ما هو قرض حقوق الملكية المنزلية؟
قرض ملكية المنزل، المعروف أيضًا باسم قرض الأسهم أو قرض التقسيط على ملكية المنزل أو الرهن العقاري الثاني، هو نوع من الديون الاستهلاكية. تتيح قروض ملكية المنزل لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل الأسهم في منازلهم. يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل والرصيد المستحق على الرهن العقاري لصاحب المنزل. تميل قروض ملكية المنزل إلى أن تكون ذات معدل ثابت، بينما البديل النموذجي، خطوط الائتمان على ملكية المنزل (HELOCs)، تكون عادةً ذات معدلات متغيرة.
النقاط الرئيسية
- يُعرف قرض حقوق الملكية المنزلية أيضًا باسم قرض التقسيط على حقوق الملكية المنزلية أو الرهن العقاري الثاني، وهو نوع من الديون الاستهلاكية.
- قروض حقوق الملكية المنزلية تتيح لأصحاب المنازل الاقتراض مقابل حقوق الملكية في مسكنهم.
- تعتمد مبالغ قروض حقوق الملكية المنزلية على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق على صاحب المنزل.
- تأتي قروض حقوق الملكية المنزلية في نوعين: القروض ذات السعر الثابت وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs).
- توفر قروض حقوق الملكية المنزلية ذات السعر الثابت مبلغًا إجماليًا واحدًا، بينما تقدم خطوط الائتمان الدوارة HELOCs للمقترضين.
كيف يعمل قرض حقوق الملكية المنزلية
بشكل أساسي، يُعتبر قرض ملكية المنزل مشابهًا للرهن العقاري، ومن هنا جاء الاسم الرهن العقاري الثاني. تُستخدم حقوق الملكية في المنزل كـ ضمان لـ المقرض. يعتمد المبلغ الذي يُسمح لمالك المنزل باقتراضه جزئيًا على نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) التي تتراوح بين 80% إلى 90% من القيمة المقدرة للمنزل. بالطبع، يعتمد مبلغ القرض ومعدل الفائدة المفروضة أيضًا على درجة الائتمان وسجل الدفع للمقترض.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.
القروض التقليدية بضمان المنزل لديها فترة سداد محددة، تمامًا مثل الرهون العقارية التقليدية. يقوم المقترض بدفع مبالغ ثابتة ومنتظمة تغطي كل من الأصل والفائدة. كما هو الحال مع أي رهن عقاري، إذا لم يتم سداد القرض، يمكن بيع المنزل لتسديد الدين المتبقي.
يمكن أن يكون قرض ملكية المنزل وسيلة جيدة لتحويل القيمة التي قمت ببنائها في منزلك إلى نقد، خاصة إذا كنت تستثمر هذا النقد في تجديدات منزلية تزيد من قيمة منزلك. ومع ذلك، تذكر دائمًا أنك تعرض منزلك للخطر—إذا انخفضت قيم العقارات، فقد تجد نفسك مدينًا بأكثر مما يستحقه منزلك.
إذا كنت ترغب في الانتقال، قد ينتهي بك الأمر بخسارة المال عند بيع المنزل أو قد لا تتمكن من الانتقال. وإذا كنت تحصل على القرض لسداد ديون بطاقات الائتمان، قاوم إغراء تراكم تلك الفواتير مرة أخرى. قبل القيام بأي شيء يعرض منزلك للخطر، قم بتقييم جميع خياراتك.
"إذا كنت تفكر في قرض عقاري كبير، تأكد من مقارنة الأسعار على أنواع قروض متعددة. قد يكون إعادة التمويل النقدي خيارًا أفضل من قرض عقاري، وذلك يعتمد على مقدار ما تحتاجه."
—مارغريتا تشينغ، مخططة مالية معتمدة، بلو أوشن جلوبال ويلث
اعتبارات خاصة
ازدادت شعبية قروض حقوق الملكية المنزلية بشكل كبير بعد قانون إصلاح الضرائب لعام 1986 لأنها وفرت وسيلة للمستهلكين لتجاوز أحد أحكامه الرئيسية: إلغاء الخصومات على الفائدة على معظم المشتريات الاستهلاكية. ترك القانون استثناءً كبيرًا واحدًا: الفائدة في خدمة الديون القائمة على الإقامة.
