ما هو حق الحجز الميكانيكي؟
الرهن الميكانيكي هو ضمان للدفع للأطراف غير المدفوعة الذين لديهم مصلحة أمنية في الممتلكات. يضمن الرهن أن يتم دفع الأجور للعمال قبل أي شخص آخر في حالة التصفية. يعتمد الرهن الميكانيكي على العمل أو المواد المستخدمة لتحسين أو صيانة أو إصلاح الممتلكات.
النقاط الرئيسية
- يضمن حق الحجز الميكانيكي الدفع للبنائين أو المقاولين أو شركات البناء التي تقوم ببناء أو إصلاح الهياكل وأصحاب المصلحة الآخرين المشاركين في مشروع البناء في حالة التصفية.
- غالبًا ما تكون حقوق الحجز الميكانيكية ضرورية لتأمين المساعدة في البناء على مشروع.
- من منظور الاستثمار، من المهم ملاحظة أن حقوق الحجز الميكانيكية عادة ما تكون ذات أولوية أعلى من أشكال الديون الأخرى.
- تم تطوير حق الحجز الميكانيكي لأول مرة بواسطة توماس جيفرسون بهدف إنشاء طبقة من ملاك الأراضي في الولايات المتحدة.
فهم حق الحجز الميكانيكي
غالبًا ما تكون حقوق الحجز الميكانيكية ضرورية لتأمين المساعدة في البناء على مشروع ما. يبقى الحجز ساريًا حتى يتم الانتهاء من المشروع ودفع جميع العاملين في البناء. تُستخدم حقوق الحجز الميكانيكية بشكل شائع من قبل البنائين والمقاولين وشركات البناء التي تبني أو تصلح الهياكل. كما تمتد حقوق الحجز الميكانيكية إلى موردي المواد والمقاولين الفرعيين وتشمل أيضًا إصلاحات المباني.
من منظور استثماري، من المهم ملاحظة أن حقوق الحجز الميكانيكية عادة ما تكون لها أولوية أعلى من أشكال الديون الأخرى. تحدد هذه الأولوية تسلسل المطالبات في حالة حجز الرهن أو الاستعادة.
الأصل المفاهيمي لحق الحجز الميكانيكي يعود إلى الأيام الأولى للولايات المتحدة. تم تطوير هذا الحق لأول مرة بواسطة توماس جيفرسون لإنشاء طبقة من ملاك الأراضي في الأمة الجديدة. كانت الولايات المتحدة تمتلك مساحات شاسعة من الأراضي المنتجة، وساعد حق الحجز الميكانيكي المواطنين على تحقيق الدخل من الأرض وبناء المزارع. يُطلق عليه حق الحجز الميكانيكي لأن عمال البناء كانوا يُعرفون بالميكانيكيين (أو الأشخاص الذين يعملون بأيديهم) في تلك الأيام.
تنفيذ حق الحجز الميكانيكي
يمكن استخدام حق الحجز الميكانيكي لمعالجة تكاليف العمالة والمواد غير المدفوعة المتعلقة بمشروع البناء.
لكل ولاية قوانينها الخاصة التي تحكم الأنواع المحددة من التكاليف التي يمكن تضمينها عند تقديم حق الحجز الميكانيكي. بالإضافة إلى ذلك، من الجدير بالذكر أنه قد تكون هناك قيود زمنية وقوانين تقادم لتقديم حق الحجز الميكانيكي بناءً على وقت تنفيذ العمل أو عند اكتمال البناء.
الرهن الميكانيكي يُعرف أيضًا باسم رهن الحرفي أو رهن المواد.
قد يشعر مالك العقار بأنه مضطر لحل رهن الميكانيكي في أسرع وقت ممكن لأن العقار عادة لا يمكن بيعه بينما يكون الرهن ساري المفعول. أي مشترٍ محتمل للعقار سيرى أن هناك رهناً قائماً عندما يقوم بإجراء بحث عن العنوان. وسيكون أي مالك جديد مسؤولاً عن معالجة الرهون المرتبطة بالعقار.
