ما هو التقدم المستقبلي؟
السلفة المستقبلية هي بند في الرهن العقاري يوفر إمكانية الحصول على أموال إضافية بموجب عقد القرض. إذا تم تضمين بند السلفة المستقبلية في عقد القرض، يمكن للمقترض الاعتماد على الحصول على أموال من المقرض بموجب شروط العقد دون الحاجة إلى الحصول على قرض آخر لأموال إضافية. قد تحتوي بنود السلفة المستقبلية على شروط معينة تجعل المقترض مؤهلاً للحصول على سلف مستقبلية أو لا تحتوي عليها.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري للتقدم المستقبلي هو قرض مضمون بعقار أو أصل آخر.
- تسمح الرهون العقارية المستقبلية بتحويل أموال إضافية في تاريخ لاحق، بدلاً من صرف القرض بالكامل عند الإغلاق.
- قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs) هما مثالان على الرهون العقارية ذات السلف المستقبلية.
- يمكن أن تكون الرهون العقارية المستقبلية مشكلة للمقترضين الذين لا يستطيعون القيام بالدفعات المطلوبة، لأن العقار أو الضمان يمكن أن يتم الاستيلاء عليه من قبل المقرض في حالة التخلف عن السداد.
فهم التقدم المستقبلي
يمكن أن يكون التقدم المستقبلي اعتبارًا لمجموعة متنوعة من منتجات القروض. بشكل عام، يتم بناء مفهوم خطوط الائتمان المتجددة على توقع توفر الأموال للتقدمات المستقبلية. قد يتم أيضًا دمج بنود التقدم المستقبلي في القروض غير المتجددة، مما يسمح للمقترضين بفصل الأموال التي تمت الموافقة عليها لهم من أجل توفير تكاليف معدلات الفائدة وإدارة التدفقات النقدية.
عندما تحصل على رهن عقاري لشراء منزل، فإن المنزل نفسه يعمل كضمان للقرض. يمكن أن يتضمن الرهن العقاري المستقبلي بندًا ينص على أن المنزل يمكن أن يعمل أيضًا كضمان للقروض التي لم تُمنح بعد. في الواقع، تخلق الرهون العقارية المستقبلية رهنًا أو التزامًا دينياً أساسياً على العقار قبل أي أموال إضافية يتم اقتراضها ضده.
مثال على الرهن العقاري للتقدم المستقبلي
قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs) هما مثالان شائعان على الرهون العقارية ذات السلف المستقبلية. مع قرض حقوق الملكية المنزلية، يقوم المقرض بتقديم مبلغ معين من المال لك بناءً على مقدار حقوق الملكية التي تمتلكها في المنزل. يتم دفع هذا المال لك كمبلغ إجمالي، والذي يجب عليك سداده مع الفائدة.
خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية هو خط ائتمان متجدد يعتمد على تراكم حقوق الملكية في منزلك. هذا النوع من التقدم المستقبلي يشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان من حيث أنه يمكنك استخدام جزء من خط الائتمان الخاص بك، ومع سدادك له، تقوم بتحرير المزيد من الائتمان المتاح. عادةً ما تكون خطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية ذات معدلات فائدة متغيرة، بينما تميل قروض حقوق الملكية المنزلية إلى تقديم معدلات ثابتة.
على سبيل المثال، لنفترض أن لديك 100,000 دولار في حقوق الملكية في منزلك. بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، قد يسمح لك المقرض باقتراض 50,000 دولار من تلك الحقوق باستخدام خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية. بعد ذلك، سيتعين عليك سداد خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية بالإضافة إلى قرض الرهن العقاري الأساسي الخاص بك. سيكون لديك فترة سحب لمدة 10 سنوات يمكنك خلالها الاستفادة من المال، ثم فترة سداد لمدة 20 عامًا تليها.
تحذير
التخلف عن سداد خط ائتمان ملكية المنزل أو خط ائتمان ملكية المنزل يمكن أن يعرضك لخطر فقدان المنزل بسبب الحجز.
كيف تُستخدم التقدّمات المستقبلية؟
يمكن للسحوبات المستقبلية سحب أموال إضافية من القرض. في إقراض الرهن العقاري، يمكن أن تمول السحوبات المستقبلية قروض الأسهم العقارية أو خطوط الائتمان. كما يمكن أن تخدم كقروض بناء، حيث لم يتم بناء المنزل الذي يضمن القرض بعد. تسمح لك السحوبات المستقبلية بالحصول على المال الذي تحتاجه اليوم دون إجراء أي تعديلات على شروط القرض الأصلية.
