ما هو خيار تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض؟
يشير مصطلح تثبيت معدل الرهن العقاري مع خيار الانخفاض إلى خيار تمويل يقوم بتثبيت معدل الفائدة على الرهن العقاري مع إمكانية تخفيضه إذا انخفضت معدلات السوق خلال فترة التثبيت. يوفر التثبيت النموذجي للمعدل الأمان للمقترض ضد أي زيادة خلال فترة التثبيت. يتيح خيار الانخفاض تحديدًا للمقترض الاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة خلال فترة التثبيت.
النقاط الرئيسية
- يتيح لك خيار "تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض" تثبيت معدل الفائدة خلال فترة الاكتتاب مع إمكانية تخفيضه إذا انخفضت معدلات الفائدة في السوق خلال تلك الفترة.
- يتم حماية المقترضين من زيادة في معدلات الفائدة، بينما يتيح لهم خيار الانخفاض الاستفادة من انخفاض المعدل خلال فترة القفل.
- يأتي هذا الخيار مقابل رسوم—وتعتمد تكلفة هذه الرسوم على المُقرض.
- لا يقوم مقرضو الرهن العقاري بإبلاغ المقترضين عندما تنخفض معدلات الفائدة، لذا يتعين على المقترضين الاتصال بمقرضهم إذا كانوا يرغبون في استخدام خيار الانخفاض العائم.
كيف يعمل خيار تخفيض سعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري
يعتبر خيار "تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض" نوعًا من منتجات الرهن العقاري التي تقدم للمقترضين الأمان والمرونة عندما تتقلب أسعار الفائدة. يتيح خيار تثبيت معدل الرهن العقاري للمقترض تثبيت معدل الرهن العقاري الخاص به. ولكن إذا انخفضت الأسعار خلال عملية الاكتتاب، يمكنهم اختيار خيار الانخفاض ليتم معالجة الرهن العقاري بالسعر الأدنى. قد يكون هذا خيارًا معقولًا عندما تتقلب معدلات الرهن العقاري أو إذا كانت ترتفع وتنخفض خلال فترة زمنية قصيرة.
يمكن للمقترضين طلب تفعيل خيار الانخفاض العائم قبل إغلاق الرهن العقاري للاستفادة من انخفاض معدل الفائدة على الرهن العقاري. قد يحدث تفعيل خيار الانخفاض العائم في وقت مبكر يصل إلى أسبوع واحد بعد بدء إجراءات الرهن العقاري، وذلك حسب الشروط مع المقرض. يجب أن تحدد الشروط الإطار الزمني الذي يكون فيه القفل ساريًا، والذي يمكن أن يكون 30 أو 60 يومًا. تتيح هذه الفترة الزمنية للمقترض الاستفادة من معدلات الفائدة المحسنة أثناء معالجة طلب الرهن العقاري.
قد يقدم المقرضون للمقترضين خيار تثبيت السعر مع إمكانية الانخفاض لأنهم لا يريدون منهم البحث عن خيارات أخرى أو تمويل قرضهم مع مؤسسة أخرى أو وسيط. في المثالية، يرغب المقرض في الحصول على أعمال المقترض على المدى الطويل لأن البنوك تكسب الفائدة على الرهن العقاري بعد خصم أي تكاليف للبنك لخدمة الرهن العقاري.
خيار الانخفاض العائم في تثبيت السعر يأتي بتكلفة. يدفع المقترض رسومًا مقابل مرونة خيار الانخفاض العائم، والتي قد تكون بضع مئات من الدولارات أو أكثر، وذلك حسب المُقرض. ونتيجة لذلك، فإن تثبيت الأسعار مع خيار الانخفاض العائم يكون أكثر تكلفة من تثبيت الأسعار بدون خيار الانخفاض العائم.
اعتبارات خاصة
على الرغم من أن لديهم خيار الانخفاض العائم، إلا أن المقترضين لا يحصلون تلقائيًا على معدلات أقل. هذا يعني أنه من مسؤوليتهم اختيار المعدل الأقل حيث لا يكون على المقرض أي التزام بإبلاغ المقترض بأن المعدلات قد انخفضت. يجب على المقترض الاتصال بالوسيط العقاري أو المقرض لطلب خيار الانخفاض العائم.
تأكد من متابعة معدلات الرهن العقاري، حيث من غير المحتمل أن يقوم المقرض بإبلاغك بالوقت المناسب لاستخدام خيار "الانخفاض العائم" الخاص بك.
إليك اعتبار آخر. إذا انخفضت الأسعار واستقرت، ثم بدا أنها في أدنى نقطة في دورة الأسعار، فمن المحتمل أنه لا معنى لدفع خيار الانخفاض العائم. قد يرغب المقترضون في رؤية الأسعار تنخفض بما يكفي لتغطية تكلفة خيار الانخفاض العائم. الانخفاض من 5.10% إلى 5.00% خلال عملية الاكتتاب ربما لا يكون كافيًا لتعويض تكلفة خيار الانخفاض العائم. ولكن إذا كان هناك توقع بأن الأسعار ستتحرك من 5.10% إلى 4.60%، فإن التوفير على المدى الطويل من المرجح أن يتجاوز الرسوم الخاصة بخيار الانخفاض العائم، مما يجعله خيارًا جيدًا.
