ما هو المشتق العقاري؟
المشتقات العقارية هي منتج مالي يتغير في قيمته اعتمادًا على التغيرات في قيمة أصل عقاري أساسي، عادة ما يكون مؤشرًا. توفر المشتقات العقارية للمستثمرين التعرض لسوق عقاري محدد دون الحاجة إلى شراء وبيع العقارات الملموسة.
النقاط الرئيسية
- المشتق العقاري هو منتج مالي مرتبط بأصل عقاري أساسي، مثل المؤشر.
- تتأثر قيمة المشتقات بالتغيرات في الأصل الأساسي، مثل ما إذا كان المؤشر يرتفع أو ينخفض.
- تتيح المشتقات العقارية للمستثمرين الاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر، بدلاً من شراء عقار فعلي.
فهم المشتقات العقارية
المشتقات العقارية هي نوع من المشتقات المالية. المشتق المالي هو هيكل يستمد قيمته من كيان أساسي مثل أصل، أو مؤشر، أو معدل فائدة. تشمل أمثلة المشتقات العقود الآجلة، الخيارات، المبادلات، وملاحظات مؤشر العقارات. تعتبر المشتقات عقودًا مالية تُستخدم بشكل متكرر للتحوط ضد تحركات الأسعار، أو للمضاربة على تحركات الأسعار باستخدام الرافعة المالية، أو للوصول إلى أصول أو أسواق يصعب تداولها بطرق أخرى.
عادةً ما تستبدل المشتقات العقارية العقار الحقيقي بأداء مؤشر عائد العقارات مثل مؤشر المجلس الوطني للائتمانات العقارية للاستثمار (NPI). يُعتبر مؤشر NPI المؤشر المعتمد الذي تم إنشاؤه لقياس أداء الاستثمار في سوق العقارات التجارية ويشمل أكثر من 9,000 عقار. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2020، تبلغ قيمة المؤشر حوالي 703 مليار دولار، عبر جميع مناطق الولايات المتحدة واستخدامات الأراضي العقارية. وقد انخفض المؤشر بنسبة 1.7%.
يتم استخدام مؤشر لأن تقييم الأصول العقارية الفردية بدقة وكفاءة يمكن أن يكون صعبًا. يجمع مؤشر العقارات المعلومات عبر السوق العقاري الواسع في محاولة لتقدير قيمة الأصول الأساسية بدقة.
كيف تعمل المشتقات العقارية
باستخدام المشتقات العقارية، يمكن للمستثمرين التنقل بين جميع الأرباع الأربعة في سوق العقارات: الأسهم الخاصة، الأسهم العامة، الديون الخاصة، والديون العامة. يتيح لهم ذلك إدارة المخاطر وزيادة العوائد المحتملة لتخصيص أصولهم العقارية الحالية.
يسمح سوق المشتقات النشط للمستثمر بتقليل متطلبات رأس المال الأولية وحماية محافظ العقارات من الخسائر، بينما يوفر استراتيجيات لإدارة المخاطر.
استخدامات المشتقات العقارية
إحدى طرق استخدام المشتقات العقارية هي عمل مبادلة العائد الإجمالي لمؤشر المجلس الوطني لأمناء الاستثمار العقاري، مقسمة حسب كل قطاع عقاري. تتيح هذه المبادلة للمستثمرين اتخاذ موقف في قطاع عقاري بديل قد لا يمتلكون فيه عقارات بالفعل.
يمكن للمستثمرين بعد ذلك مبادلة العوائد من القطاعات الفرعية المختلفة، مثل تبادل العقارات المتعلقة بالمكاتب مع العقارات التجارية. تتيح المبادلات للمستثمرين تغيير أو إعادة توازن محافظهم بشكل تكتيكي لفترة محددة، عادةً تصل إلى ثلاث سنوات. تشمل الطرق الإضافية "الشراء طويل الأجل (going long)"، أو تكرار التعرض لشراء العقارات، و"البيع على المكشوف (going short)"، أو تكرار التعرض لبيع العقارات.