يجب التمييز بين حق الحجز الميكانيكي وحقوق الحجز على الآلات أو حقوق الحجز الحيازي. يمنح الأول المالك الحق في تقديم دعوى ضد عقار أو قطعة من العقارات. يجب على المالك اتباع الإجراءات القانونية المناسبة ولا يمكنه طرد حاملي العقارات من أراضيهم. تمنح حقوق الحجز على الآلات المالك الحق في حيازة قطعة من الآلات، مثل سيارة، بسبب الديون غير المدفوعة.
الرهن الميكانيكي مقابل الأنواع الأخرى من الرهونات
تختلف حقوق الحجز الميكانيكية عن الأنواع الأخرى من حقوق الحجز بعدة طرق. حقوق الحجز التقليدية مثل حقوق حجز الرهن العقاري أو حقوق حجز الضرائب توضع عادةً على الممتلكات العقارية من قبل المقرضين أو الجهات الحكومية. حقوق الحجز الميكانيكية تكون أكثر تحديدًا في مجال البناء.
يكمن اختلاف كبير آخر في طبيعة الدين المضمون بالرهن. بينما تضمن رهون العقارات سداد قرض تم استخدامه لشراء عقار، تضمن رهون الميكانيكيين دفع تكاليف العمل أو المواد أو الخدمات المقدمة لتحسين العقار نفسه. بالنسبة لرهون الميكانيكيين، قد يقوم شخص ما بجمع الأموال من الرهن لدفعها فعليًا لشخص آخر (أي دفع مستحقات لمقاول فرعي).
تختلف عملية تقديم وإنفاذ حقوق الحجز الميكانيكية عن الأنواع الأخرى من حقوق الحجز. في حين يتم تسجيل حقوق حجز الرهن العقاري غالبًا عند شراء العقار أو إعادة تمويله، يتم عادةً تقديم حقوق الحجز الميكانيكية بعد الانتهاء من أعمال البناء. لذلك، يجب على المقاول العام في هذا المثال التأكد من تقييم حقوق الحجز على العقار باستمرار مع تقدم العمل. على عكس التسجيل لمرة واحدة عند إغلاق المنزل، قد يتطور أو ينمو حق الحجز الميكانيكي.
قيود الامتيازات الميكانيكية
على الرغم من أن حق الحجز الميكانيكي يهدف إلى حماية بعض الأطراف، إلا أن هناك بعض السلبيات. قد لا تنطبق بعض النقاط المذكورة أدناه على جميع الحالات، ولكن إليك بعض القيود:
- متطلبات الإشعار: تفرض بعض الولايات متطلبات إشعار مسبق مثل الإشعارات الأولية أو إشعارات النية في فرض الحجز. يجب تقديم هذه الإشعارات إلى مالكي العقارات أو المقاولين العامين قبل تقديم حجز الميكانيكي. عدم الامتثال لهذه المتطلبات يمكن أن يؤدي إلى إبطال الحجز، بغض النظر عن صحة الدين الأساسي.
- قضايا الأولوية: قد لا تكون حقوق الحجز الميكانيكية دائمًا ذات أولوية على حقوق الحجز الأخرى. في إجراءات الحجز أو البيع، تحدد أولوية حقوق الحجز الترتيب الذي يتم فيه تسديدها من عائدات البيع. قد تكون الرهون العقارية وحقوق الحجز الضريبية وحقوق الحجز الأقدم الأخرى ذات أولوية على حقوق الحجز الميكانيكية.
- تحديات التنفيذ: قد يتطلب تنفيذ حق الحجز الميكانيكي اتخاذ إجراءات قانونية. يمكن أن تكون هذه العملية مستهلكة للوقت ومعقدة ومكلفة. وحتى في هذه الحالة، فإن الذهاب إلى المحكمة لا يضمن النجاح.
- استرداد محدود: حتى إذا تم تنفيذ حق الحجز الميكانيكي بنجاح، قد يكون المبلغ المسترد محدودًا. على سبيل المثال، قد لا يكون لدى الشركة تدفق نقدي لدفع كامل مبلغ الحجز. قد يحصل أصحاب حقوق الحجز على جزء فقط من المبلغ المستحق، مما يتركهم بعجز.
