ما هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت؟
يشير مصطلح الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة إلى قرض سكني يتمتع بمعدل فائدة ثابت طوال مدة القرض. هذا يعني أن الرهن العقاري يحمل معدل فائدة ثابت من البداية إلى النهاية. تعتبر الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة منتجات شائعة للمستهلكين الذين يرغبون في معرفة المبلغ الذي يتعين عليهم دفعه كل شهر. قد تكون الرهون العقارية ذات الفائدة الثابتة مفتوحة أو مغلقة بشروط محددة لمدة 15 أو 30 عامًا، أو قد تستمر لفترة زمنية يتم الاتفاق عليها بين المقرض والمقترض.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو قرض سكني بسعر فائدة ثابت طوال مدة القرض.
- بمجرد تثبيتها، لا يتغير معدل الفائدة مع ظروف السوق.
- المقترضون الذين يرغبون في التنبؤ و/أو يميلون إلى الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة يميلون إلى تفضيل الرهون العقارية ذات السعر الثابت.
كيف يعمل الرهن العقاري ذو السعر الثابت
تتوفر عدة أنواع من منتجات الرهن العقاري في السوق، لكنها تنقسم إلى فئتين أساسيتين: القروض ذات السعر المتغير والقروض ذات السعر الثابت. في حالة القروض ذات السعر المتغير، يتم تحديد سعر الفائدة فوق معيار معين. ثم يتقلب، مما يعني أنه يتغير في فترات معينة.
تحمل الرهون العقارية ذات السعر الثابت نفس معدل الفائدة طوال مدة القرض بالكامل. على عكس الرهون العقارية ذات السعر المتغير والقابل للتعديل، فإن الرهون العقارية ذات السعر الثابت لا تتقلب مع السوق. لذا فإن معدل الفائدة في الرهن العقاري ذو السعر الثابت يبقى كما هو بغض النظر عن اتجاه معدلات الفائدة - سواء ارتفعت أو انخفضت.
معظم المقترضين الذين يشترون منزلاً على المدى الطويل ينتهي بهم الأمر بتثبيت معدل الفائدة مع رهن عقاري بسعر فائدة ثابت. يفضلون هذه المنتجات العقارية لأنها أكثر قابلية للتنبؤ. باختصار، يعرف المقترضون مقدار ما سيُطلب منهم دفعه كل شهر، لذا لا توجد مفاجآت.
مدة الرهن العقاري هي في الأساس فترة حياة القرض، أي المدة التي يجب عليك خلالها سداد المدفوعات. في الولايات المتحدة، يمكن أن تتراوح المدد من 10 إلى 30 عامًا للرهن العقاري ذو السعر الثابت؛ حيث تكون الفترات المعتادة هي 10، 15، 20، و30 عامًا. من بين جميع الخيارات المتاحة للمدة، الأكثر شيوعًا هو 30 عامًا، يليه 15 عامًا.
الرهن العقاري ذو السعر الثابت المفتوح يسمح للمقترضين بتسديد الرصيد الأساسي قبل تاريخ استحقاق القرض دون أي رسوم أو تكاليف إضافية. يجب على المقترضين دفع رسوم إضافية إذا قاموا بتسديد رهن عقاري مغلق قبل أن يصل إلى تاريخ الاستحقاق.
كيفية حساب تكاليف الرهن العقاري بسعر ثابت
المبلغ الفعلي للفائدة الذي يدفعه المقترضون مع الرهون العقارية ذات السعر الثابت يختلف بناءً على مدة سداد القرض. هذه هي الفترة التي يتم فيها توزيع الدفعات. بينما لا يتغير سعر الفائدة على الرهن العقاري ولا مبالغ الدفعات الشهرية نفسها، فإن الطريقة التي يتم بها تطبيق أموالك تتغير. يدفع المقترضون المزيد نحو الفائدة في المراحل الأولية من السداد؛ لاحقًا، تذهب دفعاتهم بشكل أكبر نحو المبلغ الأساسي للقرض.
