ما هي الملكية الحياتية؟
العقار ذو حق الانتفاع مدى الحياة هو عقار، عادة ما يكون مسكنًا، يمتلكه الفرد ويمكنه استخدامه طوال فترة حياته. يُطلق على هذا الشخص اسم المستفيد مدى الحياة ويشارك ملكية العقار مع شخص ثانٍ. يُشار إلى الشخص الثاني باسم المستفيد الباقي ويتلقى تلقائيًا سند الملكية للعقار عند وفاة المستفيد مدى الحياة.
غالبًا ما يقوم مالكو المنازل في الولايات المتحدة بإنشاء عقود الحياة لضمان أن الجيل القادم سيحصل في النهاية على المنزل العائلي وتجنب عملية إثبات الوصية، وهي العملية القانونية لإثبات الوصية، وتوزيع الأصول، ودفع الدائنين، وتسوية التركة. تُعرف هذه العقود في المملكة المتحدة باسم صناديق الائتمان ذات المصلحة في الحيازة وهي تحدد توزيع دخل الصندوق.
النقاط الرئيسية
- الحيازة مدى الحياة هي نوع من الملكية المشتركة القانونية للعقار.
- يحق للمالكين استخدام العقار مدى الحياة بموجب حق الانتفاع مدى الحياة.
- عادةً ما يتم اعتماد عملية حق الانتفاع مدى الحياة لتبسيط الميراث وتجنب إجراءات إثبات الوصية.
- يحتفظ المستفيد من حق الانتفاع بجميع حقوق ومسؤوليات المالك باستثناء حق بيع أو رهن العقار.
فهم حق الانتفاع مدى الحياة
حق الانتفاع مدى الحياة هو شكل من أشكال الملكية المشتركة للعقار بين المستفيد مدى الحياة و"المالك المستقبلي". يمتلك المالك المستقبلي مصلحة في الملكية ولكنه لا يمكنه الاستحواذ عليها حتى وفاة المستفيد مدى الحياة. يمكن للمستفيد مدى الحياة العيش في المنزل ولكنه لا يستطيع بيعه أو رهنه دون موافقة المالك المستقبلي.
يتم إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة من خلال صك يوضح أن شاغل العقار مسموح له باستخدامه طوال مدة حياته. كما سيحدد الصك الشخص الذي سيحصل على العقار بعد وفاة المستفيد مدى الحياة.
إن صك الملكية مدى الحياة داخل حق الانتفاع مدى الحياة هو وثيقة تمنح المالك القدرة على نقل ملكية العقار دون تضمينه في الوصية كجزء من أصول التركة. ونتيجة لذلك، لا يتعين على العقار المرور بعملية التصديق، وهي العملية القضائية المستخدمة لتوزيع الوصايا وتسوية التركة. يمكن أن تكون عملية التصديق مكلفة ومعقدة، خاصة عندما تكون التركة كبيرة جدًا أو معقدة بشكل غير عادي.
تنتهي مصلحة المستفيد من الحياة في الملكية عند الوفاة ويتم نقل الملكية إلى المستفيد المتبقي. يكون المستفيد من الحياة هو مالك العقار طوال حياته ويكون مسؤولاً عن التكاليف مثل ضرائب العقار، التأمين، والصيانة. كما يحتفظ المستفيد من الحياة بأي فوائد ضريبية تتعلق بملكية المنزل.
التأمين على الحياة كمصدر للدخل
عادةً ما يتم إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة لتسهيل نقل ملكية المنزل إلى الجيل التالي، ولكنه يمكن أيضًا استخدامه لإنشاء مصدر دخل.
يمكن إنشاء حقوق الانتفاع لتوفير دخل مدى الحياة لشخص بدلاً من الحصول على ميراث كمبلغ إجمالي. يتكون العقار في هذه الحالة من أموال مستثمرة في أدوات توليد الدخل مثل السندات، وعقود إيجار النفط والغاز، وصناديق الاستثمار العقاري (REITs). يتلقى المستفيد من حق الانتفاع دخلاً مدى الحياة بموجب هذا الترتيب، لكنه لا يمكنه الوصول إلى المبلغ الأساسي.
لا يمكن للمستفيد من حق الانتفاع بيع أي عقار مرتبط بحق الانتفاع مدى الحياة أو اقتراض المال بضمانه دون موافقة المستفيد النهائي. يمكن للمستفيد النهائي أن يطالب بجزء من العائدات بناءً على مقياس محدد مسبقًا يعكس عمر المستفيد من حق الانتفاع وأسعار الفائدة الحالية إذا اتفقا كلاهما على البيع. عادةً ما يمكن للمستفيد النهائي أن يتوقع الحصول على حصة أكبر كلما تقدم المستفيد من حق الانتفاع في العمر.
