ما هي تكاليف الإغلاق؟
تكاليف الإغلاق هي النفقات التي تتجاوز سعر العقار والتي يتحملها المشترون والبائعون لإتمام صفقة العقارات. قد تشمل هذه التكاليف رسوم إصدار القروض، ونقاط الخصم، ورسوم التقييم، وبحث العنوان، وتأمين العنوان، والمسح، والضرائب، ورسوم تسجيل السندات، ورسوم تقارير الائتمان. بموجب القانون، يُطلب من المقرضين تقديم إفصاح الإغلاق للمشترين قبل ثلاثة أيام عمل من تاريخ الإغلاق أو التسوية المحدد.
النقاط الرئيسية
- تكاليف الإغلاق هي الرسوم المستحقة عند إتمام صفقة عقارية بالإضافة إلى سعر شراء العقار.
- قد يكون كل من المشترين والبائعين عرضة لتحمل تكاليف الإغلاق.
- تشمل أمثلة تكاليف الإغلاق الرسوم المتعلقة بإصدار وقبول الرهن العقاري، وعمولات العقارات، والضرائب، والتأمين، وتسجيل الوثائق.
- يجب الإفصاح عن تكاليف الإغلاق بموجب القانون للمشترين والبائعين والاتفاق عليها قبل إتمام صفقة العقارات.
كم تبلغ تكاليف الإغلاق؟
تحدث تكاليف الإغلاق عندما يتم نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري. يمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق حسب الموقع وتعتمد على قيمة العقار. عادةً ما يدفع المشترون بين 3% و6% من سعر الشراء في تكاليف الإغلاق. سيكلف رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار تقريبًا بين 9,000 و18,000 دولار عند التسوية.
وفقًا لمسح أجرته شركة ClosingCorp، وهي شركة وطنية متخصصة في هذه التكاليف، بلغ متوسط تكاليف الإغلاق على مستوى البلاد لعقار عائلي واحد في عام 2021 (أحدث البيانات المتاحة) 6,905 دولارًا مع ضرائب التحويل و3,860 دولارًا بدون ضرائب. حسب الولاية، كانت أعلى تكاليف الإغلاق كنسبة مئوية من سعر البيع في مقاطعة كولومبيا بنسبة 3.9%. بينما جاءت ولاية ميزوري في المرتبة الأدنى من حيث التكاليف بنسبة 0.8%.
تحت قانون إجراءات تسوية العقارات الفيدرالي (RESPA)، يجب على المقرض أيضًا تقديم بيان إفصاح عند الإغلاق يوضح جميع رسوم الإغلاق.
يتحمل المشترون معظم تكاليف الإغلاق في صفقة العقارات، ولكن يمكن للمشترين التفاوض مع البائع للمساعدة في تغطية تكاليف الإغلاق.
ماذا تشمل تكاليف الإغلاق؟
- رسوم التقديم: الرسوم التي يفرضها المقرض لمعالجة طلب الرهن العقاري.
- رسوم المحامي: تُفرض رسوم في بعض الولايات من قبل محامٍ عقاري لإعداد ومراجعة اتفاقيات وعقود شراء المنازل.
- رسوم الإغلاق: تُعرف أيضًا برسوم الضمان، وهي تُدفع لشركة الإغلاق.
- رسوم البريد السريع: تُدفع لنقل المستندات الورقية.
- فحص الطلاء المحتوي على الرصاص: يتم دفع رسوم لمفتش معتمد لتحديد ما إذا كان العقار يحتوي على طلاء خطير يحتوي على الرصاص.
- تأمين الملكية: يُدفع لشركة الملكية ويحمي المقرض والمشتري في حالة نشوء نزاع على الملكية أو وجود رهن لم يتم اكتشافه في بحث الملكية.
- رسوم الإنشاء: تغطي هذه الرسوم التكاليف الإدارية لمعالجة الرهن العقاري وعادة ما تكون 1% من مبلغ القرض.
- فحص الآفات: يغطي هذا تكلفة فحص الآفات الاحترافي للنمل الأبيض أو التعفن الجاف أو الأضرار المماثلة.
- الفائدة المدفوعة مسبقًا: الفائدة التي تتراكم على القرض بين تاريخ الإغلاق وتاريخ أول دفعة للرهن العقاري.
- تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI): مطلوب عند دفع أقل من 20% كدفعة مقدمة. قد يُطلب دفع شهر من تأمين الرهن العقاري الخاص عند الإغلاق.
- رسوم تقييم العقار: رسوم لتقييم القيمة السوقية العادلة للمنزل.
- ضريبة الممتلكات: جميع ضرائب الممتلكات المحلية التي تم تكبدها خلال 60 يومًا من شراء المنزل.
- رسوم التسجيل: رسوم تفرضها المدينة أو المقاطعة لتسجيل السجلات العامة للأراضي.
