ما هو الرهن العقاري المعدل بمستوى السعر (PLAM)؟
الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM) هو قرض منزلي ذو دفعات متدرجة. يتم تعديل المبلغ الأساسي للتضخم. في هذا النوع الفريد من الرهن العقاري، لن يقوم البنك أو المقرض العقاري بتغيير سعر الفائدة، ولكنه سيقوم بتعديل المبلغ الأساسي المستحق على المشتري بناءً على معدل تضخم أوسع مشتق من مؤشر الأسعار.
معظم الرهون العقارية لديها معدلات فائدة قابلة للتعديل تتغير بناءً على معدلات الفائدة الثابتة أو بعض المؤشرات السوقية. مع هذه الرهون العقارية التقليدية، يبقى الرصيد ثابتًا. ومع ذلك، في الرهون العقارية المعدلة بمستوى الأسعار، تبقى الفائدة ثابتة بينما يتغير الرصيد الرئيسي المستحق.
النقاط الرئيسية
- مع الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM)، يقوم البنك أو المقرض بتعديل الرصيد الأساسي للمشتري بناءً على معدل تضخم أوسع مشتق من مؤشر الأسعار.
- مع الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM)، يحصل المقرضون على أصل القرض، ومبلغ فائدة محدد، ومبلغ إضافي يغطي تكلفة التضخم.
- قبل فتح الرهن العقاري المعدل بمستوى السعر (PLAM)، يتوصل المشتري والمقرض إلى اتفاق حول عدد مرات إجراء المقرض لتعديلات التضخم؛ وفي معظم الحالات، تحدث التعديلات شهريًا.
- الرهون العقارية المعدلة بمستوى الأسعار (PLAMs) لا تناسب المقترضين الذين يعيشون على دخل ثابت.
كيف يعمل الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM)
مع الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM)، يحصل المقرضون على أصل القرض، ومبلغ فائدة محدد، وسعر إضافي يغطي تكلفة التضخم. في ظل الظروف الاقتصادية العادية، يؤدي التضخم إلى زيادة القيمة الأصلية للمنزل بمرور الوقت. يمكن أن يكون هذا الارتفاع التدريجي كبيرًا إذا حدث على مدى رهن عقاري يمتد لعقود.
الزيادات في حقوق الملكية المنزلية، أو قيمة مصلحة مالك المنزل في منزله، عادة ما تعوض ارتفاع قيمة المنزل. بمعنى آخر، هي القيمة الحالية للعقار الحقيقي في السوق مطروحًا منها أي رهون عقارية مرتبطة بذلك العقار.
تحت العديد من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)، سيقوم المقرض بترك رأس المال غير المدفوع للمشتري ثابتًا ولكنه سيعدل معدل الفائدة على القرض بناءً على مؤشرات السوق الرئيسية. تحت نظام PLAM، يقوم المقرض بعكس هذه المعادلة بشكل أساسي. سيتركون معدل الفائدة كما هو ولكنهم سيقومون بتعديل رأس المال غير المدفوع للمشتري بشكل دوري بناءً على معدل التضخم.
قبل فتح القرض العقاري المرتبط بالتضخم (PLAM)، سيتفق المشتري والمقرض على عدد مرات إجراء التعديلات التضخمية من قبل المقرض. في معظم الحالات، تحدث التعديلات شهريًا. يقوم المقرض بإجراء هذه التعديلات بناءً على تحركات مؤشر أسعار مناسب، مثل مؤشر أسعار المستهلك (CPI).
مزايا وعيوب الرهن العقاري المعدل بمستوى الأسعار (PLAM)
يقدم قرض الرهن العقاري القابل للتعديل (PLAM) مزايا لكل من مشتري المنزل والمقرض. يمكن لمشتري المنزل الاستفادة من الحفاظ على معدل الفائدة عند مستوى منخفض باستمرار طوال مدة القرض. هذه الثبات في المعدل المنخفض يساعد في جعل الرهن العقاري ميسور التكلفة في جميع المراحل.
