ما هو الرهن العقاري الأول؟
الرهن العقاري الأول هو امتياز رئيسي على العقار. باعتباره القرض الرئيسي الذي يدفع ثمن العقار، فإنه يتمتع بالأولوية على جميع الامتيازات أو المطالبات الأخرى على العقار في حالة التخلف عن السداد. الرهن العقاري الأول ليس الرهن العقاري على المنزل الأول للمقترض. بل هو الرهن العقاري الأصلي الذي يتم أخذه على العقار. يُطلق عليه أيضًا الامتياز الأول. إذا تم إعادة تمويل المنزل، فإن الرهن العقاري المعاد تمويله يتولى موقع الرهن العقاري الأول. يتم التمييز بين الرهن العقاري الأول والرهن العقاري الثاني، وهو قرض إضافي يتم أخذه ضد العقار.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الأول هو الامتياز الأساسي على العقار الذي يضمن الرهن العقاري.
- الرهن العقاري الثاني هو المال المقترض مقابل حقوق الملكية في المنزل لتمويل مشاريع ونفقات أخرى.
- عادةً ما يطلب المقرضون تأمين الرهن العقاري الخاص إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري الأول أكبر من 80%.
- الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري الأول قابلة للخصم الضريبي، وهذا ينطبق فقط على دافعي الضرائب الذين يقومون بتفصيل النفقات في إقراراتهم الضريبية.
فهم الرهون العقارية الأولى
عندما يرغب المستهلك في شراء عقار، قد يقرر تمويل الشراء من خلال قرض رهن عقاري من مؤسسة إقراض. يتضمن ذلك التقدم بطلب للحصول على قرض سكني من المقرض العقاري، والحصول على الموافقة، وتوقيع الوثائق.
عند منح الرهن العقاري الأول، يتوقع المقرض أن يتم سداد القرض العقاري أو الرهن في أقساط شهرية، والتي تشمل جزءًا من المدفوعات الأساسية والفوائد. يقوم المقرض بوضع رهن على العقار لأن المنزل يضمن القرض. يُعرف هذا الرهن الذي يأخذه المشتري لشراء المنزل بالرهن العقاري الأول.
الرهن العقاري الأول هو القرض الأصلي الذي يتم الحصول عليه على عقار. ليس بالضرورة أن يكون أول رهن عقاري يتم أخذه باسمهم. يمكن للمشتري أن يمتلك عدة عقارات باسمه. ومع ذلك، فإن الرهون العقارية الأصلية التي يتم الحصول عليها لتأمين كل عقار تشكل الرهن العقاري الأول. على سبيل المثال، إذا قام مالك العقار بأخذ رهن عقاري لكل من منازله الثلاثة، فإن كل واحد من هذه الرهون الثلاثة يعتبر الرهن العقاري الأول.
الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري الأول هي قابلة للخصم الضريبي، مما يعني أن مالكي المنازل يمكنهم تقليل الدخل الخاضع للضريبة بمقدار الفائدة المدفوعة على القرض للسنة الضريبية. ومع ذلك، فإن خصم الفائدة على الرهن العقاري ينطبق فقط على دافعي الضرائب الذين يفصلون النفقات في إقراراتهم الضريبية.
متطلبات الرهن العقاري الأول
يمكن أن تختلف متطلبات الرهن العقاري الأول بناءً على ما إذا كنت تختار قرضًا تقليديًا أو قرضًا مدعومًا من الحكومة، مثل قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، أو قرض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، أو قرض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA).
