهن العقاري. على عكس معظم عمليات البيع القصير، تحدث العديد من حالات حبس الرهن بعد أن يتخلى صاحب المنزل عن المنزل. إذا كان السكان لا يزالون في المنزل، يتم طردهم من قبل المُقرض.
بمجرد أن يحصل المُقرض على الوصول إلى المنزل، يقوم بطلب تقييم ويعرضه للبيع.
عادةً ما تستغرق عمليات حبس الرهن وقتًا أقل لإتمامها لأن المقرض يرغب في تصفية الأصول بسرعة. قد يتم حتى بيع المنازل المحجوزة في مزاد علني من قبل الوصي العام.
اعتمادًا على الظروف، يتعين على مالكي المنازل الذين يواجهون حجز الرهن الانتظار لمدة تتراوح بين سنتين إلى سبع سنوات لشراء منزل آخر. يتم الاحتفاظ بحجز الرهن في تقرير الائتمان الخاص بالشخص لمدة سبع سنوات.
كيف تعمل عملية البيع على المكشوف
عادةً ما يتمكن مالك المنزل الذي يواجه صعوبات مالية من البقاء في المنزل خلال عملية البيع القصير.
قد يكون مالك المنزل الذي مر بعملية بيع قصيرة مؤهلاً، مع بعض القيود، لشراء منزل آخر على الفور.
في حين أن حجز الرهن العقاري يسمح لك بالتخلي عن منزلك - وإن كان ذلك مع عواقب وخيمة على مستقبلك المالي، مثل الاضطرار إلى إعلان الإفلاس وتدمير تصنيفك الائتماني - فإن إتمام البيع القصير يتطلب جهدًا كبيرًا. ومع ذلك، قد يكون العائد من العمل الإضافي المتضمن في البيع القصير يستحق العناء.
تشمل البدائل الأقل حدة للبيع على المكشوف تعديل القرض أو استخدام التأمين الخاص على الرهن العقاري.
بدائل البيع على المكشوف
قبل أن تستسلم لفكرة البيع على المكشوف، تحدث إلى المقرض الخاص بك حول إمكانية وضع خطة دفع معدلة أو تعديل القرض. قد تتيح لك إحدى هذه الخيارات البقاء في منزلك واستعادة استقرارك المالي.
قد يؤدي الحصول على تعديل القرض إلى خفض مؤقت في درجة الائتمان الخاصة بك، كما هو الحال مع أي طلب للحصول على ائتمان جديد.
قد تكون هناك خيار آخر للبقاء في منزلك إذا كان لديك تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). العديد من مالكي المنازل الذين اشتروا منازل بدفع أقل من 20% كانوا مطالبين بشراء تأمين PMI مع منازلهم. إذا كانت شركة PMI تعتقد أن لديك فرصة للتعافي من وضعك المالي الحالي، فقد تقدم أموالًا لمقرضك لتحديث دفعاتك. في النهاية، سيتعين عليك سداد المبلغ المتقدم.
عملية البيع على المكشوف
هناك عدة خطوات ضرورية لتنفيذ عملية البيع على المكشوف.
إقناع المُقرض
قبل البدء في العملية، يجب على أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات أن يفكروا في مدى احتمالية موافقة المقرض على العمل معهم في عملية بيع قصيرة. المقرض ليس ملزمًا بالتعاون.
يجب أن يكون مصدر المشكلة المالية جديدًا، مثل مشكلة صحية، أو فقدان وظيفة، أو طلاق، بدلاً من شيء لم يتم الإفصاح عنه عندما تقدم المشتري الأصلي للمنزل بطلب القرض. لن يكون المقرض متعاطفًا مع المقترض غير الصادق.
ومع ذلك، إذا شعرت أنك كنت ضحية لممارسات الإقراض الجشع، فقد تتمكن من إقناع المقرض بقبول بيع قصير حتى لو لم تكن قد تعرضت لأي كوارث مالية كبيرة منذ شراء المنزل.
لوضع نفسك في موقف أكثر إقناعًا، توقف عن شراء الأشياء غير الضرورية. لا ترغب في أن تبدو غير مسؤول أمام المقرض عندما يقوم بمراجعة اقتراحك.
