ما هو الرهن العقاري الثاني؟
الرهن العقاري الثاني هو نوع من الرهن العقاري التابع الذي يتم إجراؤه بينما لا يزال الرهن العقاري الأصلي ساري المفعول. في حالة التخلف عن السداد، سيحصل الرهن العقاري الأصلي على جميع العائدات من تصفية العقار حتى يتم سداده بالكامل.
نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني سيحصل على السداد فقط عندما يتم سداد الرهن العقاري الأول، فإن معدل الفائدة المفروض على الرهن العقاري الثاني يميل إلى أن يكون أعلى، والمبلغ المقترض سيكون أقل من ذلك الخاص بالرهن العقاري الأول.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الثاني هو قرض يتم تقديمه بالإضافة إلى الرهن العقاري الأساسي لصاحب المنزل. غالبًا ما تُستخدم خطوط الائتمان القائمة على حقوق الملكية في المنازل (HELOCs) كرهن عقاري ثانٍ.
- قد يستخدم مالكو المنازل الرهن العقاري الثاني لتمويل مشتريات كبيرة مثل التعليم الجامعي، أو سيارة جديدة، أو حتى دفعة مقدمة لمنزل ثانٍ.
- غالبًا ما تكون معدلات الفائدة على الرهون العقارية الثانية أعلى قليلاً من معدلات الفائدة على الرهون العقارية الأولى، ولكنها أقل من معدلات الفائدة على القروض الشخصية أو بطاقات الائتمان.
- قد يكون الحصول على رهن عقاري ثانٍ مكلفًا، حيث يجب عليك دفع تكاليف الإغلاق مقدمًا، تمامًا كما هو الحال مع الرهن العقاري الأول.
- تحتاج إلى قدر مناسب من حقوق الملكية في منزلك للحصول على قرض رهن عقاري ثانٍ كبير.
كيف يعمل الرهن العقاري الثاني
عندما يشتري معظم الناس منزلاً أو عقارًا، فإنهم يحصلون على قرض عقاري من مؤسسة إقراض تستخدم العقار كـ ضمان. يُطلق على هذا القرض العقاري اسم الرهن العقاري، أو بشكل أكثر تحديدًا، الرهن العقاري الأول. يجب على المقترض سداد القرض من خلال أقساط شهرية تتكون من جزء من مبلغ الأصل ومدفوعات الفائدة. مع مرور الوقت، ومع التزام صاحب المنزل بسداد الأقساط الشهرية، يميل المنزل أيضًا إلى الزيادة في القيمة.
غالبًا ما تكون الرهون العقارية الثانية أكثر خطورة لأن الرهن العقاري الأساسي له الأولوية ويتم سداده أولاً في حالة التخلف عن السداد.
الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل وأي مدفوعات رهن عقاري متبقية يُسمى حقوق الملكية في المنزل. قد يقرر مالك المنزل الاقتراض مقابل حقوق الملكية في منزله لتمويل مشاريع أو نفقات أخرى. القرض الذي يأخذه مقابل حقوق الملكية في المنزل هو رهن عقاري ثانٍ، حيث إن لديهم بالفعل رهن عقاري أول قائم. الرهن العقاري الثاني هو دفعة مقطوعة تُدفع للمقترض في بداية القرض.
مثل الرهون العقارية الأولى، يجب سداد الرهون العقارية الثانية على مدى فترة محددة بمعدل فائدة ثابت أو متغير، وذلك حسب اتفاقية القرض الموقعة مع المقرض. يجب سداد القرض أولاً قبل أن يتمكن المقترض من الحصول على رهن عقاري آخر مقابل حقوق ملكية منزله.
استخدام حاسبة الرهن العقاري هو مورد جيد لتخطيط هذه التكاليف في الميزانية.
استخدام خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) كرهن عقاري ثانٍ
يستخدم بعض المقترضين خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) كرهون عقارية ثانية. يعتبر HELOC خط ائتمان متجدد مضمون بواسطة حقوق الملكية في المنزل. يتم هيكلة حساب HELOC مثل حساب بطاقة الائتمان، حيث يمكنك الاقتراض فقط حتى مبلغ محدد مسبقًا وتقوم بسداد دفعات شهرية على الحساب، وذلك بناءً على المبلغ الذي تدين به حاليًا على القرض.