يمكن أن تؤثر هذه المتطلبات على:
- الحد الأدنى من النقاط الائتمانية المطلوبة للتأهل
- مبالغ الدفعة المقدمة
- تكاليف الإغلاق وما هي النسبة المئوية من تكاليف الإغلاق التي يمكن للبائع أن يدفعها
- شروط سداد القرض
- أسعار الفائدة
يمكن أن يكون نوع العقار مهمًا أيضًا عند الحصول على الرهن العقاري الأول. على سبيل المثال، قروض FHA تتيح لك شراء منزل يتكون من وحدة إلى أربع وحدات بدفعة مقدمة تبلغ 3.5% فقط وبدرجة ائتمان تصل إلى 580. ولكن، يجب أن يفي العقار نفسه بمعايير معينة للتأهل للحصول على القرض.
إن ضعف الائتمان ليس بالضرورة عائقًا مطلقًا للحصول على الرهن العقاري الأول، ولكنه يمكن أن يؤثر على شروط القرض التي تكون مؤهلاً لها وعلى معدلات الفائدة التي تدفعها.
الرهن العقاري الأول ونسبة القرض إلى القيمة (LTV)
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) في قرض المنزل تقيس مبلغ الرهن العقاري مقابل القيمة المقدرة للمنزل. إذا كانت نسبة LTV للرهن العقاري الأول أكبر من 80%، فإن المقرضين عادة ما يطلبون تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). في مثل هذه الحالة، قد يكون من الاقتصادي أحيانًا للمقترض أن يحد من حجم الرهن العقاري الأول إلى 80% LTV ويستخدم تمويلًا ثانويًا لاقتراض المبلغ المتبقي المطلوب.
يعتمد الاقتصاد في دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) مقابل أخذ قرض ثانٍ بشكل كبير على المعدل الذي يتوقع فيه المقترض زيادة قيمة منزله. يمكن إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص عندما يصل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن الأول إلى 78%. ومع ذلك، يجب سداد الرهن الثاني، الذي عادة ما يحمل معدل فائدة أعلى من الرهن الأول. يتم تحقيق ذلك عادة عن طريق إعادة تمويل الرهن الأول بمبلغ يساوي الرصيد المتبقي لكل من الرهن الأول والثاني.
الرهن العقاري الأول مقابل الرهن العقاري الثاني
يشير مصطلح الرهن العقاري الأول إلى إمكانية وجود رهون عقارية أخرى على العقار. يمكن لمالك المنزل أن يأخذ رهنًا عقاريًا آخر، مثل الرهن العقاري الثاني، بينما لا يزال الرهن العقاري الأصلي والأول ساري المفعول.
الرهن العقاري الأول يمثل الدين الأساسي المستحق على العقار، والذي يعمل كضمان للقرض. أما الرهن العقاري الثاني فهو رهن تابع على منزلك عندما يكون لديك رهن عقاري أول لم يتم سداده بعد.
الرهن العقاري الثاني يأتي في مرتبة أدنى من الرهن العقاري الأول. لذا، إذا قمت ببيع المنزل، على سبيل المثال، فإن أي عائدات ستذهب لسداد الرهن العقاري الأول، ثم الرهن العقاري الثاني. تشمل الأمثلة الشائعة للرهن العقاري الثاني قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs). يمكنك الحصول على أحد هذه القروض العقارية الثانية إذا كنت ترغب في الاقتراض مقابل حقوق الملكية المتراكمة في منزلك.
الرهن العقاري الأول مقابل الرهن العقاري الثاني
الرهن العقاري الأول
الرهن العقاري الثاني
قد تكون ذات معدلات ثابتة أو متغيرة.
غالبًا ما تكون قروض حقوق الملكية المنزلية ذات معدلات ثابتة، بينما تميل خطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs) إلى أن تكون ذات معدلات متغيرة.
يُستخدم المنزل كضمان للقرض.
يُستخدم المنزل كضمان للقرض.
الرهن الأساسي، مما يعني أن أصحاب الرهن يحصلون على مستحقاتهم أولاً.
الرهن الثانوي، يعني أن أصحاب الرهن يتم دفع مستحقاتهم بعد أصحاب الرهن الأساسيين.
يتم تحديد حدود القروض بناءً على نوع القرض وأهلية المقترض.
