ما هي نقاط الإنشاء؟
التأسيس هو عملية خطوة بخطوة يجب على كل مقترض إكمالها للحصول على رهن عقاري أو قرض سكني. في الوقت نفسه، تمثل نقاط التأسيس الرسوم التي يدفعها المقترضون للمقرضين أو موظفي القروض كتعويض عن تقييم ومعالجة والموافقة على قروض الرهن العقاري. تمثل هذه النقاط وسيلة لدفع تكاليف الإغلاق، وهذه الرسوم قابلة للتفاوض بين المقرضين العقاريين.
على عكس الأنواع الأخرى من النقاط (مثل نقاط الخصم أو الرهن العقاري)، فإن نقاط الإنشاء ليست قابلة للخصم الضريبي.
النقاط الرئيسية
- هناك نوعان من النقاط في الرهن العقاري: الخصم والإنشاء.
- نقاط الإنشاء هي الرسوم المدفوعة لتقييم ومعالجة والموافقة على قروض الرهن العقاري.
- كلما زادت نقاط الخصم المدفوعة، انخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري.
- عادةً ما تكون النقطة الواحدة مساوية لـ 1% من مبلغ الرهن العقاري.
- على عكس بعض الرسوم الأخرى المتعلقة بالرهن العقاري، فإن نقاط الإنشاء ليست قابلة للخصم الضريبي.
الخصم مقابل نقاط الإنشاء
هناك نوعان من النقاط: نقاط الخصم ونقاط الإنشاء. تمثل نقاط الخصم الفائدة المدفوعة مسبقًا على القرض، وهذه النقاط قابلة للخصم الضريبي. سيكون معدل الفائدة أقل اعتمادًا على عدد النقاط التي يدفعها المقترض؛ فكلما زادت النقاط المدفوعة، انخفض معدل الفائدة. اعتمادًا على مدى رغبة المقترض في تقليل معدل الفائدة، يمكنه دفع من صفر إلى أربع نقاط.
بينما تمثل نقاط الخصم الفائدة المدفوعة مسبقًا، فإن نقاط الإنشاء هي التكاليف التي يجب على المقترض دفعها للمقرض لإصدار القرض. تكلفة النقاط قابلة للخصم الضريبي إذا تم استخدامها للرهن العقاري وليس لتكاليف الإغلاق. وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، فإن التكلفة ليست قابلة للخصم الضريبي إذا كانت الرسوم تتعلق بعناصر تظهر في بيان التسوية، مثل رسوم التفتيش أو رسوم كاتب العدل.
تختلف نقاط الإنشاء من مقرض لآخر، وتمثل نقطة إنشاء واحدة 1% من قرض الرهن العقاري. على سبيل المثال، إذا كان الفرد يقترض 150,000 دولار وكان البنك يفرض على الفرد 1.5 نقطة إنشاء، فسيدفع 2,250 دولار (أو 1.5% من 150,000 دولار) كنقاط إنشاء. الرسوم التي تفرضها البنوك لإنشاء القرض تكون عادة نقطة إنشاء واحدة، أو 1% من المبلغ المقترض.
مثال على نقاط الخصم لتقليل الدفعة
يعتمد ما إذا كان يجب على المقترض دفع نقاط الخصم على عوامل مثل مقدار المبلغ الذي يجب دفعه كوديعة عند الإغلاق ومدة نية المقترض البقاء في المنزل. إذا تم دفع نقاط الخصم لخفض معدل الفائدة، فإن ذلك يعتبر ميزة إذا كان المقترض يخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة لأن دفعات الرهن العقاري ستكون أقل. ومع ذلك، في العديد من الحالات، من الأفضل دفع صفر نقاط واستخدام المال لتأثيث المنزل أو استثمارات أخرى بدلاً من ذلك.
لننظر في مثال افتراضي باستخدام الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا من مقرض افتراضي (المقرض X) لنوضح كيف يؤدي دفع نقاط الخصم إلى خفض سعر الفائدة. نفترض أن السعر للرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا هو 4.125%.
أمثلة على معدلات الرهن العقاري والنقاط
معدل
النقاط
النسبة المئوية السنوية (APR)
٣.٨٧٥٪
١.٥٢٤
٤.٠٧٥٪
٤.٠٠٠٪
٠.٤٦١
٤.١١١٪
٤.١٢٥٪
٠.٠٠٠
٤.١٩٧٪
إذا قام شخص ما باقتراض 300,000 دولار لشراء منزل جديد، يمكن تخفيض معدل الفائدة إلى 3.875% عن طريق دفع 1.524 نقطة خصم (أي 4,572 دولار) أو إلى 4% عن طريق دفع 0.461 نقطة (1,383 دولار) للمقرض. دفع نقاط أكثر سيقلل من الدفعات الشهرية للرهن العقاري وربما يزيد من احتمالية الموافقة على القرض.
فيما يتعلق بنقاط الإنشاء، يجب على المقترضين البحث عن المقرضين والاستفسار عن تكاليف الإغلاق لأنهم قد يتمكنون من التفاوض على المبلغ المدفوع. من الواضح أن المقترض يرغب في تقليل الرسوم وتكاليف الإغلاق ونقاط الإنشاء على قرض الرهن العقاري.
كيف تختلف نقاط الإنشاء عن نقاط الخصم؟
نقاط الخصم هي دفعات مقدمة تُستخدم لخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري، مما يقلل من الدفعات الشهرية. بينما تُستخدم نقاط الإنشاء لتغطية التكاليف العامة للقرض. يتم دفع رسوم نقاط الإنشاء والخصم عند الإغلاق. قد تكون نقاط الخصم قابلة للخصم الضريبي، لكن نقاط الإنشاء ليست كذلك.
كم تبلغ عادةً نقاط المنشأ؟
تتراوح نقاط الإنشاء على الرهون العقارية السكنية بين 0.50% و1.50%، حيث يُعتبر 1.00% هو المتوسط في الصناعة.
كيف يمكنني تجنب دفع نقاط المنشأ؟
ليس كل المقرضين يفرضون نقاط الإنشاء، لذا تأكد من البحث والمقارنة إذا كان هذا الأمر يهمك. قد تتمكن من التفاوض على نقاط أقل مع المقرض الخاص بك لإتمام الصفقة، أو طلب من البائع أو أحد الوسطاء المشاركين في الصفقة دفعها نيابة عنك.
الخلاصة
قد تبدو رسوم الإنشاء وكأنها مجرد مصاريف إغلاق أخرى. ومع ذلك، فإن هذه الرسوم تعوض المقرض عن إعداد الأوراق، والتحقق من المعلومات، والموافقة على القرض. على الرغم من أنه يمكنك التفاوض على نقاط الإنشاء مع المقرض، إلا أنك ستكون في موقف أقوى إذا كان لديك عدة مقرضين يتنافسون على رهنك العقاري.