يمكن أن يعمل السحب المستقبلي أيضًا في البيئات التجارية. قد تكون الشركات مؤهلة أيضًا للحصول على قروض لأجل لتمويل منتجات النمو طويلة الأجل. سيقوم العديد من المقرضين الذين يعملون مع الشركات بتصميم السحوبات النقدية المستقبلية لتكون معتمدة على تحقيق معالم معينة. قد تشمل المعالم تحقيق تقديرات معينة لنمو المبيعات أو الإيرادات أو الأرباح.
قد تسمح صفقات الإقراض التجاري أيضًا بإعادة تقييم شروط الائتمان أو توسيع أرصدة رأس المال بمبلغ غير محدد. قد يدمج المقرضون التجاريون بنودًا في القرض تسمح بإعادة التقييم بعد فترة زمنية محددة. يوفر هذا حوافز للمقترضين للحفاظ على علاقات ائتمانية جيدة مع المقرضين التجاريين للحصول على تمويل إضافي من نفس المقرض في المستقبل.
السلف الائتمانية الدوارة
في حساب الائتمان المتجدد، يمكن للمقترض الوصول إلى الأموال حتى حد معين في أي وقت. يمكن أن تكون حسابات الائتمان المتجدد إما بطاقة ائتمان أو حساب خط ائتمان. بالنسبة لكل نوع من الحسابات، يعتمد المقترض على الأموال المستحقة المتجددة في الحساب بدلاً من الحصول على مبلغ رئيسي دفعة واحدة.
عادةً ما تحتوي حسابات الائتمان المتجدد على بنود للسحب النقدي المسبق. بشكل عام، سيحدد المقرضون حدًا معينًا للسحب النقدي المسبق للحساب، مما يسمح للمقترض بسحب النقود مباشرة مقابل رسوم صغيرة للسحب النقدي المسبق.
مهم
خذ بعين الاعتبار معدلات الفائدة والرسوم التي قد تُطبق عند الحصول على سلفة من الائتمان المتجدد.
الائتمان غير المتجدد للتقدمات المستقبلية
غالبًا ما يتم تضمين بنود السلفة المستقبلية في القروض التجارية غير المتجددة. قد تحتاج الشركات إلى بنود السلفة المستقبلية لدعم تطوير البناء أو مشاريع الاستثمار الرأسمالي المستمرة. قد تُعرف القروض التجارية التي تحتوي على بنود السلفة المستقبلية أيضًا بالقروض الأجل.
مشابهًا لحساب الائتمان المتجدد، يوفر القرض المحدد الأجل للمقترض حدًا أقصى للـالائتمان. يتيح ذلك للمقترض الاعتماد على مبلغ رئيسي معتمد من منتج قرض محدد.
غالبًا ما تستخدم شركات البناء القروض المدة مع بنود السلف المستقبلية للحصول على الأموال في نقاط مختلفة طوال تطوير البناء. قد تتمكن شركات البناء التي تبني في مجمعات تطوير كبيرة أيضًا من هيكلة قروض السلف المستقبلية مع بعض الأحكام التي يمكن أن تدمج الضمانات العقارية على قطع الأراضي الفردية عند اكتمال بناء المباني.
الأسئلة الشائعة
ما هو التقدم المستقبلي؟
السلفة المستقبلية هي بند في عقد القرض يسمح للمقترض بالحصول على أموال إضافية بعد صرف القرض في البداية. يتم تأمين السلف المستقبلية بضمانات، والتي قد تشمل منزلًا أو ممتلكات تجارية أو أصولًا أخرى.
هل يُعتبر قرض حقوق الملكية المنزلية سلفة مستقبلية؟
قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية هي أمثلة شائعة على التسهيلات المستقبلية. في كلتا الحالتين، يقدم لك المقرض المال بناءً على قيمة حقوق الملكية في منزلك. التسهيل المستقبلي من أي نوع له شروط قرض خاصة به، دون تعديل شروط القرض الأصلي.
ماذا يحدث إذا تخلفت عن سداد دفعة مستقبلية؟
التخلف عن سداد سلفة مستقبلية يمكن أن يؤدي إلى استيلاء المقرض على الضمان الذي يؤمن القرض. على سبيل المثال، التخلف عن سداد قرض عقاري يمكن أن يعرضك لخطر فقدان المنزل بسبب الحجز.