ومع ذلك، فإن قانون تخفيضات الضرائب والوظائف لعام 2017 أوقف الخصم على الفائدة المدفوعة على قروض حقوق الملكية المنزلية وHELOCs حتى عام 2026—إلا إذا، وفقًا لـ خدمة الإيرادات الداخلية (IRS)، "تم استخدامها لشراء أو بناء أو تحسين المنزل الذي يضمن القرض بشكل كبير." على سبيل المثال، الفائدة على قرض حقوق الملكية المنزلية المستخدم لتوحيد الديون أو لدفع نفقات كلية الطفل ليست قابلة للخصم الضريبي.
كما هو الحال مع الرهن العقاري، يمكنك طلب تقدير حسن النية، ولكن قبل القيام بذلك، قم بعمل تقدير صادق لوضعك المالي. يقول كيسي فليمينغ، مدير فرع في شركة Fairway Independent Mortgage Corp ومؤلف كتاب The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage: "يجب أن يكون لديك فهم جيد لمكانة ائتمانك وقيمة منزلك قبل التقديم، من أجل توفير المال". "خاصة فيما يتعلق بتقييم [منزلك]، وهو نفقات كبيرة. إذا كان تقييمك منخفضًا جدًا لدعم القرض، فإن المال قد تم إنفاقه بالفعل"—ولا توجد استردادات لعدم التأهل.
قبل التوقيع—خاصة إذا كنت تستخدم قرض حقوق الملكية المنزلية من أجل توحيد الديون—قم بحساب الأرقام مع البنك الخاص بك وتأكد من أن الدفعات الشهرية للقرض ستكون بالفعل أقل من مجموع الدفعات لجميع التزاماتك الحالية. على الرغم من أن قروض حقوق الملكية المنزلية تتمتع بمعدلات فائدة أقل، إلا أن مدة القرض الجديد قد تكون أطول من مدة ديونك الحالية.
الفائدة على قرض حقوق الملكية المنزلية تكون قابلة للخصم الضريبي فقط إذا تم استخدام القرض لشراء أو بناء أو تحسين المنزل بشكل كبير الذي يضمن القرض.
قروض حقوق الملكية المنزلية مقابل خطوط الائتمان للملكية المنزلية (HELOCs)
قروض حقوق الملكية المنزلية توفر دفعة واحدة مبلغ مقطوع للمقترض، والتي يتم سدادها على مدى فترة زمنية محددة (عادة من خمس إلى 15 سنة) بمعدل فائدة متفق عليه. يظل الدفع ومعدل الفائدة ثابتين طوال مدة القرض. يجب سداد القرض بالكامل إذا تم بيع المنزل الذي يستند إليه.
خط ائتمان الملكية المنزلية (HELOC) هو خط ائتمان متجدد، يشبه بطاقة الائتمان، يمكنك السحب منه حسب الحاجة، وسداده، ثم السحب منه مرة أخرى، لفترة يحددها المقرض. فترة السحب (من خمس إلى عشر سنوات) تليها فترة السداد عندما لا يُسمح بالسحب (من 10 إلى 20 سنة). عادةً ما يكون لدى HELOCs معدل فائدة متغير، ولكن بعض المقرضين يقدمون خيارات معدل ثابت لـ HELOC.
مزايا وعيوب قرض حقوق الملكية المنزلية
هناك عدد من الفوائد الرئيسية لقروض حقوق الملكية المنزلية، بما في ذلك التكلفة، ولكن هناك أيضًا بعض العيوب.
المزايا
قروض حقوق الملكية المنزلية توفر مصدرًا سهلاً للنقد ويمكن أن تكون أدوات قيمة للمقترضين المسؤولين. إذا كان لديك مصدر دخل ثابت وموثوق وتعلم أنك ستكون قادرًا على سداد القرض، فإن معدلات الفائدة المنخفضة والخصومات الضريبية المحتملة تجعل قروض حقوق الملكية المنزلية خيارًا منطقيًا.
الحصول على قرض بضمان المنزل أمر بسيط للغاية بالنسبة للعديد من المستهلكين لأنه دين مضمون. يقوم المقرض بإجراء فحص ائتماني ويطلب تقييمًا لمنزلك لتحديد الجدارة الائتمانية ونسبة القرض إلى قيمة العقار (CLTV).
