ما هو المتعدي على الملكية؟
المتعدي هو الشخص الذي يستقر أو يشغل قطعة من العقار دون أن يكون لديه أي مطالبة قانونية بالعقار. يعيش المتعدي على عقار ليس لديه فيه ملكية أو حق أو عقد إيجار. قد يكتسب المتعدي الحيازة المعاكسة للعقار من خلال النقل غير الطوعي.
قد يفقد مالك العقار الذي لا يستخدم أو يفحص ممتلكاته لعدة سنوات حق الملكية لشخص آخر يقدم مطالبة بالأرض، ويستولي عليها، ويستخدمها.
النقاط الرئيسية
- يعيش المتعدي على ممتلكات ليس لديه فيها أي حق ملكية أو حق قانوني أو عقد إيجار.
- يمكن لمالك العقار الذي لا يستخدم أو يفحص ممتلكاته لعدة سنوات أن يفقد حق الملكية لشخص آخر يقدم مطالبة بالأرض، ويستولي عليها، ويستخدمها.
- التعدي ليس نفس فعل الاستيلاء غير القانوني، ولكن قد يتحول المتعدون إلى مستولين غير قانونيين.
- يمكن أن تتجاوز القوانين المحلية في بعض الحالات القوانين الحكومية المتعلقة بالمحتلين والتملك بالتقادم،
- في ولاية نيويورك، إذا قام شخص بالاحتلال المستمر لعقار لمدة 30 يومًا، فإنه يكتسب الحق القانوني للبقاء في العقار كمستأجر للمالك، حتى وإن لم يوقع أبدًا على اتفاقية إيجار.
فهم المستأجرين غير الشرعيين
تمتلك كل ولاية أمريكية قوانينها الخاصة فيما يتعلق بحقوق المتعدين وملكية الحيازة المعاكسة. على سبيل المثال، تتطلب بعض الولايات حيازة مستمرة لمدة سبع سنوات لاكتساب ملكية خاصة، بالإضافة إلى متطلبات أخرى. يمكن أن تتجاوز القوانين المحلية في بعض الحالات القوانين الخاصة بالمتعدين وملكية الحيازة المعاكسة.
على سبيل المثال، تمنح ولاية نيويورك حقوق الحيازة المعاكسة للمحتلين غير الشرعيين إذا شغلوا عقارًا لمدة 30 يومًا، حيث يكتسبون الحق القانوني للبقاء في العقار كأحد المستأجرين للمالك حتى وإن لم يوقعوا على اتفاقية الإيجار. قد يقوم المتعدي بكسر الدخول إلى عقار غير مشغول ويبدأ في العيش هناك بشكل علني. قد يحدث هذا مع العقارات الاستثمارية التي لا يوجد بها مستأجرون حاليًا.
إذا تم القبض على المتعدي في وقت مبكر بما فيه الكفاية، يمكن إزالته بواسطة الشرطة واعتقاله. أما المتسللون الذين لا يتم اكتشافهم من قبل المالك ويبقون في العقار لمدة 30 يومًا، فسيحتاجون إلى عملية إخلاء قانونية لإزالتهم من المبنى.
قد يدفع طول الوقت الذي تستغرقه إجراءات الإخلاء أصحاب العقارات إلى عرض دفع مبالغ للمحتلين غير الشرعيين لإزالة أنفسهم من العقار.
يمكن أن تستغرق إجراءات الإخلاء أحيانًا ما يصل إلى عام واحد.
مثال على المتعدي على الملكية
افترض أن امرأة تدعى فيليسيا اشترت عقارًا استثماريًا مكونًا من غرفتي نوم في عام 2010 في بروكلين، نيويورك. في عام 2015، توقفت عن تأجير الشقة وبقيت فارغة لعدة أشهر. وأمام خطر حبس الرهن، قررت فيليسيا عرض الشقة للبيع. ولسوء الحظ، اكتشفت أن سائق تاكسي كان يعيش في الشقة لعدة أشهر.
اتصلت فيليسيا بالشرطة وأبلغت عن الغريب بتهمة التعدي على ممتلكاتها. بعد أن أزالت الشرطة الرجل، قامت بتغيير الأقفال. ومع ذلك، نظرًا لأن الرجل كان يعيش هناك لأكثر من 30 يومًا، فقد اكتسب حقوق المتطفلين. طرده من الشقة اعتُبر إخلاءً غير قانوني. عندما ذهب المتطفل إلى محكمة الإسكان في مدينة نيويورك، منح القاضي له الإذن بدخول العقار بعد بضعة أيام فقط.