مع زيادة رصيد القرض، ستزداد الدفعات أيضًا. ومع ذلك، فإن معدلات الفائدة على خط ائتمان القرض العقاري (HELOC) والرهون العقارية الثانية، بشكل عام، تكون أقل من معدلات الفائدة على بطاقات الائتمان والديون غير المضمونة. نظرًا لأن الرهن العقاري الأول أو رهن الشراء يُستخدم كقرض لشراء العقار، فإن العديد من الأشخاص يستخدمون الرهون العقارية الثانية كقروض للنفقات الكبيرة التي قد يكون من الصعب تمويلها. على سبيل المثال، قد يلجأ الناس إلى الرهن العقاري الثاني لتمويل تعليم طفلهم الجامعي أو شراء مركبة جديدة.
متطلبات الرهن العقاري الثاني
للتأهل للحصول على رهن عقاري ثانٍ، ستحتاج إلى تلبية بعض المتطلبات المالية. عادةً ما ستحتاج إلى درجة ائتمان تبلغ 620 أو أعلى، ونسبة الدين إلى الدخل (DTI) تبلغ 43% أو أقل، وكمية جيدة من حقوق الملكية في منزلك الأول. نظرًا لأنك تستخدم حقوق الملكية في منزلك للحصول على الرهن العقاري الثاني، ستحتاج إلى أن يكون لديك ما يكفي ليس فقط لأخذ القرض الثاني ولكن أيضًا لتتمكن من الاحتفاظ بحوالي 20% من حقوق ملكية منزلك في الرهن العقاري الأول.
اعتبارات خاصة
حدود الاقتراض
قد يكون من الممكن اقتراض مبلغ كبير من المال باستخدام رهن عقاري ثانٍ. تستخدم قروض الرهن العقاري الثاني منزلك (والذي يُفترض أنه أصل مهم) كضمان، لذا كلما زادت حقوق الملكية التي تمتلكها في المنزل، كان ذلك أفضل. سيسمح لك معظم المقرضين باقتراض ما يصل إلى 80% على الأقل من قيمة منزلك، وبعض المقرضين سيسمحون لك باقتراض أكثر من ذلك.
وقت الموافقة
مثل جميع الرهون العقارية، هناك عملية للحصول على HELOC أو قرض ملكية المنزل، وقد يختلف الجدول الزمني. ستحتاج إلى التقدم بطلب للحصول على تقييم لمنزلك، وعادة ما يستغرق المكتتب لدى المقرض بضعة أسابيع لمراجعة طلبك. قد يستغرق الأمر أربعة أسابيع، أو قد يكون أطول، اعتمادًا على ظروفك.
تكاليف الرهن العقاري الثاني
تمامًا مثل الرهن العقاري للشراء، هناك تكاليف مرتبطة بالحصول على رهن عقاري ثانٍ. تشمل هذه التكاليف رسوم التقييم، وتكاليف إجراء فحص الائتمان، ورسوم الإنشاء.
على الرغم من أن معظم مقرضي الرهن العقاري الثاني يصرحون بأنهم لا يفرضون تكاليف الإغلاق، إلا أن المقترض لا يزال يتعين عليه دفع تكاليف الإغلاق بطريقة ما - حيث يتم تضمين التكلفة في السعر الإجمالي للحصول على قرض ثانٍ على المنزل.
نظرًا لأن المقرض في المركز الثاني يتحمل مخاطر أكبر من المقرض في المركز الأول، فإن ليس كل المقرضين يقدمون رهنًا ثانيًا. أولئك الذين يقدمونها يتخذون خطوات كبيرة لضمان قدرة المقترض على سداد القرض. عند النظر في طلب المقترض للحصول على قرض ملكية المنزل، سيتحقق المقرض مما إذا كانت العقار لديها حقوق ملكية كبيرة في الرهن الأول، ودرجة ائتمان عالية، وتاريخ توظيف مستقر، ونسبة دين إلى دخل منخفضة.
مزايا وعيوب الرهن العقاري الثاني
الحصول على رهن عقاري ثانٍ يعني أنه يمكنك الوصول إلى مبلغ كبير من المال باستخدام منزلك كضمان. غالبًا ما تأتي هذه القروض مع معدلات فائدة منخفضة، بالإضافة إلى فائدة ضريبية. يمكنك استخدام الرهن العقاري الثاني لتمويل تحسينات المنزل، أو دفع تكاليف التعليم العالي، أو توحيد الديون.
ومع ذلك، هناك مخاطر عند الحصول على رهن عقاري ثانٍ، ويمكن أن تكون كبيرة. من الجدير بالذكر أنك تواجه خطر فقدان منزلك إذا لم تتمكن من سداد الدفعات. توقع دفع تكاليف الإغلاق، ورسوم التقييم، وفحوصات الائتمان خلال العملية.
الإيجابيات
تتيح لك الرهون العقارية الثانية الوصول إلى حقوق الملكية غير المستغلة في منزلك للحصول على نقد.