إعادة التمويل قد تكون خيارًا إذا انخفضت الأسعار بما يكفي لتوفير المال على المدى الطويل وبما يكفي لتغطية تكاليف الإغلاق لقرض عقاري جديد. العديد من المقرضين يسمحون للمقترضين بـإعادة التمويل في وقت مبكر يصل إلى ستة أشهر بعد إغلاق القرض العقاري. بمعنى آخر، إذا فاتتك فرصة انخفاض الأسعار وانخفضت الأسعار بمقدار نصف نقطة مئوية أو أكثر، يمكنك دائمًا إعادة التمويل والاستفادة من السعر المنخفض.
مقارنة بين تثبيت معدل الرهن العقاري مع خيار الانخفاض العائم مقابل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)
يبدأ خيار تثبيت معدل الرهن العقاري مع تثبيت المعدل أو الرهن العقاري ذو المعدل الثابت، ولكن يمكن للمقترض ممارسة الخيار للحصول على معدل أقل إذا انخفضت المعدلات. عادةً ما ينتهي خيار الحصول على المعدل الأقل في غضون 30 إلى 60 يومًا. من ناحية أخرى، يسمح الرهن العقاري ذو المعدل القابل للتعديل القابل للتحويل (ARM) للمقترض بالاستفادة من المعدلات المنخفضة لبضع سنوات قبل التحويل إلى رهن عقاري ذو معدل ثابت.
يبدأ القرض ذو السعر المتغير ARM بمعدل تمهيدي منخفض للغاية. ومع ذلك، بعد فترة محددة - عادة ما تكون من ثلاث إلى عشر سنوات - يتم تعديل المعدل وفقًا لمؤشر بالإضافة إلى الهامش. يتم تعديل المعدل عادة كل ستة أشهر ويمكن أن يرتفع أو ينخفض اعتمادًا على الشروط الموضحة في العقد.
يتم تسويق الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs) كوسيلة للاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة وعادة ما تتضمن شروطًا محددة. تقوم المؤسسة المالية عادة بفرض رسوم لتحويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
مثال على خيار تثبيت معدل الرهن العقاري مع الانخفاض.
لنفترض أن المقترض يجد منزلاً ويقدم عرضًا. هم الآن في عملية الاكتتاب في الرهن العقاري قبل الإغلاق خلال 30 يومًا. يقرر المقترض الاستفادة من خيار الانخفاض العائم لأن معدلات الفائدة قد انخفضت خلال الأشهر القليلة الماضية. إليك كيف قد يبدو خيار تثبيت السعر مع الانخفاض العائم:
- معدل الفائدة الثابت للرهن العقاري هو 4.25% لمدة 30 عامًا.
- يدفع المقترض رسومًا للحصول على خيار خفض تثبيت سعر الفائدة على الرهن العقاري.
- بعد أسبوعين، تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى 3.80%، ويقوم المقترض بتفعيل خيار الانخفاض العائم.
- عند الإغلاق، يتم تحديد معدل الرهن العقاري عند 3.80% طوال مدة الرهن. بمعنى آخر، 3.80% هو المعدل الثابت طوال مدة الرهن العقاري.
ما هو خيار تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض؟
إذا انخفضت معدلات الفائدة في الفترة القصيرة التي يتم فيها كتابة الرهن العقاري الخاص بك، فإن خيار "تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض" يمنحك القدرة على الحصول على معدل فائدة أقل، مما قد يوفر لك المال.
كم تبلغ تكلفة تخفيض معدل الرهن العقاري؟
تختلف الرسوم حسب المقرض، ولكن ستدفع نسبة مئوية من القرض—عادةً ما تكون بين 0.5% إلى 1%.
ما هي الخيارات الأخرى المتاحة للمقترضين؟
إذا كنت لا ترغب في خيار "تثبيت معدل الرهن العقاري مع إمكانية الانخفاض" ولكنك تريد معدل فائدة أفضل، يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري، أو أخذ رهن عقاري بمعدل فائدة متغير، أو اختيار التثبيت المباشر وإعادة التمويل في المستقبل إذا انخفضت المعدلات.
الخلاصة
إتمام شراء منزل مليء بالقرارات المجهدة، بما في ذلك قرار تثبيت سعر الفائدة أو عدمه. إذا كان السوق المالي غير مستقر وهناك احتمال كبير بأن تنخفض الأسعار قبل الإغلاق، فقد يكون خيار "الانخفاض العائم" مناسبًا لك. على الرغم من أنك ستدفع رسومًا، فإن راحة البال التي تأتي من معرفة أنك تحصل على أفضل سعر ممكن يمكن أن تجعل التكلفة البسيطة تستحق العناء.