ما هو الرهن العقاري الثانوي؟
الرهن العقاري الثانوي هو رهن عقاري يكون تابعًا لرهن عقاري أول أو سابق (رهن عقاري رئيسي). غالبًا ما يشير الرهن العقاري الثانوي إلى الرهن العقاري الثاني، ولكنه يمكن أن يكون أيضًا رهنًا عقاريًا ثالثًا أو رابعًا (مثل قروض الأسهم العقارية أو خطوط الائتمان (HELOCs)). في حالة الحجز على العقار، سيتم سداد الرهن العقاري الرئيسي (الأول) أولاً.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الثانوي هو قرض سكني يتم تقديمه بالإضافة إلى الرهن العقاري الأساسي للعقار.
- غالبًا ما تُستخدم قروض حقوق الملكية المنزلية وHELOCs كرهون عقارية ثانية.
- غالبًا ما تحمل الرهون العقارية الثانوية معدلات فائدة أعلى ومبالغ قروض أقل، وقد تكون خاضعة لقيود وحدود إضافية.
- قد يسعى مالكو المنازل للحصول على رهن عقاري ثانوي لتمويل مشتريات كبيرة مثل تجديد المنزل أو رسوم الجامعة أو سيارة جديدة.
فهم الرهن العقاري الثانوي
الرهن العقاري الثانوي هو رهن عقاري تابع يتم إجراؤه بينما لا يزال الرهن العقاري الأصلي ساري المفعول. في حالة التخلف عن السداد، سيحصل الرهن العقاري الأصلي على جميع العائدات من تصفية العقار حتى يتم سداده بالكامل. نظرًا لأن الرهون العقارية الثانوية ستتلقى السداد فقط عندما يتم سداد الرهن العقاري الأول، فإن معدل الفائدة المفروض على الرهن العقاري الثانوي يميل إلى أن يكون أعلى والمبلغ المقترض سيكون أقل من ذلك الخاص بالرهن العقاري الأول.
تشمل الاستخدامات الشائعة للرهن العقاري الثانوي الرهون العقارية المتراكبة (رهون 80-10-10) وقروض حقوق الملكية المنزلية. توفر الرهون العقارية المتراكبة وسيلة للمقترضين الذين لديهم دفعة أولى أقل من 20% لتجنب التأمين الخاص المكلف على الرهن العقاري. تُستخدم قروض حقوق الملكية المنزلية بشكل متكرر لاستخراج حقوق الملكية من المنزل لسداد ديون أخرى أو القيام بمشتريات إضافية. يجب تحليل كل سيناريو اقتراض بعناية وبدقة.
القيود والحدود على متابعة الرهون العقارية الثانوية
قد لا يُسمح بالرهن العقاري الثانوي من قبل حامل الرهن العقاري الأولي. إذا كانت هناك شروط في الرهن العقاري تسمح بإنشاء رهون عقارية ثانوية، فقد يكون هناك متطلبات يجب على المقترض تلبيتها قبل القيام بذلك. على سبيل المثال، قد يكون من الضروري سداد مبلغ معين من الرهن العقاري الرئيسي قبل أن يتمكن المقترض من الحصول على رهن عقاري ثانوي. قد يقوم المقرض أيضًا بتقييد عدد الرهون العقارية الثانوية التي يمكن للمقترض الحصول عليها.
يرتبط زيادة خطر التخلف عن السداد غالبًا بالرهن العقاري الثانوي. وقد أدى ذلك إلى قيام المقرضين بفرض معدلات فائدة أعلى على الرهون العقارية الثانوية مقارنة بالرهون العقارية الأساسية. قد يعني إدخال المزيد من الديون من خلال الرهن العقاري الثانوي أن المقترض يدين بمبلغ أكبر على منزله مما هو مقدر له في السوق.
إذا لم يتمكن المقترض من مواكبة دفعاته وتعرض المنزل لحجز الرهن، فقد يكون المقرض الذي قدم الرهن الثانوي معرضًا لخطر عدم استرداد أمواله. على سبيل المثال، قد يؤدي الدفع لحامل الرهن الأساسي إلى استنفاد كل أو معظم الأصول. وهذا يعني أن المقرض للرهن الثانوي قد لا يحصل على مستحقاته.
اعتبارات أخرى
قد يسعى المقترضون للحصول على رهون عقارية ثانوية من أجل سداد ديون بطاقات الائتمان أو لتغطية شراء سيارة. على سبيل المثال، قد يسعى المقترض للحصول على رهن عقاري ثانوي لمدة 15 عامًا للحصول على الأموال اللازمة لسداد قرض سيارة مدته خمس سنوات. ومع إدخال ديون جديدة من خلال الرهون العقارية الثانوية، من الممكن أن يصبح المقترض غير قادر على سداد التزاماته المتزايدة. نظرًا لأن المنزل يعمل كضمان، حتى إذا قاموا بسداد الرهون العقارية الأساسية، فقد يواجه المقترضون حجز الرهن على الرهون العقارية الثانوية التي تتعثر في السداد.