تعريف
إذا كنت مقرضًا للرهن العقاري، فإن الفترة الزمنية بين عرض القرض والإغلاق تكون حساسة. إذا تراجع المقرض عن الصفقة في هذا الوقت، يُعرف ذلك باسم "السقوط". التعامل مع فقدان الإيرادات المتوقعة هو جزء من عمل المقرض.
ما هو خطر السقوط؟
مخاطر السقوط هي المخاطر التي يواجهها مقرض الرهن العقاري عندما يتراجع المقترض الفردي عن القرض خلال الفترة بين العرض الرسمي للقرض وإغلاق ذلك القرض. الرهن العقاري هو قرض يقدمه المقرض أو البنك للمقترض لشراء منزل. عندما يتراجع المقترض عن القرض قبل توقيع الوثائق، وهو ما يسمى الإغلاق، يُشار إليه بسقوط الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- خطر الانسحاب هو الخطر الذي يواجهه مقرض الرهن العقاري عندما يتراجع المقترض عن القرض بعد تقديم عرض رسمي وقبل الإغلاق.
- يشير مصطلح "تسرب الرهن العقاري" إلى النسبة المئوية للقروض في خط إنتاج المقرض التي لم تُغلق.
- لدى مقرضي الرهن العقاري بعض الخيارات المتاحة لهم للتحوط ضد مخاطر الفشل لتجنب الخسائر.
كيف يعمل خطر السقوط؟
التسرب في الرهن العقاري هو مقياس يستخدمه مقرضو الرهن العقاري، ويظهر النسبة المئوية للقروض في خط الإنتاج التي لم تُغلق بعد. تحاول البنوك ووسطاء الرهن العقاري، الذين يساعدون في إنشاء القروض، التنبؤ بالتسرب المحتمل في خط إنتاج القروض لديهم. يمثل خط إنتاج الرهن العقاري جميع طلبات الرهن العقاري التي لم تتم الموافقة عليها بعد من قبل المقرض ولكن قد تم وضع قفل لسعر الفائدة بين مقدم الطلب والبنك.
مخاطر الانهيار
عادةً ما يتطلب مقرضو الرهن العقاري من المقترضين تثبيت سعر الفائدة قبل 10 أيام على الأقل من تاريخ الإغلاق، ولكن يمكن أن يختلف المقرضون إلى حد ما. يُطلق على الخطر الذي قد يتراجع فيه المقترض قبل تاريخ إغلاق الرهن العقاري اسم خطر الانسحاب.
عادةً، قد يقدم المقرضون عرض قرض صالح لمدة تصل إلى 60 يومًا حتى إتمام القرض. في هذه الحالة، يكون البنك معرضًا لخطر انسحاب المقترض من اتفاقية الرهن العقاري خلال الفترة التي تسبق إتمام عملية القرض.
السوق الثانوية
إذا كان هناك مُنشئ رهن عقاري - الذي يساعد في تسهيل عملية القرض - متورطًا، فإنه سيحتفظ بالقرض في خط الأنابيب الخاص به حتى يتم إغلاق القرض. بعد ذلك، سيتم إما إدراج القرض في محفظة القروض الخاصة بالبنك أو، على الأرجح، بيعه في السوق الثانوية.
غالبًا ما يتم تجميع قرض الرهن العقاري مع قروض أخرى لإنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). يمكن للأفراد الاستثمار في MBS والحصول على فائدة، والتي تعتمد جزئيًا على معدلات الفائدة للقروض التي تشكل MBS. إذا انسحب المقترض من القرض، يفقد المقرض فرصة الربح من معدل فائدة القرض وأي رسوم قرض. كما يمكن أن يخسر مُصدر الرهن العقاري والمقرض الرسوم التي كان من الممكن كسبها لو تم بيع قرض الرهن العقاري في السوق الثانوية.
مخاطر السعر
مكون آخر من مكونات مخاطر خط الأنابيب يُعرف باسم مخاطر السعر. يتمثل هذا الخطر في احتمال انخفاض أسعار الفائدة السائدة خلال الفترة التي تسبق الإغلاق، مما يمكن المقترض من الحصول على قرض بديل بسعر فائدة أكثر ملاءمة. يمكن أن يهدد مثل هذا التغيير السعر الذي يمكن لمصدر الرهن العقاري الحصول عليه للقرض في السوق الثانوية.
كيف يتم استخدام مخاطر السقوط؟
تشمل الاستراتيجيات الشائعة لإدارة مخاطر السوق في خط الأنابيب استخدام التزامات البيع الآجل، وهي التزامات مباشرة لبيع المستثمر في وقت ما في المستقبل، والتحوط باستخدام أدوات سوق رأس المال.
