ما هو تثبيت معدل الرهن العقاري؟
قفل سعر الرهن العقاري هو اتفاق بين المقترض والمقرض يسمح للمقترض بتثبيت سعر الفائدة على الرهن العقاري لفترة زمنية محددة بسعر الفائدة السائد في السوق. يوفر قفل القرض للمقترض حماية ضد ارتفاع أسعار الفائدة خلال فترة القفل.
قد يفرض المقرض رسوم تأمين، والتي يجب على المقترض دفعها إذا لم يقم بتأمين سعر الفائدة. بدلاً من ذلك، قد يفرض المقرض سعر فائدة أعلى قليلاً في البداية، تحسباً لاحتمال اختيار المقترض عدم تأمين سعر الفائدة.
النقاط الرئيسية
- يضمن قفل سعر الرهن العقاري معدل الفائدة الحالي على قرض المنزل خلال عملية الشراء والإغلاق.
- يحميك تثبيت السعر من احتمال ارتفاع معدلات الفائدة خلال عملية شراء المنزل.
- بعض تثبيتات الأسعار ستمنح أيضًا بندًا للانخفاض العائم الذي سيمكنك من الاستفادة من الأسعار المنخفضة في السوق.
- عادةً ما تكون فترة تثبيت السعر من 30 إلى 60 يومًا.
شرح تثبيت معدل الرهن العقاري
عندما يقوم المقترض بتثبيت معدل الفائدة على الرهن العقاري، يكون ذلك ملزمًا لكل من المقترض والمقرض العقاري. يتم تثبيت معدل الفائدة للفترة من عرض القرض حتى إغلاقه. سيظل المعدل ثابتًا، بغض النظر عن التغيرات في السوق، طالما لم تحدث أي تغييرات في طلب القرض خلال فترة الإغلاق.
إذا كان هناك معلومات جديدة أو مصححة حول دخلك أو درجة الائتمان الخاصة بك، أو إذا تغير مبلغ القرض، فقد يتأثر معدل فائدة الرهن العقاري بغض النظر عن ذلك. علاوة على ذلك، إذا قمت بتغيير نوع الرهن العقاري الذي تسعى إليه أو إذا كانت تقييم المنزل أقل أو أعلى من المتوقع، فقد يتغير معدل الفائدة.
إذا انخفضت الأسعار، قد يكون لديك الخيار للانسحاب من الاتفاقية. يُعرف احتمال مثل هذا الانسحاب باسم مخاطر الانسحاب بالنسبة للمقرض. تأكد من أن اتفاقية القفل تسمح بالانسحاب.
في الحالات التي تنخفض فيها الأسعار السائدة خلال فترة القفل، قد يكون لديك الخيار للاستفادة من ميزة الانخفاض العائم لتثبيت سعر جديد وأقل. كما هو الحال مع أي ميزة تزيد من مخاطر سعر الفائدة على المقرض، فإن ميزة الانخفاض العائم تتطلب عادةً تكلفة إضافية.
عادةً ما تستمر فترة تثبيت الرهن العقاري لمدة تتراوح بين 30 إلى 60 يومًا. على الأقل، يجب أن تغطي الفترة اللازمة للمقرض لمعالجة طلب القرض الخاص بك. مثال على فترة تثبيت قصيرة هو تلك التي تنتهي صلاحيتها بعد فترة وجيزة من اكتمال عملية الموافقة على القرض. في بعض الحالات، يمكن أن تكون هذه الفترة قصيرة تصل إلى بضعة أيام فقط.
مخاطر الحصول على تثبيت سعر الرهن العقاري
من العيوب بالنسبة للمقترض أن "تثبيت معدل الرهن العقاري" mortgage rate lock يمنعه من الاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة التي قد تحدث خلال فترة التثبيت. وعلى العكس، لا يمكن للمقرض الاستفادة من ارتفاع معدلات الفائدة.