- رسوم المسح: رسوم تفرضها شركة المسح لتأكيد حدود العقار.
- رسوم البحث عن العنوان: الرسوم المفروضة لتحليل سجلات ملكية العقارات.
- ضريبة التحويل: ضريبة تفرضها الحكومة المحلية أو الدولة لنقل الملكية من البائع إلى المشتري.
- رسوم الاكتتاب: هي رسوم يفرضها المقرض للتحقق من المعلومات المالية للمشترين، والدخل، والتوظيف، والائتمان للحصول على الموافقة النهائية على القرض.
اعتمادًا على نوع الرهن العقاري أو العقار، قد تشمل تكاليف الإغلاق الإضافية تأمين رهن عقاري من نوع FHA mortgage، أو رسوم قرض VA loan، أو رسوم تحويل لجمعية مالكي المنازل homeowners association (HOA). تنطبق قروض FHA وVA على المشترين المؤهلين. وتوجد جمعيات مالكي المنازل عادةً في مجتمعات الشقق السكنية أو العمارات.
هل يمكنك التفاوض على تكاليف الإغلاق؟
قد تكون بعض تكاليف الإغلاق قابلة للتفاوض. إذا اشتبه المشتري في أن المقرض يضيف رسومًا غير ضرورية، يمكنه طلب تخفيض أو توضيح. يجب على المشترين أن يكونوا حذرين من الرسوم الزائدة على المعالجة والتوثيق وقد يتمكنون من تقليل تكاليف الإغلاق عن طريق:
- التسوق والمقارنة: قارن الرسوم بين المقرضين. لا يُلزم المشترون باستخدام شركة العنوان أو مفتش الآفات أو شركة التأمين على المنزل التي يقترحها المقرض.
- جدولة الإغلاق في نهاية الشهر: يساعد تحديد تاريخ الإغلاق بالقرب من نهاية الشهر أو في نهايته على تقليل رسوم الفائدة المدفوعة مسبقًا.
- التعاون مع البائع: قد يتمكن المشترون من التفاوض مع البائعين إما لخفض سعر الشراء أو تغطية جزء من تكاليف الإغلاق. يكون هذا أكثر احتمالًا إذا كان البائع متحمسًا والبيت معروضًا في السوق لفترة طويلة مع عروض قليلة.
من يدفع عمولة الوكيل العقاري عند الإغلاق؟
تمثل عمولات العقارات واحدة من أعلى التكاليف في عملية الإغلاق النموذجية. المشترون لا يدفعون هذه الرسوم، بل البائعون هم من يدفعونها. تاريخياً، كانت العمولة تتراوح بين 5% إلى 6% من سعر شراء المنزل، ويتم تقسيمها بالتساوي بين وكيل البائع ووكيل المشتري. ومع ذلك، قد يتغير هذا الإجراء في عام 2024 بعد أن قررت هيئة محلفين فيدرالية أن الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين وعدة وكالات كبيرة انتهكت قوانين مكافحة الاحتكار في كيفية هيكلة العمولات. كجزء من تسويتها، وافقت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين على إعادة هيكلة نظام عمولاتها، مما قد يؤدي إلى خفض مدفوعات العمولات للبائعين.
ما هو الرهن العقاري بدون تكاليف إغلاق؟
الرهن العقاري بدون تكاليف إغلاق يلغي العديد من الرسوم ولكن ليس جميعها للمشتري عند الإغلاق. يمكن أن تكون هذه الرهون العقارية مفيدة على المدى القصير إذا كان هناك نقص في السيولة النقدية، لكنها عادةً ما تأتي مع معدلات فائدة أعلى. قد يعرض المقرضون أيضًا تضمين تكاليف الإغلاق في الرهن العقاري، ولكن هذا يعني أن المشتريين يدينون بمبلغ أكبر على القرض وعليهم دفع فائدة على تلك التكاليف الإغلاقية مع مرور الوقت.
هل يمكن أن تتغير تكاليف الإغلاق من تاريخ التقدير إلى تاريخ التسوية؟
يجب على المشترين مراجعة تقدير القرض الأولي بعناية. إذا لم يتمكن المقرض من شرح رسوم معينة أو تردد عند الاستفسار، فقد يكون ذلك علامة تحذير. ليس من غير المألوف أن تتغير تكاليف الإغلاق من مرحلة الموافقة المبدئية إلى الإغلاق، ولكن الزيادات الكبيرة أو الإضافات المفاجئة تستحق التدقيق.
الخلاصة
تشمل تكاليف الإغلاق رسومًا متنوعة تُدفع عند إتمام أو تسوية صفقة عقارية. يتحمل المشترون معظم التكاليف، والتي تشمل إنشاء وضمان القرض العقاري، والضرائب، والتأمين، وتسجيل المستندات. يجب قانونيًا الإفصاح عن تكاليف الإغلاق للمشترين والبائعين والاتفاق عليها قبل إتمام عقد العقار.