إذًا، تأتي مدة الرهن العقاري في الحسبان عند حساب تكاليف الرهن العقاري. القاعدة الأساسية: كلما طالت المدة، زادت الفائدة التي تدفعها. على سبيل المثال، الشخص الذي لديه مدة 15 عامًا سيدفع فائدة أقل من الشخص الذي لديه رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا.
يمكن أن يكون تحليل الأرقام معقدًا بعض الشيء: لتحديد تكلفة رهن عقاري معين بسعر فائدة ثابت بدقة، أو لمقارنة رهنين عقاريين مختلفين، من الأسهل استخدام حاسبة الرهن العقاري.
تقوم بإدخال بعض التفاصيل—عادةً، سعر المنزل، الدفعة المقدمة، شروط القرض، ومعدل الفائدة—ثم تضغط على الزر لتحصل على دفعاتك الشهرية. بعض الآلات الحاسبة تقوم بتفصيل هذه الدفعات، موضحة ما يذهب إلى الفائدة، ورأس المال، وحتى (إذا قمت بتحديد ذلك) الضرائب العقارية. كما ستعرض لك جدول استهلاك شامل، يوضح كيف تتغير هذه المبالغ مع مرور الوقت.
للمهتمين بالرياضيات
إذا كنت تستمتع بتحليل الأرقام، فهناك صيغة قياسية لحساب دفعة الرهن العقاري الشهرية يدويًا.
M = (\frac{P \times i \times (1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1})
حيث:
M = الدفعة الشهرية
P = مبلغ القرض الأساسي (المبلغ الذي تقترضه)
i = معدل الفائدة الشهري
n = عدد الأشهر المطلوبة لسداد القرض
لحساب دفعة الرهن العقاري الشهرية (M)، تقوم بإدخال المبلغ الأساسي (P)، ومعدل الفائدة الشهري (i)، وعدد الأشهر (n).
إذا كنت ترغب في حساب الفائدة على الرهن العقاري فقط، إليك صيغة سريعة لذلك:
الفائدة الشهرية = (رصيد القرض × معدل الفائدة) ÷ 12
الفائدة الشهرية تساوي (رصيد القرض مضروبًا في معدل الفائدة) مقسومًا على 12
الفائدة الشهرية = 12 (رصيد القرض × معدل الفائدة)
الرهن العقاري ذو السعر الثابت مقابل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) هو نوع من القروض يجمع بين القروض ذات السعر الثابت والمتغير. يحتوي على مكونات ثابتة ومتغيرة للسعر وعادةً ما يُصدر كقروض مُجدولة مع دفعات أقساط ثابتة طوال فترة القرض. يتطلب سعر فائدة ثابت في السنوات الأولى من القرض، يليه سعر فائدة متغير بعد ذلك.
يمكن أن تكون جداول الاستهلاك أكثر تعقيدًا بعض الشيء نظرًا لأن معدلات جزء من هذه القروض متغيرة. وبالتالي، يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا أن تكون مبالغ الدفعات متغيرة بدلاً من أن تكون ثابتة كما هو الحال مع القرض ذو السعر الثابت.
الأشخاص الذين لا يمانعون في عدم القدرة على التنبؤ بارتفاع وانخفاض أسعار الفائدة قد يفضلون الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs). المقترضون الذين يعرفون أنهم إما سيقومون بـ إعادة التمويل أو لن يحتفظوا بالعقار لفترة طويلة من الزمن يميلون أيضًا إلى تفضيل الرهون العقارية ذات السعر المتغير. هؤلاء المقترضون عادةً يراهنون على انخفاض الأسعار في المستقبل. إذا انخفضت الأسعار، فإن فائدة المقترض تنخفض بمرور الوقت.
الرهن العقاري ذو السعر الثابت المطفأ مقابل الرهن العقاري غير المطفأ
تأتي معظم القروض المطفأة بمعدلات فائدة ثابتة، على الرغم من وجود حالات حيث تكون القروض غير المطفأة أيضًا بمعدلات ثابتة. يمكنك الاطلاع على المزيد حول القروض غير المطفأة.