كن على دراية بالظروف الأخرى التي قد تمنع الموافقة على البيع على المكشوف. إذا لم تكن في حالة تعثر في سداد مدفوعات الرهن العقاري بعد، فمن المحتمل أن المقرض لن يكون مستعدًا للعمل معك. إذا اعتقد المقرض أنه يمكنه الحصول على المزيد من المال من حجز منزلك بدلاً من السماح ببيع على المكشوف، فقد لا يسمح بذلك. إذا قام شخص ما بالتوقيع المشترك على الرهن العقاري، فقد يحمل المقرض ذلك الشخص مسؤولية السداد بدلاً من القيام ببيع على المكشوف.
إذا كنت تعتقد أن وضعك مناسب للبيع على المكشوف، تحدث إلى صانع القرار في البنك حول إمكانية ذلك. لا تتحدث فقط إلى ممثل خدمة العملاء. اطلب فورًا التحدث إلى قسم تخفيف الخسائر لدى المقرض.
إذا لم تعجبك ما يقوله صانع القرار الأول، حاول التحدث إلى شخص آخر في يوم آخر لترى إذا كنت ستحصل على إجابة مختلفة. إذا كان المقرض مستعدًا للنظر في البيع القصير، فأنت جاهز للمضي قدمًا في إعداد اقتراح البيع القصير والعثور على مشترٍ.
استشر المحترفين
قد ترغب في استشارة محامٍ، أو متخصص في الضرائب، ووكيل عقاري. على الرغم من أن هذه خدمات مهنية باهظة الثمن، إلا أنه إذا حاولت التعامل مع معاملة بيع قصيرة معقدة بنفسك، فقد تجد نفسك في مشكلة مالية أكبر.
قد تتمكن من دفع رسوم هذه الخدمات من عائدات بيع منزلك. سيتمكن المحترفون المعتادون على التعامل مع معاملات البيع القصير من تقديم إرشادات لك حول كيفية دفعها.
تحديد السعر
عند تحديد سعر الطلب، تأكد من أخذ تكلفة بيع العقار في الاعتبار ضمن المبلغ الإجمالي الذي تحتاج للحصول عليه من البيع. بالطبع، ترغب في بيع المنزل بقيمة قريبة من قيمة الرهن العقاري الخاص بك قدر الإمكان، ولكن في سوق منخفض، من المحتمل أن يكون هناك عجز.
في بعض الولايات، حتى بعد البيع على المكشوف، سيظل البنك يتوقع منك سداد كل أو جزء من ذلك النقص.
اجمع مستنداتك وابحث عن مشترٍ
اجمع جميع المستندات التي ستحتاجها لإثبات صعوبة وضعك المالي للمقرض. قد تشمل هذه المستندات كشوف الحسابات البنكية، الفواتير الطبية، قسائم الرواتب، إشعار إنهاء الخدمة من وظيفتك السابقة، أو حكم الطلاق.
الأمر متروك لك لتقديم اقتراح. كن على علم بأن المقرض يجب أن يوافق في النهاية على البيع القصير بعد تلقي جميع التفاصيل، لأن المقرض هو المستفيد من العائدات.
مهمتك هي العثور على مشترٍ لمنزلك.
تقديم اقتراحك إلى البنك
بمجرد أن يكون لديك مشترٍ والأوراق اللازمة، تكون جاهزًا لتقديم عرض المشتري واقتراحك إلى البنك.
إلى جانب توثيق وضعك المالي المتعثر، يجب أن تتضمن اقتراحك رسالة صعوبة تشرح الظروف التي تمنعك من سداد مدفوعات الرهن العقاري. تريد أن تجعلها مقنعة قدر الإمكان وتحمي مصالحك بينما تناشد البنك أيضًا.
كن حذرًا عند تقديم معلوماتك المالية إلى المقرض. إذا لم يوافق على البيع القصير، فقد يستخدم معلوماتك المالية لمحاولة الحصول على أموال منك في إجراءات حبس الرهن. إذا كان لديك أصول نقدية، فقد يُتوقع منك استخدامها لمواصلة سداد أقساط الرهن العقاري أو لتعويض الفرق بين سعر البيع ومبلغ الرهن العقاري.
