تعريف
هل تنتقل لوظيفة جديدة؟ سواء كنت تنتقل أو تأخذ منصبًا جديدًا، قد تكون مؤهلاً للحصول على شروط أكثر ملاءمة لشراء منزل جديد من خلال استخدام رهن عقاري للانتقال.
ما هو الرهن العقاري للانتقال (Relo)؟
الرهن العقاري للانتقال (relo) هو نوع من منتجات الرهن العقاري البديلة المصممة خصيصًا للموظفين الذين ينتقلون أو يتم نقلهم. قد تقدم الشركات رهنًا عقاريًا للانتقال كجزء من حزمة التوقيع أو التوظيف للموظفين في المستويات العليا. يساعد الرهن العقاري للانتقال غالبًا في تغطية تكاليف الانتقال والنقل والإقامة المؤقتة لجعل انتقال الموظف أكثر راحة واقتصادية.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري للانتقال (relo) هو نوع من منتجات الرهن العقاري البديلة المصممة خصيصًا للموظفين الذين ينتقلون أو يتم نقلهم كجزء من حزمة حوافز.
- قد تتضمن قروض الرهن العقاري للانتقال مساهمات مالية من قبل صاحب العمل كجزء من الحزمة، بما في ذلك تكاليف الإغلاق، وتخفيضات معدلات الفائدة، ومعدلات أقل من السوق.
- قروض الانتقال، وقروض الأسهم التعاونية، وبعض قروض التخفيض، تُعتبر قروض رهن عقاري ذات ميزات خاصة.
فهم الرهون العقارية للانتقال
غالبًا ما تتضمن قروض الرهن العقاري للانتقال مساهمات مالية من قبل صاحب العمل كجزء من حزمة الحوافز. يمكن أن تشمل هذه المساهمات إعانات لتغطية تكاليف الإغلاق، وتخفيضات في معدلات الفائدة، ومعدلات فائدة أقل من معدلات السوق.
قد يوفر المقرض العقاري أيضًا فريقًا مخصصًا من مستشاري قروض المنازل المدربين على تلبية احتياجات الموظفين المنتقلين الذين يشترون أو يبيعون منزلاً. يمكن أن تؤدي هذه الخدمة الإضافية إلى معالجة القروض بشكل أسرع وأرخص.
المقرضون العقاريون قد يقدمون خصومات على معدلات الرهن العقاري عند الانتقال، مثل خصم بمقدار 25 نقطة أساس (ما يعادل 0.25%) أو خصم بنسبة 0.25% على تكاليف الإغلاق.
لاحظ أن نقطة الأساس الواحدة تساوي 0.01% (1/100 من 1%). على سبيل المثال، إذا ارتفع معدل الفائدة من 4.5% بمقدار 25 نقطة أساس، فإن المعدل الجديد يصبح 4.75%.
الموظفون الذين ينتقلون مع قروض الرهن العقاري للانتقال
قد ينتقل الموظفون المستعدون للانتقال من أجل العمل عدة مرات خلال العام، مما قد يجعل صاحب العمل غير راغب في المساعدة في انتقال الموظف إذا توقع أن تكون مدة عمل الموظف قصيرة. ونتيجة لذلك، قد يكون هؤلاء الموظفون أقل احتمالاً لإعادة تمويل قروضهم في وقت مبكر من فترة سداد القرض.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تخفض إعانات صاحب العمل الدفعة الشهرية للمقترض وتقلل من حساسيتهم لإعادة التمويل المرتبطة بمعدلات الفائدة خلال فترة الدعم، والتي تكون عادة في بداية فترة القرض.
إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن السداد المسبق يميل إلى التباطؤ بعد السنة الأولى أو الثانية بسبب الدورات الطبيعية للانتقال بين هؤلاء المقترضين. قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى تشجيع صاحب العمل للموظف على إعادة تمويل القرض من خلال بنود إعادة التمويل الإجباري.
الاستثمار في مجموعات الرهن العقاري للانتقال
تقدم فاني ماي أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBSs) خاصة بالانتقال. يتكون هذا التجمع من العقارات الأساسية بالكامل من قروض الانتقال. ومع ذلك، تعتبر قروض الانتقال_—إلى جانب قروض الأسهم التعاونية وبعض قروض التخفيض—_قروض رهن عقاري ذات ميزات خاصة. وباعتبارها قروض ذات ميزات خاصة، هناك حدود لعدد العقارات التي يمكن تضمينها في التجمعات المؤهلة.
قد يتم تضمين قروض الانتقال أيضًا في مجموعات أخرى. إذا كانت مجموعة ذات معدل ثابت تحتوي على أكثر من 10% من قروض الانتقال، فإن بادئة المجموعة ستحدد المجموعة كمجموعة قروض انتقال، وسيظهر الجزء الخاص بإحصائيات المجموعة في الملحق الخاص بـ النشرة النسبة المئوية لقروض الانتقال في المجموعة.
أي مجموعة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تحمل مخاطر السداد المبكر لقرض المشتري. القدرة على التنبؤ بهذا الخطر لها قيمة كبيرة للمتداولين. تميل الرهون العقارية الخاصة بالانتقال إلى أن تكون لها خصائص سداد مبكر أكثر قابلية للتنبؤ، مما يسمح للأوراق المالية المدعومة برهون الانتقال بالتداول بعلاوة. تتمتع الرهون العقارية الخاصة بالانتقال بخصائص مخاطر السداد المبكر أكثر قابلية للتنبؤ من الرهون العقارية غير الخاصة بالانتقال.
بالإضافة إلى ذلك، قد يتم سداد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بإعادة التوطين بشكل أسرع من المنتجات التقليدية المماثلة في معظم بيئات أسعار الفائدة، وقد توفر أيضًا حماية للمستثمر في بيئات ارتفاع أسعار الفائدة.
هل تتوفر قروض الانتقال للموظفين الدوليين؟
تقدم العديد من المؤسسات المالية منتجات متخصصة تلبي احتياجات الموظفين الذين قد لا يكون لديهم حسابات بنكية في الولايات المتحدة بعد. يقبل بعض المقرضين خطاب التوظيف كدليل على الدخل إذا لم يبدأوا عملهم في الولايات المتحدة بعد.
هل توجد غرامات سداد مبكر على الرهون العقارية للانتقال؟
كل مقرض يختلف عن الآخر، ولكن العديد منهم لا يشملون عقوبات السداد المبكر على قروض الانتقال.
كيف أحصل على رهن عقاري للانتقال؟
عادةً ما تُقدَّم قروض الرهن العقاري الخاصة بالانتقال كجزء من حزمة انتقال وظيفي. لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً، تحدث مع صاحب العمل قبل توقيع حزمة الانتقال أو النقل.
الخلاصة
يمكن أن يكون الانتقال نفقات كبيرة، لكن العديد من الشركات تتعاون مع مقرض لتقديم قروض عقارية للانتقال كحافز لموظفيها. إذا كنت ترغب في الاستفادة من قرض عقاري للانتقال، تحدث مع صاحب العمل قبل توقيع عقد العمل لمعرفة ما إذا كان يمكن تضمينه في حزمة التعويضات الخاصة بك.