كيف يتم تحديد نسبة الواجهة الأمامية؟
نسبة الجبهة الأمامية، والمعروفة أيضًا بنسبة الرهن العقاري إلى الدخل، هي نسبة تشير إلى الجزء من دخل الفرد المخصص لمدفوعات الرهن العقاري. يتم حساب نسبة الجبهة الأمامية عن طريق قسمة الدفعة الشهرية المتوقعة للرهن العقاري للفرد على دخله الإجمالي الشهري. تتكون دفعة الرهن العقاري عادةً من رأس المال والفائدة والضرائب وتأمين الرهن العقاري (PITI). يستخدم المقرضون نسبة الجبهة الأمامية جنبًا إلى جنب مع نسبة الجبهة الخلفية لتحديد مقدار القرض الذي يمكن تقديمه.
فهم نسبة الجبهة الأمامية (Front-End Ratio)
عند اتخاذ قرار بشأن تمديد الرهن العقاري، يعتبر المقرضون نسبة الدين إلى الدخل (DTI) أكثر أهمية من وجود دخل ثابت، أو دفع الفواتير في الوقت المحدد، أو الحصول على درجة FICO عالية. أحد أنواع نسبة الدين إلى الدخل هو النسبة الأمامية. بالإضافة إلى دفعة الرهن العقاري العامة، تأخذ هذه النسبة في الاعتبار التكاليف الأخرى المرتبطة، مثل رسوم جمعية مالكي المنازل (HOA)، إذا كانت تنطبق. على سبيل المثال، إذا كانت النفقات المتوقعة للرهن العقاري لشخص ما هي 2000 دولار (1700 دولار دفعة الرهن العقاري و300 دولار رسوم HOA)، وكان دخله الشهري 9000 دولار؛ فإن النسبة الأمامية تكون حوالي 22%.
النقاط الرئيسية
- يقيس نسبة الواجهة (front-end ratio) مقدار الدخل الذي يُخصص لمدفوعات الرهن العقاري.
- يفضل المقرضون أن لا يتجاوز النسبة الأمامية 28% لمعظم القروض و31% لقروض FHA.
- يقيس نسبة الدين الخلفي مقدار الدخل الذي يُخصص للالتزامات الديون الأخرى.
- غالبًا ما تمنع المدفوعات الكبيرة لقروض الطلاب المستهلكين من شراء المنازل.
النسبة الأمامية مقابل النسبة الخلفية
يقيس معدل الجبهة الأمامية (front-end ratio) مقدار الدخل الذي يخصصه الشخص لنفقات الرهن العقاري، بما في ذلك PITI. في المقابل، يقيس معدل الجبهة الخلفية (back-end ratio) مقدار الدخل الذي يخصصه الشخص لجميع الديون الشهرية الأخرى. وهو مجموع جميع الالتزامات الديون الأخرى مقسومًا على مجموع دخل الشخص. تشمل الديون الأخرى عادةً دفعات قروض الطلاب، ودفعات بطاقات الائتمان، ودفعات القروض غير العقارية.
يفضل المقرضون أن يكون لدى المستهلكين نسبة لا تزيد عن 36% بسبب المخاطر المرتبطة بالتخلف عن السداد. تشير النسب العالية في الخلفية إلى أن جزءًا أكبر من دخل المقترض مخصص لالتزامات ديون أخرى، مما يجعل الدخل المتاح للرهن العقاري أقل. إذا تأثر دخل المقترض سلبًا، فإن هناك احتمالًا أكبر بأنهم لن يتمكنوا من الوفاء بالتزامات الديون، بما في ذلك دفع الرهن العقاري.
ما هو النسبة المثالية للواجهة الأمامية؟
يفضل المقرضون أن تكون النسبة الأمامية لا تزيد عن 28% لمعظم القروض و31% أو أقل لقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وأن تكون النسبة الخلفية لا تزيد عن 43%. تشير النسب الأعلى إلى زيادة خطر التخلف عن السداد. ومع ذلك، قد يقبل المقرضون نسبًا أعلى عندما تكون هناك عوامل معينة (مثل دفعات مقدمة كبيرة، ومدخرات كبيرة، ودرجات ائتمانية جيدة) موجودة. على سبيل المثال، إذا قام المقترض ذو النسبة الأمامية العالية بدفع نصف سعر الشراء كدفعة مقدمة أو زاد مدخراته بشكل كبير، فقد يكون المقرضون أكثر استعدادًا لتقديم رهن عقاري.
إذا لم تتم الموافقة، يمكن للمقترض تقليل الديون لخفض النسبة. قد يفكر المقترض أيضًا في الحصول على كفيل على الرهن العقاري. على سبيل المثال، قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) تسمح للأقارب الذين لديهم دخل كافٍ ودرجات ائتمان جيدة بأن يكونوا كفلاء.
اعتبارات خاصة
يمنع الدين الطلابي الكبير العديد من المستهلكين من شراء المنازل. حتى مع وجود درجات ائتمانية ممتازة، يدرك الكثيرون أن نسب الواجهة الأمامية لديهم مرتفعة جدًا بالنسبة للمقرضين. ومع ذلك، يمكن للمقترضين إعادة هيكلة الدين بحيث يكون له تأثير أقل على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) للمحتملين لشراء المنازل. على سبيل المثال، قد يتمكنون من خفض الدفعة الشهرية على قرض الطالب. أيضًا، قد تسمح القروض الطلابية الفيدرالية بدفعات تستخدم فقط 10% من دخل المقترض.