يمكن لمحامٍ ذو خبرة في إتمام عمليات البيع القصير مساعدتك في التنقل عبر التفاصيل.
قد تستغرق مبيعات المنازل القصيرة وقتًا أطول من مبيعات المنازل العادية بسبب الحاجة إلى موافقة المقرض. وغالبًا ما تفشل هذه الصفقات أيضًا. قد يجد المشتري عقارًا آخر بينما تنتظر إجابة من المقرض. كن مستعدًا لهذا الاحتمال. إذا تمت صفقة البيع القصير، استشر دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) لمعرفة ما إذا كان سيتعين عليك دفع ضرائب على النقص.
لا تنسَ أن البيع على المكشوف يمكن أن يؤثر على تقريرك الائتماني. الأشهر التي فاتتك فيها دفعات الرهن العقاري قبل البيع على المكشوف يمكن أن تظهر كدفعات متأخرة في تقرير الائتمان الخاص بك. يعود الأمر إلى البنك ليقرر ما يجب الإبلاغ عنه، لذا من مصلحتك أن تحاول إقناع البنك بعدم الإبلاغ عن دفعاتك المتعثرة.
قد يكون من المرجح أن يكون البنك أكثر سخاءً في هذا الصدد إذا قمت بطرح مشكلتك قبل أن تتأخر بشكل كبير.
استراتيجيات البيع على المكشوف للمشترين والمستثمرين
يمكن أن توفر عمليات البيع على المكشوف فرصًا ممتازة للمشترين للحصول على منازل بسعر مخفض. إليك بعض النصائح لمساعدتك في اتخاذ قرارات ذكية عند النظر في شراء عقار من خلال البيع على المكشوف.
تعلم كيفية العثور عليها
تُدرج معظم العقارات المعروضة للبيع القصير من قبل وكلاء العقارات وعلى مواقع العقارات. قد لا يتم الإعلان عن بعض القوائم كبيع قصير، لذا قد تحتاج إلى البحث عن دلائل داخل القائمة. قد يُشار إليها بأنها خاضعة لموافقة البنك.
يمكن لوكيل عقارات ذو خبرة أن يحدث فرقًا كبيرًا فيما يتعلق بالعثور على عقارات البيع القصير وإتمام صفقاتها. قد يحمل الوكلاء المتخصصون في عمليات البيع القصير شهادة "موارد البيع القصير وحبس الرهن" (SFR)، وهي تسمية تقدمها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR).
حاملو هذه الشهادة لديهم تدريب متخصص في المبيعات القصيرة وحالات الحجز على العقارات، وتأهيل البائعين للمبيعات القصيرة، والتفاوض مع المقرضين، وحماية المشترين.
استعد للاستعجال ثم الانتظار
البيع على المكشوف هو عملية معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً لكل من المشتري والبائع. قد يستغرق الأمر أسابيع أو حتى أشهر حتى يوافق المقرض على البيع على المكشوف، وينتهي الأمر بالعديد من المشترين الذين يقدمون عرضًا بإلغاء العملية لأن الإجراءات تستغرق وقتًا طويلًا جدًا.
تختلف القواعد الخاصة بمعاملات البيع على المكشوف من ولاية إلى أخرى، ولكن الخطوات عادة ما تشمل:
- حزمة البيع على المكشوف: يجب على المقترض إثبات الصعوبات المالية من خلال تقديم حزمة مالية إلى المقرض. تتضمن الحزمة البيانات المالية، ورسالة تصف الصعوبات التي يواجهها البائع، والسجلات المالية بما في ذلك الإقرارات الضريبية، ونماذج W-2، وكشوف الرواتب، وكشوف الحسابات البنكية.
- معالجة البنك: يمكن أن تستغرق مراجعة البنك للعرض عدة أسابيع إلى شهور. في النهاية، سيقوم البنك إما بالموافقة عليه أو رفضه. مجرد قبول البائع للعرض لا يعني أن البنك سيوافق على السعر. إذا اعتقد البنك أنه يمكنه تحقيق المزيد من المال من خلال إجراءات الحجز على الرهن، فسيرفض العرض.