معدل الفائدة على قرض حقوق الملكية المنزلية—على الرغم من أنه أعلى من معدل الرهن العقاري الأول—إلا أنه أقل بكثير من معدل بطاقات الائتمان والقروض الاستهلاكية الأخرى. وهذا يساعد في تفسير السبب الرئيسي الذي يجعل المستهلكين يقترضون ضد قيمة منازلهم عبر قرض حقوق الملكية المنزلية ذو الفائدة الثابتة هو لسداد أرصدة بطاقات الائتمان.
قروض حقوق الملكية المنزلية تعتبر عادة خيارًا جيدًا إذا كنت تعرف بالضبط كم تحتاج للاقتراض ولأي غرض. يتم ضمان مبلغ معين لك، والذي تتلقاه بالكامل عند الإغلاق. يقول ريتشارد إيري، مسؤول القروض الأول في شركة Integrity Mortgage LLC في بورتلاند، مين: "قروض حقوق الملكية المنزلية تُفضل عادة للأهداف الأكبر والأكثر تكلفة مثل التجديد، دفع تكاليف التعليم العالي، أو حتى توحيد الديون لأن الأموال تُستلم كمبلغ إجمالي واحد".
عيوب
المشكلة الرئيسية مع قروض حقوق الملكية المنزلية هي أنها قد تبدو حلاً سهلاً للغاية للمقترض الذي قد يكون قد وقع في دورة دائمة من الإنفاق، والاقتراض، والإنفاق، والغرق أعمق في الديون. لسوء الحظ، هذا السيناريو شائع جدًا لدرجة أن المقرضين لديهم مصطلح له: إعادة التحميل، وهو في الأساس عادة أخذ قرض لسداد الديون الحالية وتحرير ائتمان إضافي، والذي يستخدمه المقترض بعد ذلك لإجراء عمليات شراء إضافية.
إعادة التحميل تؤدي إلى دورة متصاعدة من الديون التي غالبًا ما تقنع المقترضين باللجوء إلى قروض الرهن العقاري التي تقدم مبلغًا يصل إلى 125% من قيمة رأس المال في منزل المقترض. هذا النوع من القروض غالبًا ما يأتي مع رسوم أعلى الرسوم: لأن المقترض قد اقترض مبلغًا أكبر من قيمة المنزل، فإن القرض ليس مضمونًا بالكامل بضمان. كما يجب أن تعرف أن الفائدة المدفوعة على الجزء من القرض الذي يتجاوز قيمة المنزل ليست قابلة للخصم الضريبي أبدًا.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض بضمان المنزل، قد يكون هناك إغراء لاقتراض أكثر مما تحتاجه فورًا لأنك تحصل على المبلغ مرة واحدة فقط ولا تعرف ما إذا كنت ستتأهل للحصول على قرض آخر في المستقبل.
إذا كنت تفكر في الحصول على قرض بقيمة أكبر من قيمة منزلك، فقد يكون الوقت قد حان لإعادة النظر في الواقع. هل كنت غير قادر على العيش ضمن إمكانياتك عندما كنت مدينًا بنسبة 100% فقط من حقوق الملكية في منزلك؟ إذا كان الأمر كذلك، فمن المحتمل أن يكون من غير الواقعي توقع أن تكون في وضع أفضل عندما تزيد ديونك بنسبة 25%، بالإضافة إلى الفوائد والرسوم. قد يؤدي ذلك إلى الانزلاق نحو الإفلاس وحجز الرهن.
متطلبات قرض ملكية المنزل
لكل مقرض متطلباته الخاصة، ولكن للحصول على الموافقة على قرض ملكية المنزل، سيحتاج معظم المقترضين بشكل عام إلى:
- ملكية في منزلهم تزيد عن 20% من قيمة المنزل.
- تاريخ دخل يمكن التحقق منه لمدة سنتين أو أكثر
على الرغم من أنه من الممكن الحصول على قرض بضمان المنزل دون تلبية هذه المتطلبات، توقع دفع معدل فائدة أعلى بكثير من خلال مقرض متخصص في المقترضين ذوي المخاطر العالية.
