ما هي بنية سقف سعر الفائدة؟
تشير بنية سقف سعر الفائدة إلى الأحكام التي تحكم زيادات أسعار الفائدة على منتجات الائتمان ذات السعر المتغير. سقف سعر الفائدة هو حد أقصى لمدى ارتفاع سعر الفائدة على الديون ذات السعر المتغير. يمكن تطبيق سقوف أسعار الفائدة على جميع أنواع المنتجات ذات السعر المتغير.
ومع ذلك، تُستخدم حدود أسعار الفائدة بشكل شائع في الرهون العقارية ذات السعر المتغير، وتحديدًا في قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARM).
النقاط الرئيسية
- سقف سعر الفائدة هو حد أعلى لمدى ارتفاع سعر الفائدة على الديون ذات السعر المتغير. تُستخدم سقوف أسعار الفائدة بشكل شائع في الرهون العقارية ذات السعر المتغير، وخاصة قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARM).
- يمكن أن تحتوي حدود سعر الفائدة على حد إجمالي للفائدة على القرض، ويمكن أيضًا أن تكون مُصممة للحد من الزيادات التدريجية في معدل القرض.
- يمكن أن توفر حدود أسعار الفائدة حماية للمقترضين ضد الزيادات الكبيرة في الأسعار وتوفر أيضًا سقفًا لأقصى تكاليف أسعار الفائدة.
كيف تعمل حدود أسعار الفائدة
تعمل هياكل سقف سعر الفائدة على إفادة المقترض في بيئة تتزايد فيها أسعار الفائدة. كما يمكن أن تجعل هذه السقوف المنتجات ذات الفائدة المتغيرة أكثر جاذبية وجدوى مالية للعملاء.
معدل الفائدة المتغير
يمكن للمقرضين تقديم مجموعة واسعة من المنتجات ذات الفائدة المتغيرة. تكون هذه المنتجات الأكثر ربحية للمقرضين عندما ترتفع معدلات الفائدة، وتكون الأكثر جاذبية للمقترضين عندما تنخفض معدلات الفائدة.
المنتجات ذات الفائدة المتغيرة مصممة لتتأرجح مع تغير البيئة السوقية. سيدفع المستثمرون في منتج فائدة متغيرة معدل فائدة يعتمد على معدل مؤشر أساسي بالإضافة إلى هامش يضاف إلى معدل المؤشر.
ينتج عن دمج هذين المكونين معدل الفائدة الكامل للمقترض. يمكن للمقرضين ربط المعدل الأساسي بمؤشرات مختلفة، وأكثرها شيوعًا هو معدل الفائدة الأساسي الخاص بهم أو معدل الخزانة الأمريكية.
يقوم المقرضون أيضًا بتحديد هامش في عملية الاكتتاب بناءً على الملف الائتماني للمقترض. سيتغير معدل الفائدة الكامل الفهرسة للمقترض مع تقلب معدل الفهرسة الأساسي.
كيف يمكن هيكلة حدود سعر الفائدة
يمكن أن تأخذ حدود معدلات الفائدة أشكالًا مختلفة. يتمتع المقرضون ببعض المرونة في تخصيص كيفية هيكلة حد لمعدل الفائدة. يمكن أن يكون هناك حد إجمالي على الفائدة للقرض. الحد هو معدل الفائدة الذي لا يمكن لقرضك تجاوزه أبدًا، مما يعني أنه بغض النظر عن مدى ارتفاع معدلات الفائدة خلال فترة القرض، لن يتجاوز معدل القرض الحد المحدد مسبقًا.
يمكن أيضًا هيكلة سقوف أسعار الفائدة للحد من الزيادات التدريجية في معدل القرض. يحتوي الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) على فترة يمكن خلالها إعادة ضبط المعدل وزيادته إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري.
قد يتم تحديد معدل الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) بناءً على معدل مؤشر معين بالإضافة إلى بضع نقاط مئوية يضيفها المقرض. تحدد بنية سقف سعر الفائدة الحد الأقصى لمقدار تعديل أو ارتفاع معدل الفائدة للمقترض خلال فترة التعديل. بمعنى آخر، يحدد المنتج عدد النقاط المئوية لمعدل الفائدة التي يمكن أن يرتفع بها الرهن العقاري القابل للتعديل.
مثال على هيكل سقف سعر الفائدة
تحتوي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل على العديد من أنواع هياكل سقف الفائدة. على سبيل المثال، لنفترض أن المقترض يفكر في رهن عقاري 5-1 ARM، والذي يتطلب سعر فائدة ثابت لمدة خمس سنوات يليه سعر فائدة متغير بعد ذلك، والذي يتم تعديله كل 12 شهرًا.