مزايا وعيوب البيع على المكشوف
تسمح عمليات البيع على المكشوف لمالك المنزل بالتخلص من عقار يفقد قيمته. على الرغم من أنهم لا يستردون تكاليف الرهن العقاري، إلا أن البيع على المكشوف يسمح للمشتري بالهروب من حبس الرهن، والذي يمكن أن يكون أكثر ضررًا لدرجة الائتمان الخاصة بهم. في بعض الحالات، قد يقوم المقرض بكتابة الدين المتبقي كخسارة، مما يقلل من عبء الديون على المالك.
تسمح عملية البيع على المكشوف أيضًا لمالك المنزل بتقليل مقدار الرسوم التي يدفعها عند بيع المنزل. في معظم الحالات، تكون هذه الرسوم من التزامات مالك العقار عند بيع العقار. في حالة البيع على المكشوف، يتم دفع هذه الرسوم من قبل المقرض.
بالنسبة للمشترين، فإن فوائد البيع على المكشوف واضحة: يحصلون على سعر مخفض لمنزل من مقرض لديه دافع لبيع العقار. من ناحية أخرى، يتعين على المشتري القيام بالكثير من البحث. عادةً لا تأتي عمليات البيع على المكشوف مع نفس الإفصاحات التي تأتي مع البيع العادي، ويقع على عاتق المشتري المحتمل تحديد أي مشاكل في العقار.
إيجابيات وسلبيات البيع على المكشوف
الإيجابيات
يسمح لأصحاب المنازل بالتخلص من دين من غير المحتمل أن يتمكنوا من سداده.
يتعين على مالكي المنازل دفع رسوم أقل مقارنة بعملية بيع المنزل التقليدية.
تسمح عمليات البيع على المكشوف للمشترين بشراء العقارات بخصم.
قد يقوم المقرضون بشطب جزء من الدين كخسارة.
السلبيات
تأتي عمليات البيع على المكشوف مع إفصاحات قانونية أقل من عملية بيع المنزل التقليدية.
هناك المزيد من الأعمال الورقية المتضمنة في عملية البيع على المكشوف.
يمكن أن تؤثر عمليات البيع على المكشوف سلبًا على التصنيف الائتماني للبائع، ولكن بدرجة أقل من حبس الرهن.
أخطاء يجب تجنبها
يتم بيع المنازل في عملية البيع القصير كما هي، دون الالتزامات الإلزامية للبائع في عملية بيع العقارات العادية. نظرًا لأن عمليات البيع القصير لا تأتي مع الإفصاحات النموذجية لبيع المنازل العادي، يقع على عاتق المشتري المحتمل فحص العقار وتحديد أي عيوب. قد تكون المنازل المباعة في عملية البيع القصير في حالة أسوأ من المنازل العادية في السوق، مما يجعل من المهم للغاية تحديد أي مشاكل.
من الممكن أيضًا أن لا يمنح المشتري المحتمل نفسه الوقت الكافي قبل إتمام الصفقة. كما ذكرنا، فإن عمليات البيع القصير تتطلب عادةً المزيد من العمل مقارنة ببيع المنزل العادي، مما يعني أنها قد تستغرق وقتًا أطول لإتمامها. يجب على المشترين أن يكونوا حذرين لضمان أن لديهم الوقت الكافي لإكمال العملية قبل إغلاق البيع.
كل شيء في الأرقام
في الاستثمار العقاري، يُقال إن المال يُجنى عند الشراء. وهذا يعني أن سعر الشراء الجيد غالبًا ما يكون المفتاح لصفقة ناجحة. إذا تمكنت من الحصول على عقار بسعر جيد، فإنك تزيد من احتمالات تحقيق الربح عند وقت البيع. أما إذا كان سعر الشراء مرتفعًا، فسترى هامش الربح الخاص بك يتآكل.