التحوط ضد مخاطر الانهيار
مخاطر الانسحاب هي جانب لا مفر منه في عملية الإقراض بسبب الوقت الذي يستغرقه إعداد أو معالجة طلب القرض، والمستندات المالية، وجميع الأوراق القانونية التي يجب تجهيزها للإغلاق. خلال هذه العملية، هناك احتمال أن يتراجع المقترض عن قرض الرهن العقاري. نتيجة لذلك، لدى المقرضين بعض الخيارات المتاحة لهم التي يمكن أن تساعدهم في التحوط ضد انسحاب الرهن العقاري وحماية أنفسهم من الخسائر.
المؤسسات التي ترعاها الحكومة (Government-sponsored Enterprises - GSEs)
إحدى الطرق لتحقيق ذلك هي هيكلة بيع القرض المكتمل في السوق الثانوية على أساس أفضل الجهود. قد يتم التوصل إلى اتفاق مع مشترٍ ثانوي للقروض، مثل فاني ماي أو فريدي ماك، وهي مؤسسات ترعاها الحكومة (GSEs) تضمن وتشتري وتعبئ القروض ليتم بيعها كاستثمارات.
على أساس أفضل جهد، قد توافق GSE على التنازل عن الرسوم التي يتم فرضها عادة عندما لا يستطيع المصدر تسليم رهن عقاري محدد. يمكن أن يكون لهذا تأثير في خفض السعر، ولكن هذا التغيير في السعر يكون عادة أقل من الرسوم.
سوق TBA
وسيلة أخرى للتحوط ضد مخاطر الانهيار تشمل استخدام سوق إعلانات التسليم (TBA) للأوراق المالية العقارية. في هذا السوق، يمكن لمقرضي الرهن العقاري بيع القروض التي تستوفي معايير معينة دون تحديد القروض المحددة.
عادةً، لا يتم الإعلان عن الأوراق المالية أو القروض حتى 48 ساعة (تسمى قاعدة الـ 48 ساعة) قبل تاريخ التسوية المحدد مسبقًا للمعاملة في سوق TBA. ونتيجة لذلك، يمكن للمقرض استبدال قرض قام المقترض بسحبه بقرض آخر مكتمل بحلول تاريخ التسوية، إذا لزم الأمر.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك قد تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
هل توجد عقوبات على المقترض إذا انسحب من الرهن العقاري قبل الإغلاق؟
بينما لا توجد عقوبات قانونية للانسحاب من الرهن العقاري قبل الإغلاق، قد يفرض عليك المقرض المحتمل رسومًا لتغطية العمل الذي تم إنجازه بالفعل على طلب الرهن العقاري. قد تفقد أيضًا رسوم التقييم أو رسوم الطلب التي دفعتها للمقرض. ومع ذلك، قد يكون فقدان هذا المال يستحق ذلك إذا تغيرت حالتك المالية ولم تعد قادرًا على تحمل القرض.
هل تُباع الرهون العقارية إلى السوق الثانوية قبل الإغلاق أم بعده؟
غالبًا ما يقوم المقرضون ببيع قروض الرهن العقاري في السوق الثانوية بعد إغلاق القرض. يمكن بيع القروض التي تم إصدارها رسميًا فقط. هذا يعني أن العديد من مالكي المنازل قد يغلقون قرضهم مع مقرض واحد فقط ليتم خدمة الدفعات الأولى من قبل مقرض آخر.
لماذا قد ينسحب المقترض من طلب القرض؟
هناك العديد من الأسباب التي قد تؤدي إلى عدم إتمام الرهن العقاري—قد يضطر المقترض إلى الانتقال إلى مدينة أخرى بسبب العمل، أو قد تتغير حالته المالية بطريقة أخرى. إذا لم يتم تثبيت معدل الفائدة، فقد تؤدي زيادة معدلات الفائدة إلى منع البعض من إتمام عملية الإغلاق، حيث قد تجعل الدفعات أكثر مما يمكنهم تحمله.
الخلاصة
كل حالة إقراض تكون غير مستقرة حتى يجف الحبر على العقد. بالنسبة للمقرضين، فإن مخاطر الانسحاب هي جزء من حسابات المخاطر المتوقعة لديهم، ويبذلون قصارى جهدهم لجلب المقترضين إلى خط النهاية. قد يستخدمون أيضًا استراتيجيات لتقليل مخاطرهم، مثل التحوط أو البيع إلى مؤسسة حكومية على أساس أفضل جهد. بغض النظر عن أي شيء، تظل مخاطر الانسحاب عقبة دائمة في سوق الرهن العقاري.