ما هو الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية؟
الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية هو نوع من الرهون العقارية التي تتطلب دفع مبلغ ثابت بالدولار كل شهر أو في كل فترة دفع. تتيح الرهون العقارية ذات الدفعات المتساوية للمقترضين معرفة المبلغ الذي سيتعين عليهم دفعه لمقرض الرهن العقاري في كل فترة دفع. هذه الاستقرار يجعل من السهل عليهم إنشاء ميزانيات والالتزام بها.
النقاط الرئيسية
- يتيح الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية لأصحاب المنازل دفع نفس المبلغ كل شهر أثناء سداد قرضهم.
- العديد من الرهون العقارية اليوم تكون ذات دفعات ثابتة وتكون مستهلكة بالكامل، مما يعني أن الدفعة تبقى ثابتة ولكن مقدار السداد من رأس المال مقابل الفائدة يتغير مع مرور الوقت.
- قد يكون الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية بسعر فائدة ثابت أو متغير (قابل للتعديل).
- هناك خطر حدوث استهلاك سلبي عند الحصول على رهن عقاري بمعدل دفع ثابت.
كيف يعمل الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية
العديد من الرهون العقارية اليوم هي ذات سداد كامل، وهذا يعني أن كل من الفائدة والأصل على القرض يتم سدادهما كل شهر. ومع ذلك، في الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية، يتم تقسيم إجمالي الأصل والفائدة إلى دفعات دقيقة طوال مدة القرض. يختلف هذا عن الرهن العقاري التقليدي، حيث يكون مبلغ الفائدة المدفوع أكبر في بداية فترة السداد وينعكس قرب النهاية.
مع الرهون العقارية ذات السداد الكامل، يجب أن تغطي الدفعات المتساوية كلاً من تخفيض المبلغ الأساسي وكذلك دفع الفائدة على الدين. في البداية، ستذهب غالبية الدفعة نحو دفع الفائدة على القرض مع بعض الخصومات من الرصيد. مع مرور الوقت، من المحتمل أن يتغير كيفية تطبيق الدفعة على الرهن العقاري. سيذهب جزء أكبر من الدفعة نحو تقليل الرصيد بعد تقليل الفائدة.
في الرهون العقارية التقليدية، نسبة المكونين - المدفوعات إلى رأس المال والمدفوعات إلى الفائدة - ستتغير مع مرور الوقت وفقًا لجدول الاستحقاق. النسبة في الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية لا تتغير.
يمكن أن يؤدي هذا النوع من الرهن العقاري، في بعض الأحيان، إلى سداد سلبي، مما يزيد من رصيد القرض، كما هو الحال مع القروض ذات الفائدة فقط. وبالتالي، فإن هذه الأنواع غير التقليدية من قروض المنازل ليست مناسبة لجميع مالكي المنازل ويمكن أن تؤدي إلى الوقوع في فخ مالي لأولئك الذين لا يفهمون العواقب المحتملة.
تم الإشارة إلى هيكل الرهون العقارية ذات الدفعات الثابتة المختلط مع معدلات التضخم المتزايدة والمتغيرة، من بعض المنظورات، كعامل مساهم في الأزمات السكنية السابقة.
الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية والأزمات السكنية
في الانهيارات السوقية السابقة، كانت الزيادات في معدلات الفائدة تعني أن هناك حاجة إلى المزيد من رأس المال لشراء المنازل. لذلك، عندما كان المشترون يبحثون عن رهون عقارية تقليدية ذات دفعات ثابتة، ربما تم تأسيس هذا التمويل على معدلات فائدة كانت ترفع أسعار المنازل إلى ما يتجاوز قيمتها السوقية الفعلية. بالإضافة إلى ذلك، فإن التوقعات بحدوث تضخم إضافي وارتفاع معدلات الفائدة أدت إلى زيادة غير طبيعية في الدفعات السنوية.
هذا يعني أن المشتري قد يكون يقوم بدفع مبالغ تتجاوز العوائد التي يمكنه أن يأمل بشكل واقعي في تحقيقها بعد سداد الرهن العقاري. نظرًا لأن الدفعات المبكرة كانت ستغطي بشكل كبير الفائدة بدلاً من الرصيد الأساسي، فإن مشتري المنزل كان سيخسر فعليًا المال بدفع فوائد مفرطة قبل تحقيق أي ملكية كبيرة في المنزل.
بحلول الوقت الذي بدأوا فيه بالفعل في سداد الرصيد الأساسي، قد تكون قيمة المنزل قد انخفضت. قد يكون ذلك قد تركهم مع رهن عقاري مستحق على منزل لم يتم دفع ثمنه بشكل كبير، وحتى إذا تم بيعه، فلن يسمح لهم برؤية أي مكسب، ناهيك عن تحقيق التعادل في التكاليف طوال مدة الرهن العقاري.
ما هو سداد القسط الثابت (Level Payment Amortization)؟
جدول سداد القرض بمعدل دفع ثابت هو جدول سداد حيث لا تتغير المدفوعات مع مرور الوقت. ستتغير نسبة المبلغ الأساسي إلى الفائدة التي يتم تطبيق الدفع عليها، ولكن لن يتغير مبلغ الدفع. يمكن أيضًا أن يُعرف هذا النوع من جداول السداد باسم الاستهلاك بخط مستقيم.
ما هو الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة؟
الرهن العقاري ذو الدفعات المتزايدة (GPM) هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت حيث تزداد الدفعات تدريجياً مع مرور الوقت. تم تصميم هذه الرهون العقارية للسماح للمقترضين بدفع دفعات شهرية أقل في بداية دورة القرض ودفعات أعلى قرب النهاية. ومع ذلك، قد يكون إجمالي المبلغ المدفوع أعلى مما هو عليه في الرهن العقاري ذو الدفعات المتساوية، وستكون الدفعات قرب نهاية الدورة أعلى بكثير مما كانت عليه في البداية.
ما هي الطريقة الأكثر شيوعًا لتمويل شراء منزل؟
الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو الطريقة الأكثر شيوعًا لتمويل شراء منزل. يمنح هذا المشترين الراحة في معرفة بالضبط ما هي الدفعات التي سيكونون مطالبين بها طوال فترة القرض، مما يجعل التخطيط أسهل بكثير مقارنة بالرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARMs). اختيار الرهن العقاري المناسب سيعتمد على أمانك المالي ودخلك وأهدافك.
ماذا يعني الاستهلاك على مدى 30 عامًا؟
يُعنى بمصطلح "مُجدول على مدى 30 عامًا" أن القرض سيتم سداده بالكامل خلال 30 عامًا إذا قام المقترض بسداد جميع الدفعات وفقًا لجدول السداد.
الخلاصة
تتمتع الرهون العقارية ذات الدفعات المتساوية بالعديد من الفوائد للمشترين. إن القدرة على التنبؤ بالدفعات والطبيعة الشفافة لجدول الدفعات الثابت تجعل من السهل وضع ميزانية طوال فترة السداد. يتغير مقدار الدفعة المطبق على الأصل مقابل الفائدة مع مرور الوقت، لكن الدفعة المطلوبة لن تتغير. هذه القدرة على التنبؤ تجعل الرهون العقارية ذات الدفعات المتساوية جذابة للغاية للمشترين.