بعض المقترضين ينسحبون من الاتفاقية إذا انخفضت معدلات الفائدة. ومن المعروف أن بعض المقرضين غير النزيهين يتركون فترات القفل تنتهي إذا ارتفعت معدلات الفائدة تحت ذريعة أن المقترض لم يتمكن من معالجة الأوراق اللازمة في الوقت المناسب.
يشير شرط الوديعة المقفلة إلى أن كل من المقترض والمقرض يعتزمان الحفاظ على الاتفاقية. قد يتم إصدار تثبيت السعر بالتزامن مع تقدير القرض.
يمكن أن تكون فترة تثبيت معدل الرهن العقاري عبارة عن فترة تمتد لـ 10 أو 30 أو 45 أو 60 يومًا. إذا كانت الفترة أطول، فقد يكون لديك معدل فائدة أعلى. بشكل أساسي، سيكون تثبيت المعدل أقل في الفترات الأقصر حتى الإغلاق لأن هناك خطرًا أقل لتقلبات السوق. إذا انتهت فترة التثبيت ولم يتم إغلاق الرهن العقاري، فقد يكون من الممكن طلب تمديد لتثبيت المعدل.
إذا لم يتم منح تمديد، فسيكون الرهن العقاري خاضعًا لمعدلات السوق الحالية.
حتى مع تثبيت سعر الفائدة وخيار الانخفاض في سعر الفائدة المثبت للرهن العقاري، من الممكن أن ينتهي بك الأمر بدفع سعر فائدة أعلى من السعر الذي اتفقت عليه عند توقيعك على التثبيت. يحدث هذا لأن العديد من المقرضين يدرجون "حدًا أقصى" في اتفاقية التثبيت. يسمح الحد الأقصى بارتفاع السعر المضمون إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل التسوية. ولأن الحد الأقصى يحدد مقدار الزيادة الممكنة في السعر، فإنه يوفر بعض الحماية ضد ارتفاع أسعار الفائدة.
ماذا لو قمت بتثبيت سعر الفائدة وانخفض بعد ذلك؟
إذا قمت بتثبيت معدل الفائدة، يمكنك الاستفادة من معدل فائدة أقل فقط إذا كان لديك بند يسمح لك بالاستفادة من الأقل بين معدلي الفائدة. خلاف ذلك، سيتعين عليك الالتزام بالمعدل الذي قمت بتثبيته مع المقرض أو الانسحاب من الاتفاقية.
كيف يمكنك تضمين شرط الانخفاض في تثبيت السعر؟
يمكنك تضمين بند تخفيض السعر عندما تقوم بتثبيت معدل الرهن العقاري عن طريق دفع أي رسوم مرتبطة بهذه الميزة. ستختلف الرسوم حسب المقرض ولكن يمكن أن تصل إلى حوالي 1% من القرض.
هل يمكنك التفاوض على شروط القرض عند الإغلاق؟
يمكنك التفاوض على شروط القرض الخاص بك حتى تقوم بإغلاق القرض رسميًا من خلال توقيع المستندات. يمكنك أيضًا التفاوض على تكاليف الرهن العقاري حتى تلك اللحظة. تذكر أن المقرضين ليسوا ملزمين بإجراء تغييرات على الشروط المتفق عليها.
الخلاصة
يمكن أن يكون تثبيت معدل الرهن العقاري ذو قيمة في عملية تقديم طلب الرهن العقاري، خاصة عندما تكون معدلات الفائدة في ارتفاع. مع هذه الميزة، يمكنك تأمين معدل فائدة واحد لقرضك حتى إذا ارتفعت معدلات الفائدة مع الاتجاهات العامة للسوق قبل إغلاق الرهن العقاري الخاص بك. فكر في اتجاهات معدلات الفائدة الحالية في السوق ووضعك المالي لتحديد ما إذا كان تثبيت معدل الرهن العقاري مناسبًا لك.