كيفية إنشاء حق انتفاع مدى الحياة
هناك خطوات قليلة فقط متضمنة في إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة:
- استشر محاميًا: يمكن للمحامي مساعدتك في اتخاذ قرارك النهائي والتعرف بشكل أفضل على قوانين التركات في منطقتك.
- قم بصياغة سند حق الانتفاع مدى الحياة الخاص بك: من الممكن أن تقوم بصياغة السند بنفسك، ولكن من الأفضل توظيف محامٍ للقيام بذلك نيابة عنك لتجنب أي أخطاء أو سهو.
- سجل صك حق الحياة الخاص بك: خذ صكك إلى مكتب كاتب المقاطعة أو مكتب السجل. يجب أن يتم تقديمه في المقاطعة ليكون صالحًا.
بدائل لعقار الحياة
العقار مدى الحياة هو أداة ممتازة لتأمين أصولك لتمريرها إلى المستفيدين منك وتجنب إجراءات الوصاية الطويلة، ولكنه ليس الخيار الوحيد المتاح. يمكنك أيضًا إنشاء:
- عقد التحويل عند الوفاة: ينقل هذا العقد العقار إلى ورثتك بعد وفاتك. يمكنك تغيير هذا العقد في أي وقت، مما يجعله بديلاً مرنًا لعقد الحياة.
- الثقة الحية القابلة للإلغاء: تقوم بوضع الأصول في هذا النوع من الثقة لحمايتها من الوصاية. يمكن إلغاؤها أو تغييرها كما يوحي الاسم، وهي بديل مرن آخر لعقار الحياة.
- الثقة الحية غير القابلة للإلغاء: لا يمكنك إلغاء أو تغيير هذا النوع من الثقة بعد وضع ممتلكاتك فيه. لم تعد تملك الأصول التي تنقلها إليه. ومع ذلك، فإن هذا يحميها من أن تُدرج في ممتلكاتك الخاضعة للضريبة.
الحياة العقارية وMedicaid
Medicaid هو برنامج حكومي يضمن أن الأشخاص الذين يجب عليهم الانتقال إلى منشأة رعاية طويلة الأجل يمكنهم الحصول على الرعاية. لا يمكنك التأهل للحصول على Medicaid إذا كنت تمتلك أكثر مما تسمح به ولايتك إلا إذا كنت تستوفي شروطًا معينة محددة.
عادةً ما يسعى برنامج Medicaid إلى استرداد التكاليف بعد وفاتك من أي تركة قد تتركها. وغالبًا ما يستهدف المنزل الخاص بالمستفيد لأنه عادةً ما يكون أغلى ممتلكاته. قد يقوم Medicaid بوضع رهن على المنزل أو محاولة إجبار بيعه لاسترداد تكلفة رعايتك طويلة الأجل.
لم يعد المنزل جزءًا من أصول تركة الفرد بموجب حق الانتفاع مدى الحياة. هذا يحميه من الدعاوى القضائية، بما في ذلك استرداد تركة Medicaid.
أنواع حقوق الانتفاع بالحياة
هناك نوعان من حقوق الانتفاع مدى الحياة: التقليدية والمعززة. النسخة المعززة تُعرف عادةً باسم "Lady Bird" deed، ويُعتقد بشكل شائع أنها نشأت عندما نقل الرئيس جونسون الملكية إلى زوجته، ليدي بيرد جونسون، عند وفاته. ومع ذلك، فإن هذه الممارسة أقدم بكثير من ذلك.
تختلف النسخة المحسّنة عن التقليدية فقط في أن المستفيد من حق الانتفاع يمكنه بيع العقار أو أخذ قرض بضمانه دون موافقة المستفيد النهائي ويمكن إلغاؤها.
مزايا وعيوب حقوق الانتفاع مدى الحياة
الميزة الأكثر بروزًا لعقد الحياة هي أنه يبسط عملية نقل المنزل إلى الجيل التالي. قد تؤدي عملية إثبات الوصية إلى تأخير النقل إذا كان المنزل مدرجًا في وصية مالك المنزل. يكون النقل تلقائيًا مع عقد الحياة عند تقديم شهادة الوفاة.
هناك فوائد ضريبية محتملة بالإضافة إلى الفوائد القانونية:
- قد يكون المستفيد من حق الانتفاع مدى الحياة مؤهلاً لبعض الإعفاءات الضريبية على المنزل أو لكبار السن بصفته مالكًا للمنزل.
- قد يحصل المستفيد النهائي على تخفيض كبير في ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع المنزل، إذا تم ذلك، لأن تقييمه الضريبي سيستند إلى قيمته في وقت وفاة المستأجر مدى الحياة، وليس في وقت شرائه من قبل المستأجر مدى الحياة.
هناك عيب قانوني محتمل أيضًا. قد يتورط المستفيد من الحياة في أي مشاكل قانونية يواجهها المستفيد النهائي. يمكن تقديم رهن ضد منزل الوالد إذا قام الوالد والطفل بإنشاء ملكية حياة وتم ملاحقة الطفل لعدم دفع الضرائب.