قد تتراوح حدود القروض من 75% إلى 100% من حقوق الملكية في المنزل.
خاضع لتأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، وذلك يعتمد على نوع القرض والمقدم المدفوع.
عادةً لا ينطبق التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، ولكن قد يؤثر الحصول على قرض عقاري بضمان المنزل أو خط ائتمان عقاري (HELOC) على متطلبات التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) للرهن العقاري الأول.
مثال على الرهن العقاري الأول
إليك مثال على كيفية عمل قرض الرهن العقاري الأول وما يمكن أن يعنيه إضافة قرض رهن عقاري ثانٍ. لنفترض أن مشتري منزل يحصل على رهن عقاري أول بقيمة 250,000 دولار على عقار منزلي، وبعد عدة سنوات، يحصل على رهن عقاري ثانٍ بقيمة 30,000 دولار على نفس العقار.
يتخلف المقترض عن سداد مدفوعاته بعد أن قام بالفعل بسداد 50,000 دولار من مبلغ القرض الأصلي، ويتم حجز ممتلكاته وبيعها لتغطية القرض. نظرًا لأن الرهن العقاري الأول له الأولوية على الرهن العقاري الثاني، إذا كانت عائدات بيع الممتلكات تصل إلى 210,000 دولار، فإن المقرض للرهن العقاري الأول سيحصل على الرصيد المستحق، وهو 200,000 دولار.
سيحصل المقرض الثاني للرهن العقاري بعد ذلك على ما تبقى - في هذه الحالة، 10,000 دولار. وبما أن الرهن العقاري الأول هو مطالبة أساسية تسبق المطالبات الثانوية، فإن الرهون العقارية الثانية عادة ما تتطلب معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية الأولى.
هل يمكنني الحصول على رهنين عقاريين في نفس الوقت؟
من الممكن الحصول على رهنين عقاريين في نفس الوقت. يمكن أن يُستخدم الرهن العقاري الأول لشراء منزل كإقامة رئيسية أو كعقار استثماري. بينما يمكن استخدام الرهن العقاري الثاني أو قرض حقوق الملكية في تحسين أو ترقية العقار.
هل الرهن العقاري الثاني أفضل من الرهن العقاري الأول؟
تحظى الرهون العقارية الأولى بالأولوية على الرهون العقارية الثانية في السداد إذا تخلف المقترض عن السداد. وهذا يعني أن الرهون العقارية الثانية تكون تابعة، وليست متفوقة، على الرهون العقارية الأولى على المنزل.
ما هي سلبيات الرهن العقاري الثاني؟
تزيد الرهون العقارية الثانية من الالتزامات المالية الشهرية لصاحب المنزل. كما يمكن أن تزيد من خطر التخلف عن السداد إذا لم يتمكن صاحب المنزل من مواكبة دفعات الرهن العقاري الأول والثاني.
هل يعتبر الحصول على رهن عقاري ثانٍ فكرة جيدة؟
قد يكون الحصول على رهن عقاري ثانٍ فكرة جيدة إذا كنت قد بحثت في خيارات الاقتراض وفهمت ما يمكنك تحمله من سداد. ومع ذلك، إذا كان دخلك غير مستقر أو تفتقر إلى مدخرات طوارئ كافية لتغطية دفعات الرهن العقاري في حال فقدت وظيفتك أو أصبت بمرض يمنعك من العمل، فقد ترغب في إعادة النظر في قرض الرهن العقاري الثاني.
الخلاصة
تجعل قروض الرهن العقاري الأول من الممكن للمشترين شراء المنازل، وهي تأخذ الأولوية على أي رهون عقارية ثانية قد تكون مرتبطة بالعقار. عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري أول، من المهم فهم المتطلبات لشراء منزل وما يبحث عنه المقرضون. من المفيد أيضًا التسوق لمقارنة معدلات الرهن العقاري للعثور على أفضل صفقة ممكنة على قرض المنزل.