مثال على حق الحجز الميكانيكي
قد يقوم المقاول بتقديم حق امتياز ميكانيكي إذا تراجع مالك العقار عن دفع جزء من المبلغ المستحق عن العمل المنجز. وبالمثل، يمكن لمقاول فرعي تقديم حق امتياز ميكانيكي إذا فشل المقاول الرئيسي في دفع المبلغ المناسب مقابل عملهم والمواد المستخدمة.
على سبيل المثال، قد يقوم المقاول بتوظيف مقاول فرعي لتوريد وصب الخرسانة لإنهاء جزء من مشروع البناء. يكون لدى المقاول الفرعي اتفاق مع المقاول ولكن ليس مع مالك العقار. يمكن للمقاول الفرعي تقديم حق امتياز ميكانيكي إذا فشل المقاول في دفع ثمن الخرسانة التي قدموها للمشروع. سيكون الامتياز ضد العقار، مما سيجبر المالك على التدخل.
فكر في المثال الواقعي لبرج X Phoenix، وهو برج سكني في أريزونا. بعد الاقتراب من الانتهاء، توقفت أعمال البناء في المبنى. ونتيجة لذلك، تراكمت على الموقع إجمالي أكثر من 30 مليون دولار من حقوق الحجز الميكانيكية، وكان أكبرها حق حجز بقيمة 25.6 مليون دولار من المقاول العام.
يمكن رفع دعوى قضائية منفصلة بشأن خرق العقد مباشرة ضد المقاول المتخلف. ستشرك هذه الاستراتيجية مالك العقار أيضًا للضغط على المقاول الذي لم يدفع للمقاول الفرعي.
هل يمكن لأي شخص تقديم حق امتياز ميكانيكي؟
عادةً، يمكن لأي شخص يقدم عملًا أو مواد للبناء أو تحسين العقارات أن يقدم طلبًا للحصول على حق امتياز ميكانيكي. من المهم أن نلاحظ أن المقاولين من الباطن يمكنهم تقديم حقوق امتياز ميكانيكية ضد العقار، حتى في غياب عقد مباشر مع المالك. يمكن أن يشجع هذا مالكي العقارات على ممارسة الضغط على المقاولين لتسوية المدفوعات.
كيف تتجنب الحجز الميكانيكي؟
هناك إجراءات يمكن لأصحاب العقارات اتخاذها لتجنب الحجز الميكانيكي. وأوضحها هو دفع المستحقات للمقاولين في الوقت المناسب والحفاظ على سجلات منظمة للمدفوعات. كما يوصي الخبراء بإصدار شيكات مشتركة كوسيلة لضمان أن جميع الأطراف، بما في ذلك المقاولين والمقاولين الفرعيين، قد قاموا بتأييد الدفع قبل صرف الأموال.
ما هو التنازل عن حق الحجز؟
اعتمادًا على الولاية القضائية، يمكن استخدام تنازل عن الامتياز لتجنب وضع امتياز ميكانيكي على مشروع. هذا اتفاق مكتوب يتنازل فيه أحد الأطراف عن حقه في وضع امتياز على الممتلكات أو البضائع.
الخلاصة
الرهن الميكانيكي هو أداة تضمن الدفع للمقاولين أو المقاولين الفرعيين أو العمال الذين عملوا على هيكل أو مشروع أو عقار. بشكل فعال، يضمن الدفع للعمال في حالة إجراءات التصفية، حيث أن الرهون الميكانيكية عادة ما تكون ذات أولوية أعلى من أشكال الديون الأخرى. الرهون تكون ضد العقار، حتى في الحالات التي يفشل فيها المقاولون - وليس الملاك - في دفع مستحقات المقاولين الفرعيين. هذا يجبر مالكي العقارات على التدخل عندما يتم تقديم الرهون استجابة للتكاليف غير المدفوعة.