القروض المُجدولة (Amortized Loans)
تُعتبر قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت المُقسط من بين الأنواع الأكثر شيوعًا من الرهون العقارية التي يقدمها المقرضون. تتميز هذه القروض بأسعار فائدة ثابتة طوال مدة القرض وأقساط سداد ثابتة. يتطلب قرض الرهن العقاري المُقسط ذو السعر الثابت إعداد جدول إطفاء أساسي من قبل المقرض.
يمكنك بسهولة حساب جدول الاستهلاك مع فائدة ثابتة عندما يتم إصدار قرض. ذلك لأن معدل الفائدة في الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة لا يتغير مع كل دفعة قسط. هذا يسمح للمقرض بإنشاء جدول دفعات ثابتة على مدى فترة القرض.
مع اقتراب موعد استحقاق القرض، يتطلب جدول السداد من المقترض دفع جزء أكبر من الأصل وجزء أقل من الفائدة مع كل دفعة. يختلف هذا عن الرهن العقاري ذو السعر المتغير، حيث يتعين على المقترض التعامل مع مبالغ سداد القرض المتغيرة التي تتقلب مع تحركات معدلات الفائدة.
قروض غير مُستهلكة
يمكن أيضًا إصدار الرهون العقارية ذات السعر الثابت كقروض غير مستهلكة. تُعرف هذه القروض عادةً باسم قروض الدفع البالوني أو قروض الفائدة فقط. يتمتع المقرضون ببعض المرونة في كيفية هيكلة هذه القروض البديلة بأسعار فائدة ثابتة.
عادةً ما يتم هيكلة قروض الدفع البالوني بحيث يتم تحميل المقترضين فائدة مؤجلة سنويًا. يتطلب ذلك حساب الفائدة سنويًا بناءً على معدل الفائدة السنوي للمقترض. ثم يتم تأجيل الفائدة وإضافتها إلى دفعة بالونية مجمعة في نهاية القرض.
في قرض بسعر فائدة ثابت يدفع فيه المقترضون الفائدة فقط، يقوم المقترضون بدفع الفائدة فقط في الدفعات المجدولة. عادةً ما تفرض هذه القروض فائدة شهرية بناءً على سعر ثابت. يقوم المقترضون بدفع الفائدة شهريًا، دون الحاجة إلى دفع رأس المال حتى تاريخ محدد.
مزايا وعيوب الرهون العقارية ذات السعر الثابت
تتضمن قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت فوائد ومخاطر متنوعة لكل من المقترضين والمقرضين. ما قد يكون فائدة لأحدهم غالبًا ما يكون عيبًا للآخر. فيما يلي أكثر المزايا والعيوب شيوعًا للرهن العقاري ذو السعر الثابت.
المزايا
يفضل العديد من المستهلكين الرهون العقارية ذات السعر الثابت لأن السعر يبقى ثابتًا طوال فترة القرض. يوفر لهم هذا ضمانًا بأن القرض لن يتغير حتى إذا ارتفعت أسعار الفائدة. كما يوفر للمقترضين القدرة على التنبؤ، حيث يعرفون دائمًا كم سيكون عليهم الدفع. هذا يسمح لهم بوضع ميزانية للالتزامات المالية الأخرى.
المقرضون يستفيدون أيضًا من المنتجات ذات السعر الثابت. هذا صحيح بشكل خاص عندما تنخفض أسعار الفائدة. في عامي 2020 و2021، أدى خفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري استجابة لذلك.
في البيئات التي تكون فيها معدلات الفائدة منخفضة فجأة، يمكن للمقرضين أن يحققوا أرباحًا من المدفوعات الأعلى للفائدة التي يقوم بها المقترضون على قروضهم العقارية ذات الفائدة الثابتة.