يمكن أن تساعد خطوط الائتمان العقاري (HELOCs) وقروض حقوق الملكية في تمويل النفقات الكبيرة مثل التعليم الجامعي أو التجديدات الرئيسية.
عادةً ما تكون معدلات الفائدة على الرهون العقارية الثانية أقل من تلك الخاصة بالقروض الخاصة أو بطاقات الائتمان.
العيوب
إذا لم تتمكن من سداد الرهن العقاري الثاني، فإنك تخاطر بفقدان منزلك.
يكلف المال إتمام إجراءات الرهن العقاري الثاني.
إذا لم يتم تقييم منزلك بقيمة عالية كافية ولم يكن لديك ما يكفي من حقوق الملكية في منزلك، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على قرض رهن عقاري ثانٍ.
الرهون العقارية الثانية مقابل قروض حقوق الملكية المنزلية
قروض حقوق الملكية المنزلية هي مصطلح آخر للرهن العقاري الثاني. على عكس خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية، الذي يحتوي على حد ائتماني متجدد، تُدفع قروض حقوق الملكية المنزلية كمبالغ مقطوعة بشروط سداد ثابتة. يستخدم كلا المنتجين العقار الأصلي كضمان لجعل القرض مضمونًا ويأتيان في أولوية ثانوية للرهن العقاري الأساسي في حالة حجز الرهن.
هل يمكنك الحصول على رهن عقاري ثانٍ لشراء منزل آخر؟
نعم، يمكنك استخدام خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC) أو قرض حقوق الملكية المنزلية لشراء منزل ثانٍ.
هل يمكنك الحصول على رهن عقاري ثانٍ إذا كان لديك ائتمان سيئ؟
من المحتمل أنك لن تتمكن من الحصول على رهن عقاري ثانٍ إذا كان لديك سجل ائتماني سيء. تتطلب معظم قروض الرهن العقاري درجة ائتمانية لا تقل عن 620.
ماذا يحدث للرهن العقاري الثاني بعد حجز الرهن على الأول؟
عندما يدخل الرهن العقاري الأول في حالة الحجز، سيتم إزالة الرهون الأخرى (بما في ذلك الرهن العقاري الثاني) من الرهن العقاري الأول. يصبح الرهن العقاري الثاني كيانًا مستقلاً يجب سداده.
كيف يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري الثاني؟
يمكنك إعادة تمويل قرض حقوق الملكية العقارية أو خط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC) باتباع نفس الخطوات التي ستتبعها لإعادة تمويل الرهن العقاري الأول.
ما هو الرهن العقاري الثاني الصامت؟
الرهن العقاري الثاني الصامت هو ببساطة رهن عقاري ثانٍ يتم أخذه على المنزل للحصول على أموال الدفعة الأولى، ولكنه لا يُفصح عنه للمقرض الأصلي للرهن العقاري الأول على المنزل. يمكنك معرفة المزيد من خلال زيارة الرهن العقاري الثاني الصامت.
الخلاصة
إذا كنت مؤهلاً للحصول على رهن عقاري ثانٍ، يمكن أن يساعدك ذلك في دفع تكاليف تحسينات المنزل والتجديدات الكبيرة، أو دفع دفعة أولى لشراء منزل ثانٍ، أو دفع تكاليف تعليم طفلك الجامعي. يمكن أن تكون الرهون العقارية الثانية أيضًا وسيلة لـ توحيد الديون باستخدام الأموال منها لسداد مصادر أخرى من الديون المستحقة، والتي قد تحمل معدلات فائدة أعلى.
لأن الرهن العقاري الثاني يستخدم نفس العقار كضمان مثل الرهن العقاري الأول، فإن الرهن العقاري الأصلي له الأولوية على الضمان في حال تخلف المقترض عن السداد. إذا دخل القرض في حالة التخلف عن السداد، يحصل مقرض الرهن العقاري الأول على الدفع قبل مقرض الرهن العقاري الثاني. هذا يعني أن الرهون العقارية الثانية تكون أكثر خطورة بالنسبة للمقرضين، ولهذا السبب يطلبون معدل فائدة أعلى على هذه الرهون مقارنة بالرهن العقاري الأصلي.
ليس من الضروري أن تأخذ رهنًا ثانيًا من المقرض الأول للرهن العقاري. عندما تبحث عن رهن عقاري ثانٍ، يُنصح بالحصول على عروض أسعار من مجموعة متنوعة من المصادر، بما في ذلك البنوك، والاتحادات الائتمانية، والمقرضين العقاريين عبر الإنترنت.