متوسط معدلات الفائدة على حقوق الملكية المنزلية
نوع القرض
المعدل المتوسط
النطاق
ثابت لمدة 15 عامًا
٥.٨٢٪
٢.٩٩٪–٩.٠٣٪
ثابت لمدة 10 سنوات
٥.٦٠٪
٢.٩٩٪–٩.٩٩٪
ثابت لمدة 5 سنوات
٥.٢٨٪
٢.٥٠٪–٩.٩٩٪
قرض السحب على القيمة المنزلية (HELOC)
٥.٦١٪
٣.٥٠٪–٨.٦٣٪
تفترض الأسعار مبلغ قرض قدره 25,000 دولار ونسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80%. تفترض أسعار HELOC معدل الفائدة عند بدء خط الائتمان، وبعد ذلك يمكن أن تتغير الأسعار بناءً على ظروف السوق.
مثال على قرض ملكية المنزل
لنفترض أن لديك قرض سيارة برصيد 10,000 دولار بمعدل فائدة 9% مع بقاء سنتين على انتهاء المدة. تحويل هذا الدين إلى قرض عقاري بمعدل 4% لمدة خمس سنوات سيكلفك في الواقع المزيد من المال إذا استغرقت كل السنوات الخمس لسداد القرض العقاري. تذكر أيضًا أن منزلك أصبح الآن ضمانًا للقرض بدلاً من سيارتك. التخلف عن السداد قد يؤدي إلى فقدان المنزل، وفقدان منزلك سيكون أكثر كارثية بكثير من التخلي عن سيارة.
كيف يعمل قرض حقوق الملكية المنزلية؟
قرض حقوق الملكية المنزلية هو قرض بمبلغ محدد من المال يتم سداده على مدى فترة زمنية محددة، ويستخدم حقوق الملكية التي تمتلكها في منزلك كضمان للقرض. إذا لم تتمكن من سداد القرض، قد تفقد منزلك بسبب الحجز.
هل قروض حقوق الملكية المنزلية قابلة للخصم الضريبي؟
يمكن أن تكون الفائدة المدفوعة على قرض حقوق الملكية المنزلية قابلة للخصم الضريبي إذا تم استخدام عائدات القرض "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" لمنزلك. ومع ذلك، مع تمرير قانون تخفيضات الضرائب والوظائف وزيادة الخصم القياسي، قد لا يؤدي التفصيل لخصم الفائدة المدفوعة على قرض حقوق الملكية المنزلية إلى توفير لمعظم المودعين.
كم يمكنني الحصول عليه من قرض ملكية المنزل؟
بالنسبة للمقترضين المؤهلين جيدًا، فإن الحد الأقصى لقرض حقوق الملكية العقارية هو المبلغ الذي يصل بالمقترض إلى نسبة مجمعة للقرض إلى القيمة (CLTV) تبلغ 90% أو أقل. وهذا يعني أن إجمالي الأرصدة على الرهن العقاري، وأي خطوط ائتمان قائمة على حقوق الملكية العقارية (HELOCs)، وأي قروض قائمة على حقوق الملكية العقارية، والقرض الجديد لحقوق الملكية العقارية لا يمكن أن يتجاوز 90% من القيمة المقدرة للمنزل. على سبيل المثال، شخص لديه منزل تم تقييمه بمبلغ 500,000 دولار مع رصيد رهن عقاري قائم يبلغ 200,000 دولار يمكنه الحصول على قرض حقوق ملكية عقارية يصل إلى 250,000 دولار إذا تمت الموافقة عليه.
هل يمكنك الحصول على قرض HELOC وقرض ملكية منزل في نفس الوقت؟
نعم، يمكنك الحصول على كل من خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) وقرض ملكية المنزل في نفس الوقت، بشرط أن يكون لديك ما يكفي من حقوق الملكية في منزلك، بالإضافة إلى الدخل والائتمان اللازمين للحصول على الموافقة لكليهما.
ما هو قرض HELOC؟
قرض HELOC غير موجود. المصطلح هو مزيج من منتجين مختلفين للقروض: خط ائتمان لملكية المنزل (HELOC) وقرض ملكية المنزل.
الخلاصة
يمكن أن يكون قرض ملكية المنزل خيارًا أفضل من الناحية المالية من خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) لأولئك الذين يعرفون بالضبط مقدار الملكية التي يحتاجون إلى سحبها ويرغبون في الأمان الذي يوفره سعر الفائدة الثابت. يجب على المقترضين الحصول على قروض ملكية المنزل بحذر عند دمج الديون أو تمويل إصلاحات المنزل. من السهل أن ينتهي بك الأمر تحت الماء في الرهن العقاري إذا تم سحب الكثير من الملكية، مما يترك المقترض مع ائتمان مدمر ومنزل في حالة حجز.