مع هذا المنتج العقاري، يُعرض على المقترض هيكل سقف فائدة بنسبة 2-2-5. يتم تقسيم هيكل سقف الفائدة كما يلي:
- الرقم الأول يشير إلى الحد الأقصى الأولي للزيادة التدريجية بعد انتهاء فترة السعر الثابت. بمعنى آخر، 2% هو الحد الأقصى الذي يمكن أن يزيد فيه السعر بعد انتهاء فترة السعر الثابت في خمس سنوات. إذا تم تحديد السعر الثابت عند 3.5%، فإن الحد الأقصى للسعر سيكون 5.5% بعد نهاية فترة الخمس سنوات.
- الرقم الثاني هو سقف زيادة تدريجي لمدة 12 شهرًا، مما يعني أنه بعد انتهاء فترة الخمس سنوات، سيتم تعديل المعدل ليتماشى مع معدلات السوق الحالية مرة واحدة في السنة. في هذا المثال، سيكون للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) حد 2% لهذا التعديل. من الشائع جدًا أن يكون السقف الدوري مماثلاً للسقف الأولي.
- الرقم الثالث هو الحد الأقصى مدى الحياة، الذي يحدد الحد الأقصى لسقف سعر الفائدة. في هذا المثال، الرقم خمسة يمثل الحد الأقصى لزيادات سعر الفائدة على الرهن العقاري.
لنفترض أن المعدل الثابت كان 3.5% وتم تعديل المعدل ليصبح أعلى بنسبة 2% خلال الزيادة الأولية التدريجية ليصل إلى 5.5%. بعد 12 شهرًا، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 8%، سيتم تعديل معدل القرض ليصبح 7.5% بسبب الحد الأقصى للتعديل السنوي البالغ 2%.
إذا ارتفعت المعدلات بنسبة 2% أخرى، فإن القرض سيزيد بنسبة 1% فقط ليصل إلى 8.5%، لأن الحد الأقصى مدى الحياة هو خمس نقاط مئوية فوق المعدل الثابت الأصلي.
سقف معدل الفائدة الدوري
يشير الحد الأقصى لمعدل الفائدة الدوري إلى الحد الأقصى لتعديل معدل الفائدة المسموح به خلال فترة معينة من قرض أو رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل.
يعمل الحد الأقصى لمعدل الفائدة الدوري على حماية المقترض من خلال تحديد مقدار التغيير أو التعديل الذي يمكن أن يحدث في منتج الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) خلال أي فترة زمنية واحدة. يُعتبر الحد الأقصى لمعدل الفائدة الدوري مجرد عنصر واحد من هيكل الحد الأقصى لمعدل الفائدة العام.
قيود سقف سعر الفائدة
تعتمد قيود هيكل سقف سعر الفائدة على المنتج الذي يختاره المقترض عند الدخول في رهن عقاري أو قرض. إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع، فسوف يتم تعديل السعر ليكون أعلى، وربما كان من الأفضل للمقترض في البداية الدخول في قرض بسعر فائدة ثابت.
على الرغم من أن الحد الأقصى يحد من نسبة الزيادة، إلا أن معدلات الفائدة على القرض لا تزال ترتفع في بيئة معدلات فائدة متزايدة. بمعنى آخر، يجب أن يكون المقترضون قادرين على تحمل معدل السيناريو الأسوأ على القرض إذا ارتفعت المعدلات بشكل كبير.
ما هي عيوب الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل؟
تشمل عيوب الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل حقيقة أنه إذا ارتفعت معدلات الفائدة، فقد تزيد دفعاتك الشهرية إلى حد قد لا تتمكن من تحمله. إذا لم تتمكن من سداد دفعات الرهن العقاري، فإن منزلك يكون معرضًا لخطر الحجز.
هل يمكنك سداد القرض العقاري ذو الفائدة المتغيرة (ARM) مبكرًا؟
ما إذا كان بإمكانك سداد قرض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) مبكرًا سيعتمد على شروط الرهن العقاري الخاص بك. بعض المقرضين يسمحون بالسداد المبكر دون عقوبات، بينما يفرض آخرون رسومًا إذا قمت بسداد القرض قبل انتهاء الشروط.
هل يمكنك إعادة التمويل للخروج من قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟
يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير تمامًا كما تفعل مع الرهن العقاري التقليدي. ستقوم أساسًا بأخذ قرض جديد لسداد القرض الأصلي بحيث يكون لديك شروط جديدة.
الخلاصة
فهم كيفية عمل حدود أسعار الفائدة مع أنواع مختلفة من الرهون العقارية يمكن أن يساعد في تحديد أي رهن عقاري يمكن أن يناسب احتياجاتك بشكل أفضل. للحصول على إرشادات أكثر تحديدًا حول خياراتك، فكر في استشارة مستشار مالي محترف.