ما هو الرهن العقاري ذو التقدير المشترك (SAM)؟
الرهن العقاري ذو التقدير المشترك (SAM) هو عندما يشارك المقترض أو مشتري المنزل نسبة من التقدير في قيمة المنزل مع المقرض. مقابل هذا التعويض الإضافي، يوافق المقرض على فرض معدل فائدة أقل من معدل الفائدة السائد في السوق.
النقاط الرئيسية
- في الرهن العقاري ذو التقدير المشترك (SAM)، يشارك مشتري المنزل نسبة من الزيادة في قيمة المنزل مع المقرض.
- في المقابل، يوافق المُقرض على فرض معدل فائدة أقل من معدل الفائدة السائد في السوق.
- يمكن أن يحتوي الرهن العقاري ذو التقدير المشترك على بند انتهاء تدريجي بعد عدد محدد من السنوات.
فهم الرهون العقارية ذات التقدير المشترك
يختلف الرهن العقاري ذو التقدير المشترك (SAM) عن الرهن العقاري العادي عند إعادة بيع العقار. في الرهن العقاري العادي، يقوم المقترض بدفع المبلغ الأساسي المستحق على القرض بالإضافة إلى الفائدة على مدى عدد محدد من السنوات. عندما يقوم المقترض ببيع المنزل، تُستخدم العائدات من البيع لسداد الرهن العقاري إذا كان لا يزال هناك رصيد مستحق للبنك.
كمثال، لنفترض أن مالك المنزل قام بتمويل مبلغ 300,000 دولار، وفي نهاية الرهن العقاري، قام المقترض بسداد القرض بالكامل. لنفترض أن قيمة المنزل قد ارتفعت من 300,000 دولار إلى 360,000 دولار، أي بنسبة 20%. يحتفظ المقترض بالزيادة البالغة 20% بالإضافة إلى عائدات البيع.
مع قرض المشاركة في الزيادة (SAM)، يوافق المقترض على إعطاء جزء من القيمة المضافة للمنزل إلى المقرض عند بيع المنزل، بالإضافة إلى سداد الرهن العقاري. يُطلق على المبلغ المضاف الذي يُدفع للبنك اسم الفائدة المشروطة، لأنك تمنح المقرض فائدة في القيمة المضافة للعقار. يتم الاتفاق على الفائدة المشروطة مسبقًا وتكون مستحقة للمقرض عند بيع العقار. عادةً ما يقدم البنك معدل فائدة أقل على قرض المشاركة في الزيادة (SAM).
باستخدام مثالنا السابق، لنفترض أن المقترض دخل في رهن عقاري مشترك التقدير مع البنك، والذي يحتوي على بند مشروط بنسبة 25%. إذا كنت تتذكر، فقد ارتفعت قيمة المنزل من 300,000 دولار إلى 360,000 دولار، مما يعني زيادة في القيمة بمقدار 60,000 دولار. وفقًا لإرشادات الرهن العقاري المشترك التقدير، سيدفع مالك المنزل للبنك 25% أو 15,000 دولار من الزيادة في القيمة البالغة 60,000 دولار.
أنواع الرهون العقارية ذات التقدير المشترك
يمكن أن تحتوي الرهون العقارية ذات التقدير المشترك (SAMs) على شروط طارئة مختلفة مدمجة فيها. قد يتضمن SAM بندًا تدريجيًا حيث يمكن أن يتلاشى تمامًا أو يقلل النسبة المدفوعة للمقرض بمرور الوقت. يشجع هذا البند المالك على عدم بيع العقار وسداد قرض الرهن العقاري. مع بعض البنود، يمكن أن يتلاشى الفائدة الطارئة تمامًا بحيث لا يدين صاحب المنزل بأي شيء في وقت البيع.
يمكن أن تنص صيغة أخرى من البند المتدرج على أن يدفع المقترض نسبة مئوية من زيادة سعر المنزل فقط إذا تم بيع المنزل خلال السنوات القليلة الأولى. عادةً ما ينص البند المتدرج على أن يتم دفع 25% من زيادة القيمة إلى المقرض إذا قام المقترض بالبيع خلال خمس سنوات.
الوضع المثالي للمقترض هو الاحتفاظ بالمنزل لمدة خمس سنوات، وإذا كان هناك زيادة في القيمة، يقوم ببيعه بعد السنة الخامسة لأن المقترض سيحتفظ بكامل الزيادة في السعر. ومع ذلك، قد تكون هناك مخاطر على المقترض. إذا لم يقم المقترض ببيع المنزل واحتفظ بالعقار حتى انتهاء الرهن العقاري، فقد يضطر إلى دفع حصته من القيمة المضافة للبنك—إذا لم يكن هناك بند للتخلص التدريجي.
من ناحية أخرى، تساعد اتفاقيات المشاركة في الأرباح (SAMs) المقرضين في استرداد أي فائدة مفقودة إذا قام المقترض ببيع العقار قبل سداد الرهن العقاري بالكامل. تحقق البنوك أرباحها من الفائدة المفروضة على قرض الرهن العقاري، وإذا قام المشتري ببيع المنزل، فإن البنك يفقد أي مدفوعات فائدة مستقبلية. تساعد اتفاقية المشاركة في الأرباح في تعويض بعض خسارة الفائدة على القرض إذا تم بيع العقار.
الرهن العقاري ذو التقدير المشترك في الممارسة العملية
الرهن العقاري ذو التقدير المشترك (SAMs) يُستخدم أحيانًا مع مستثمري العقارات ومقلبي المنازل. المقلّبون هم أولئك المستثمرون الذين يشترون ويجددون العقارات على أمل تحقيق ربح. الرهن العقاري ذو التقدير المشترك للمقلّبين يعمل بشكل أفضل في سوق العقارات الصاعدة. ومع ذلك، فإن هذا النوع من قروض المنازل غالبًا ما يكون له حد زمني لسداد الرصيد. العقارات التي لا تُباع بحلول الموعد النهائي عادة ما يتم إعادة تمويل الرصيد المتبقي بسعر السوق السائد.
استخدام آخر للقرض المشترك في الأرباح (SAM) هو عندما يتجاوز قرض الرهن العقاري قيمة المنزل، أو عندما يكون تحت الماء. يمكن أن يحدث الرهن العقاري تحت الماء إذا انخفض سوق الإسكان بعد شراء المنزل. قد يعرض البنك تعديل القرض لتقليل دين الرهن العقاري ليتناسب مع القيمة السوقية المنخفضة للمنزل. في المقابل، قد يطلب البنك تعديل القرض ليصبح قرضًا مشتركًا في الأرباح (SAM).
ومع ذلك، قد تكون هناك قضايا ضريبية مختلفة مع الرهون العقارية المشتركة في التقدير (SAMs)، حيث قد لا يحصل المقرضون على نفس المعاملة الضريبية للأرباح المحققة كما يحصل المقترضون. نتيجة لذلك، من المهم الاتصال بمستشار ضريبي أو محاسب للمساعدة في تحديد ما إذا كان من المفيد متابعة الرهن العقاري المشترك في التقدير. بعد ذلك، من المهم بنفس القدر البحث عن أفضل شركات الرهن العقاري المشتركة في التقدير لضمان أنك تعمل مع الشركة المناسبة لاحتياجاتك الفريدة.