يجب أن تكون قادرًا على شراء العقار، ووضعه في حالة ممتازة، وبيعه بسعر مربح. يحتاج المستثمرون إلى القدرة على إعادة بيع المنزل بسرعة—عادةً بسعر أقل من السوق—وسعر الشراء الجيد يجعل هذا ممكنًا.
سعر الشراء هو مجرد رقم مهم واحد، ومع ذلك، ستحتاج إلى إجراء بعض الحسابات الأخرى أيضًا، بما في ذلك:
تكاليف الإصلاح والتجديد
ستختلف هذه التكاليف بناءً على حالة العقار وخططك له. من المفيد تخصيص الوقت والجهد لوضع ميزانية واقعية، حيث أن هذه واحدة من الأرقام التي ستحتاج إلى تحديدها لمعرفة ما إذا كان الاستثمار يمكن أن يحقق أرباحًا.
التكاليف التي يجب أخذها في الاعتبار تشمل المواد، والعمالة، والتصاريح، ورسوم التفتيش، وإزالة النفايات، وتكاليف التخزين، وتأجير الحاويات. يمكن أن ينبهك التفتيش الجيد (قبل الشراء) إلى أي نفقات كبيرة، مثل وجود شقوق في الأساس، أو أسلاك كهربائية معطلة، أو أضرار واسعة النطاق بسبب النمل الأبيض.
قيمة ما بعد الإصلاح (After Repair Value - ARV)
القيمة بعد الإصلاحات (ARV) هي تقدير للقيمة السوقية العادلة (FMV) للعقار بعد إجراء أي إصلاحات وتجديدات. ينظر المستثمرون إلى هذا الرقم لتحديد ما إذا كان للعقار إمكانات ربح.
أفضل طريقة لتقييم القيمة المستقبلية للعقار (ARV) هي النظر إلى العقارات المماثلة (comps). هذه هي المنازل التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة (عادةً على بعد ميل واحد من العقار المعني) والتي تتمتع بميزات مشابهة من حيث المساحة المربعة، مثل عدد غرف النوم والحمامات.
تكاليف الاحتفاظ
تكاليف الاحتفاظ هي نفقاتك المرتبطة بالاحتفاظ بالعقار. كلما طالت مدة امتلاكك للعقار، زادت المبالغ التي ستنفقها على تكاليف الاحتفاظ، والتي تشمل:
- دفعة الرهن العقاري (بما في ذلك الفائدة)
- الضرائب العقارية
- التأمين
- رسوم الشقة ورسوم الجمعية
- المرافق (الكهرباء، الغاز، الماء، الصرف الصحي، النفايات)
تحديد الربحية
لكي يكون الاستثمار مربحًا، يجب أن يكون مجموع تكاليفك (سعر الشراء، تكاليف الإصلاح والتجديد، وتكاليف الاحتفاظ) أقل من القيمة بعد الإصلاح (ARV). إذا كانت تكاليفك قريبة من أو أعلى من القيمة بعد الإصلاح، فسيكون من الصعب أو المستحيل تحقيق ربح. يمكنك تحديد الربح المحتمل عن طريق طرح سعر الشراء، وتكاليف الإصلاح والتجديد، وتكاليف الاحتفاظ من القيمة بعد الإصلاح (ARV):
الربح = القيمة بعد الإصلاح (ARV) - سعر الشراء - تكاليف الإصلاح والتجديد (R&R Costs) - تكاليف الاحتفاظ (Carrying Costs)
قد يتوقع مستثمرو العقارات تحقيق ربح لا يقل عن 20% على العقار. يستخدم البعض إرشادات لتقييم العقارات في مختلف أسواق الإسكان. وفقًا لهذه الإرشادات، يجب ألا يتجاوز إجمالي الاستثمار (سعر الشراء، وتكاليف الإصلاح والتجديد، وتكاليف الاحتفاظ) ما يلي:
- 80% من القيمة بعد الإصلاح (ARV) في سوق ترتفع فيه قيم المنازل
- من 70% إلى 75% من القيمة بعد الإصلاح (ARV) في سوق مستقر.
- من 60% إلى 65% من القيمة بعد الإصلاح (ARV) في سوق تتناقص فيه قيم المنازل.