نظرًا لأن المقرض لا يدمج الزيادات المتوقعة في التضخم في هيكل الرهن العقاري مقدمًا، يبدأ المقترض بمعدل فائدة أقل ومدفوعات شهرية أقل للرهن العقاري مقارنة بما قد يجده في العديد من الرهون العقارية التقليدية. بالإضافة إلى ذلك، لن يضطر المقترض إلى مواجهة زيادة كبيرة ومفاجئة في الرهن العقاري لاحقًا لأن المقرض لن يرفع أبدًا معدل الفائدة على القرض.
يستفيد المقرض من القدرة على زيادة رصيد القرض بناءً على زيادات التضخم. مع مرور الوقت، يؤثر التضخم على جميع الأسعار تقريبًا في الاقتصاد. وإلا، وخاصة في الرهون العقارية التي تمتد لعقود، فإن التضخم سيؤدي ببطء إلى تآكل قيمة مدفوعات الرهن العقاري التي يتلقاها المقرض من المقترض. ومع زيادة قيمة المنزل المرهون وبقاء السند ثابتًا، يرى المقرض ربحًا أقل من القرض.
إحدى عيوب قروض الرهن العقاري المعدلة حسب التضخم (PLAMs) هي أن المقترضين يواجهون دفعات أقل استقرارًا. كلما ارتفع التضخم وزاد الرصيد الأساسي غير المدفوع، سيقوم البنك بتعديل الدفعة الشهرية للمقترض بزيادة أيضًا. هذا التغيير يعني أن مالكي المنازل الذين لديهم قروض PLAM يواجهون احتمال زيادات طفيفة في دفعاتهم الشهرية طوال فترة القرض. وجود دفعات رهن عقاري متغيرة يمكن أن يجعل من الصعب على مالكي المنازل التخطيط ووضع ميزانية للنفقات. لهذا السبب، فإن قروض PLAM أقل ملاءمة للمقترضين الذين يعيشون على دخل ثابت.
كيف يعمل الرهن العقاري القابل لتعديل مستوى السعر؟
مع الرهن العقاري القابل لتعديل مستوى السعر (PLAM)، يتم ربط رصيد القرض الأساسي بالتضخم بينما يظل معدل الفائدة ثابتًا.
أولاً، يتفق المقرض والمشتري على عدد المرات التي سيقوم فيها المقرض بتعديل الرهن العقاري لمواكبة التضخم. بمجرد أن يكون الرهن العقاري ساريًا، قد يقوم المقرض، على سبيل المثال، بتعديل المعدل شهريًا.
ما هي عيوب الرهن العقاري المعدل بمستوى السعر؟
يواجه المقترضون عيب عدم معرفة مقدار مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم في المستقبل. عادةً ما يتم إعادة حساب PLAMs كل شهر، مما قد يجعل من الصعب وضع ميزانية أو الدفع إذا كنت تعتمد على دخل ثابت.
هل يتم تعديل الرهن العقاري المعدل بمستوى السعر وفقًا للتضخم؟
نعم، مع قرض الرهن العقاري المرتبط بالتضخم (PLAM)، يتم تعديل المبلغ الأساسي المستحق بناءً على معدل تضخم أوسع مشتق من مؤشر الأسعار.
الخلاصة
يمكن للمشترين الاستفادة من البدء بمعدل فائدة أقل ودفع شهري أقل للرهن العقاري مقارنة بما سيحصلون عليه مع الرهن العقاري التقليدي. يمكن للرهن العقاري المعدل حسب مستوى الأسعار أن يساعد المشترين في الحفاظ على معدلاتهم عند مستويات منخفضة باستمرار طوال فترة القرض.
لدى المقرضين القدرة على زيادة رصيد القرض مع ارتفاع التضخم، بحيث يبقى الرهن العقاري مربحًا طوال مدة القرض.