عيوب
لا يتمتع المقترضون بأي مرونة فيما يتعلق بأسعار الفائدة أو الدفعات مع الرهون العقارية ذات السعر الثابت. لذلك عندما تنخفض أسعار الفائدة، ينتهي الأمر بالمقترضين ذوي السعر الثابت بدفع مبالغ أكبر من الأشخاص الذين لديهم رهون عقارية ذات سعر قابل للتعديل.
عادةً ما يسعى المقترضون لتثبيت معدلات فائدة أقل لتوفير المال على المدى الطويل. عندما ترتفع المعدلات، يحافظ المقترض على دفعة أقل مقارنة بالظروف الحالية للسوق. من ناحية أخرى، لا يحقق البنك المقرض أرباحًا بقدر ما يمكنه من معدلات الفائدة المرتفعة السائدة—متخليًا عن الأرباح من إصدار الرهون العقارية ذات المعدلات الثابتة التي يمكن أن تحقق فائدة أعلى بمرور الوقت في سيناريو معدل متغير.
الإيجابيات
يحمي المقترضين من تقلبات أسعار الفائدة
مدفوعات متوقعة للمقترضين
أرباح أعلى للمقرضين عندما تكون معدلات الفائدة منخفضة
السلبيات
- لا توجد مرونة للمقترضين
- يدفع المقترضون أكثر عندما تكون معدلات الفائدة منخفضة.
- المقرضون يربحون أقل عندما تكون معدلات الفائدة مرتفعة.
لماذا يجب أن أختار الرهن العقاري ذو السعر الثابت بدلاً من الرهن العقاري ذو السعر المتغير؟
هناك عدة أسباب قد تدفعك لاختيار رهن عقاري بسعر فائدة ثابت بدلاً من الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM). القروض ذات السعر الثابت توفر لك الاستقرار والقدرة على التنبؤ. يتم تثبيت سعر الفائدة الخاص بك طوال مدة القرض حتى عندما ترتفع الأسعار. القروض ذات السعر الثابت تزيل التخمين من حساب مقدار ما يجب عليك دفعه. هذا يعني أنك ستعرف بالضبط ما هي دفعتك، مما يتيح لك التخطيط لالتزاماتك المالية الأخرى ولتوفيرك.
كيف يمكن أن يؤثر الركود الاقتصادي على الرهن العقاري ذو السعر الثابت الخاص بي؟
تميل معدلات الفائدة إلى الانخفاض عندما تكون الأوقات صعبة ويصبح الاقتصاد بطيئًا. إذا كان لديك بالفعل رهن عقاري بسعر فائدة ثابت، فلن يتغير الكثير لأن معدل الفائدة الخاص بك يظل ثابتًا طوال مدة القرض. ولكن يمكنك الاستفادة من معدل منخفض إذا كنت تبحث عن منزل جديد (إذا كنت تستطيع تحمل تكاليفه مع تباطؤ الاقتصاد) أو إذا كنت قادرًا على إعادة التمويل مع المقرض الخاص بك.
ما هي فوائد الرهن العقاري ذو السعر الثابت؟
تشمل الفوائد الرئيسية للحصول على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت الحماية من تقلبات أسعار الفائدة والقدرة على التنبؤ. هذا يعني أن سعر الفائدة الخاص بك لن يتغير في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة، ويمكنك التخطيط لأموالك لأنك ستعرف مقدار دفعاتك الشهرية.
الخلاصة
معظمنا لا يستطيع تحمل تكلفة دفع ثمن منازلنا نقدًا، ولهذا السبب نحتاج إلى الحصول على قروض عقارية. هناك العديد من المنتجات المختلفة في السوق لأصحاب المنازل، لذا من المهم أن تقوم بإجراء بحثك لترى أي منها يناسب احتياجاتك. توفر لك القروض العقارية ذات السعر الثابت الأمان بمعرفة أن السعر لن يتغير ومقدار ما ستدفعه. تذكر أنك لن تستفيد إذا انخفضت الأسعار، مما يعني أنك ستدفع أكثر خلال فترة التباطؤ الاقتصادي.