إن إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة هو قرار جاد وملزم لمالك المنزل في أي حالة. فهم يتخلون عن خيار بيع أو رهن المنزل ما لم يوافق المستفيد النهائي. إنهم يتخذون خيارًا لا رجعة فيه بشأن وريث المنزل.
الإيجابيات
يبسط عملية نقل المنزل إلى الجيل التالي
يحمي المنزل من دائني المتوفى
يتيح لأصحاب المنازل الأكبر سناً الاحتفاظ بمزايا ملكية المنزل.
السلبيات
يجعل المالك عرضة لإجراءات الديون التي تُرفع ضد المستفيد النهائي.
لا يمكن التراجع عنه بسهولة إذا تغيرت خطط أو ظروف المالك.
يقيّد قدرة المالك على رهن أو بيع العقار
الحياة العقارية مقابل الثقة غير القابلة للإلغاء
مثل حق الانتفاع مدى الحياة، يُعتبر الصندوق الاستئماني غير القابل للإلغاء غالبًا أداة للتخطيط العقاري. يقوم الصندوق الاستئماني غير القابل للإلغاء بإزالة الأصول من تركة المانح. تحديدًا، يتخلى المانح عن جميع الحقوق في بعض الأصول والدخل، وينقلها إلى صندوق استئماني. قد تكون الأصول نقدًا أو استثمارات أو وثائق تأمين على الحياة. وقد يكون المستفيد من الصندوق زوجًا أو أبناء المانح أو منظمة خيرية.
حق الانتفاع مدى الحياة هو أيضًا غير قابل للإلغاء. لا يمكن للمستفيد من حق الانتفاع تغيير الاتفاقية دون موافقة المستفيد النهائي بعد تقديم سند حق الانتفاع مدى الحياة.
الثقة غير القابلة للإلغاء لها استخداماتها، مع ذلك. يمكنها تقليل ثروة الشخص على الورق، ونقل تلك الثروة إلى أفراد العائلة. كما أنها تزيل بعض أصول الشخص من التركة، مما يلغيها من عملية إثبات الوصية.
يمكن أن يكون الصندوق الاستئماني استراتيجية قيمة للمحترفين المعرضين للدعاوى القضائية مثل الأطباء. فهو يحمي بعض أصولهم لأنهم تنازلوا عن ملكيتها عندما تم وضعها في الصندوق الاستئماني.
مثال على حق الانتفاع مدى الحياة
عادةً ما يتم إبرام اتفاقية حق الانتفاع مدى الحياة كجزء من التخطيط العقاري. قد يفكر الزوجان المسنان في ترتيب حق الانتفاع مدى الحياة كبديل لتسمية مستفيد في وصاياهما. تمنحهم اتفاقية حق الانتفاع مدى الحياة الحق في البقاء في منزلهم لبقية حياتهم، ثم ينتقل تلقائيًا حق الملكية إلى الابن البالغ أو الأبناء عند وفاتهم.
قد يقوم مالك منزل أرمل لم يعد بإمكانه العيش بمفرده بإنشاء اتفاقية حق انتفاع مدى الحياة مع طفل بالغ كمالك مستقبلي. الآن، يشارك الوالد والطفل في ملكية المنزل، لكن الوالد يحتفظ بحقوق استخدامه مدى الحياة. يضمن كلاهما أن تنتقل ملكية المنزل إلى الطفل دون تأخير أو انقطاع.
ما هي الملكية الحياتية؟
الملكية الحياتية هي وثيقة قانونية تقسم ملكية العقار بحيث يحتفظ الطرف الأول بحقوق استخدام العقار، بينما يحتفظ الطرف الثاني بحقوق وراثته.
ما هي عيوب حق الانتفاع مدى الحياة؟
لا يمكنك إعادة التمويل أو بيع أو تغيير ملكية العقار دون إذن من صاحب الحق المتبقي إذا كان لديك حق انتفاع مدى الحياة في العقار.
من يملك العقار في حالة الحيازة مدى الحياة؟
يتم امتلاك العقار من قبل جميع الأطراف المحددة في صك ملكية الحياة، ولكن يحتفظ المستفيد من الحياة بحق الإقامة في العقار حتى وفاته.
الخلاصة
إن إنشاء حق الانتفاع مدى الحياة هو وسيلة معقولة لأصحاب المنازل لضمان انتقال منازلهم إلى الشخص الذي يرغبون فيه مع الحد الأدنى من التعقيدات القانونية أو التأخير. ومع ذلك، يجب أن يتم إنشاؤه فقط مع الفهم الكامل بأنه لا يمكن التراجع عنه بسهولة. يتخلى صاحب المنزل عن حقه في بيع العقار أو الحصول على رهن عقاري أو قرض آخر ضده دون تعاون المستفيد النهائي.