إذا كانت القيمة السوقية بعد الإصلاح (ARV) للعقار تبلغ 200,000 دولار، على سبيل المثال، يجب أن يكون إجمالي استثمارك محدودًا بحوالي 160,000 دولار في سوق متصاعد، و140,000 دولار في سوق مستقر، و120,000 دولار في سوق تتراجع فيه القيم.
تُستخدم مستويات الاستثمار المختلفة لتقليل المخاطر في ظل ظروف السوق المتغيرة. يمكنك المخاطرة بشكل أكبر في سوق صاعدة لأنك من المرجح أن تحصل على قيمة العقار بعد الإصلاح (ARV) أو أفضل عند البيع. في سوق هابطة، تكون احتمالية الحصول على قيمة العقار بعد الإصلاح أقل، لذا يجب أن يكون استثمارك أصغر.
ما هي عملية البيع على المكشوف؟
في العقارات، قد يحدث البيع على المكشوف عندما يبيع المالك منزلاً بسعر أقل من مبلغ الرهن العقاري المستحق.
يحدث هذا عادةً عندما يكون المالك تحت ضغط مالي ومتأخر في سداد أقساط الرهن العقاري. يكون المالك ملزمًا ببيع المنزل لطرف ثالث، حيث تذهب جميع عائدات البيع إلى المقرض.
يجب أن يوافق المقرض على البيع القصير قبل حدوثه. قد تستغرق العملية ما يصل إلى عام بسبب الأوراق المطلوبة.
ما الفرق بين البيع على المكشوف وحبس الرهن؟
في عملية البيع على المكشوف، يبدأ صاحب المنزل العملية للخروج من المشاكل المالية. يجب على المالك إثبات مدى الضائقة المالية من خلال المستندات المقدمة إلى المقرض. إذا وافق المقرض على المضي قدمًا، يكون صاحب المنزل مسؤولاً عن العثور على مشترٍ.
في حالة حبس الرهن، يقوم المقرض ببدء العملية، حيث يستولي على المنزل وإذا لزم الأمر، يقوم بطرد المالك الذي فشل في سداد المدفوعات. عملية حبس الرهن تكون عادة أسرع من البيع القصير، حيث يسعى المقرض إلى تصفية الأصل بأسرع وقت ممكن.
هل من الجيد شراء عقار بيع قصير؟
شراء عقار من خلال البيع على المكشوف يمكن أن يكون صفقة جيدة للمشتري المحتمل. ومع ذلك، من المهم أن تكون على دراية ببعض العيوب المرتبطة بذلك. قد تستغرق عمليات البيع على المكشوف وقتًا طويلاً. بالإضافة إلى ذلك، إذا اعتقد البنك أن إجراءات الحجز على الرهن العقاري هي خيار أكثر ربحية، فقد يرفض البيع على المكشوف ويمضي قدمًا في الحجز على الرهن بدلاً من ذلك.
الخلاصة
يمكن أن توفر العقارات المباعة على المكشوف فرصة ممتازة لشراء منزل بسعر أقل. في العديد من الحالات، تكون المنازل المباعة على المكشوف في حالة جيدة، وعلى الرغم من أن سعر الشراء قد يكون أعلى من المنازل المحجوزة، إلا أن تكاليف جعل المنزل قابلاً للتسويق يمكن أن تكون أقل بكثير، وقد تكون العيوب بالنسبة للبائع أقل حدة.
ومع ذلك، بسبب العملية الطويلة، يجب أن يكون المشترون والبائعون مستعدين للانتظار. يمكن لوكيل عقارات ذو خبرة مساعدتك في تحديد عرض عادل والتفاوض مع البنك.
نظرًا لأن قوانين الضرائب معقدة وتتغير باستمرار، يجب عليك استشارة محاسب قانوني معتمد (CPA) لديه معرفة بالاستثمار في العقارات والقوانين الضريبية ذات الصلة ليقدم لك معلومات شاملة ومحدثة.
يمكن أن يعني الفرق بين تحقيق ربح أو تكبد خسارة في استثمار.