ما هو الاستحواذ المعاكس؟
يشير مصطلح "الحيازة المعاكسة" إلى مبدأ قانوني يمنح الملكية لشخص يقيم أو يمتلك أرض شخص آخر. تُمنح ملكية العقار للحائز طالما تم استيفاء شروط معينة، بما في ذلك ما إذا كانوا ينتهكون حقوق المالك الفعلي وما إذا كانوا في حيازة مستمرة للعقار. تُعرف الحيازة المعاكسة أحيانًا بحقوق المتعدي، على الرغم من أن حقوق المتعدي هي إشارة عامية للفكرة بدلاً من كونها قانونًا مسجلًا.
النقاط الرئيسية
- الحيازة المعاكسة هي العملية القانونية التي يتمكن من خلالها شاغل غير مالك لقطعة أرض من الحصول على الملكية وحق التصرف في تلك الأرض بعد فترة زمنية معينة.
- يجب على المدعي، أو المستولي، أن يثبت أن عدة معايير قد تم تحقيقها قبل أن تسمح المحكمة بمطالبته.
- قد تشمل المتطلبات الاستخدام المستمر، والاستحواذ على الأرض، والاستخدام الحصري.
- تُعرف أيضًا بشكل غير رسمي بحقوق المتعدين أو الاستيطان، ويمكن تطبيق القانون أيضًا على ممتلكات أخرى مثل الملكية الفكرية أو الممتلكات الرقمية/الافتراضية.
- هناك بعض الإجراءات التي يمكن لمالكي الأراضي اتخاذها لتجنب الحيازة السلبية.
فهم الحيازة المعاكسة
كما ذُكر أعلاه، فإن الحيازة المعاكسة هي وضع قانوني يحدث عندما يتم منح طرف ما ملكية عقار شخص آخر عن طريق الاستيلاء عليه. يمكن أن يحدث هذا بشكل متعمد أو غير متعمد، مع أو بدون علم مالك العقار.
في حالات الاستحواذ العدائي المتعمد، يقوم المتعدي أو المحتل - وهو شخص يشغل أرض شخص آخر بشكل غير قانوني - بالدخول إلى أرض شخص آخر للعيش عليها و/أو الاستيلاء عليها عن علم. في حالات أخرى، قد يكون الاستحواذ العدائي غير متعمد. على سبيل المثال، قد يقوم صاحب المنزل ببناء سياج يفصل بين حديقته دون أن يدرك أنه قد تجاوز وتعدى على خط ملكية جاره. في كلتا الحالتين، يمكن للمستحوذ العدائي - الذي يُشار إليه أيضًا باسم المستولي - المطالبة بتلك الملكية. وإذا نجح المدعي في إثبات الاستحواذ العدائي، فلن يُطلب منه دفع ثمن الأرض للمالك.
المستولي الذي يثبت بنجاح الحيازة المعاكسة ليس ملزمًا بدفع تعويض للمالك عن الأرض.
المتطلبات لإثبات الحيازة المعاكسة
تختلف متطلبات إثبات الحيازة المعاكسة بين الولايات القضائية. في العديد من الولايات، يُعتبر إثبات دفع الضرائب على العقار ووجود صك أمرًا ضروريًا لنجاح المدعي. لكل ولاية فترة زمنية يمكن خلالها لمالك الأرض المسجل إبطال المطالبة في أي وقت.
على سبيل المثال، إذا كان الحد الأدنى الذي تحدده الدولة هو 20 عامًا وقام المالك بطلاء المنزل أو دفع تكاليف صيانة أخرى في السنة التاسعة عشرة، فسيكون من الصعب على المدعي إثبات الحيازة المعاكسة. ومع ذلك، يُنصح مالكو الأراضي بإزالة إمكانية الحيازة المعاكسة في أقرب وقت ممكن من خلال الحصول على اتفاقيات موقعة لأي استخدام للعقار المملوك.
للمطالبة بنجاح بملكية الأرض تحت مبدأ الحيازة المعاكسة، يجب على المدعي أن يثبت أن احتلاله للأرض يفي بالمتطلبات التالية:
- الاستخدام المستمر: في ظل هذا الشرط، يجب على الحائز العكسي أن يثبت أنه كان في حيازة مستمرة وغير منقطعة للعقار المعني.
- الحيازة العلنية والظاهرة: يجب على الشخص الذي يسعى للحصول على الحيازة بالتقادم أن يشغل العقار بطريقة علنية وظاهرة وواضحة. ومع ذلك، ليس من الضروري أن يكون المالك الحقيقي على علم بالاحتلال.
- الاستخدام الحصري: يتم استخدام الملكية بشكل حصري من قبل المستولي، مما يمنع الآخرين من استخدامها أيضًا.
كيفية منع الحيازة الضارة
إذا كنت مالكًا للأرض، يمكنك منع المتعدي من الحصول على ملكية العقار باتخاذ بعض الإجراءات السهلة:
- حدد وحدد حدود ممتلكاتك. قم بتفقد أرضك بانتظام للبحث عن علامات المتسللين. قد ترغب في استخدام لافتات "ممنوع التعدي" وإغلاق المداخل بالبوابات. على الرغم من أن العديد من الولايات لن تعتبر لافتة "ممنوع التعدي" كافية لمنع دعوى الحيازة المعاكسة، إلا أنها وسيلة جيدة لردع المتسللين.
- عرض تأجير العقار على المتعدي. مع وجود اتفاقية إيجار صحيحة، لا يمكن للمتعدي المطالبة بالملكية بالتقادم.
- امنح إذنًا كتابيًا لشخص ما لاستخدام أرضك، وتأكد من حصولك على اعترافه الكتابي.
- تصرف بسرعة. في حالة التعدي، يجب عليك التصرف قبل أن يكون المتعدي على أرضك للفترة الزمنية المحددة من قبل سلطتك القضائية، من أجل تقديم قضية ناجحة.
الحيازة المعاكسة مقابل الاستيطان
الحيازة المعاكسة تشبه في ممارستها عملية الاستيطان. في الاستيطان، يتم منح الأراضي أو الممتلكات المملوكة للحكومة والتي ليس لها مالك واضح في السجلات إلى مالكين جدد بشرط أن يكونوا يستخدمونها ويحسنونها. إذا لم يستخدم المستوطن الأرض، يمكن أن يفقدها. يمكن أن تعمل الحيازة المعاكسة بطريقة مشابهة من خلال تحرير الأراضي ذات العنوان غير الواضح لاستخدامها بشكل منتج.
بالطبع، يمكن أيضًا إساءة استخدام الحيازة المعاكسة بطرق لا يمكن أن تحدث مع الاستيطان. إذا كان هناك حق مرور غير رسمي بين مزرعتين حيث يحتوي سياج أحد المزارعين على فدان من أرض الجيران، على سبيل المثال، يمكن للمزارع الذي يستخدمه أن يطالب بالحيازة المعاكسة ليقتطع فعليًا تلك القطعة من الأرض إذا لم يكن هناك اتفاق مكتوب بشأن حق المرور.
ما هي المتطلبات الخمسة للحيازة المعاكسة؟
على الرغم من أن متطلبات الحيازة المعاكسة قد تختلف بشكل كبير بين الولايات القضائية، فإن المتطلبات النموذجية التي يجب تلبيتها هي كما يلي:
- يجب أن تكون حيازة الملكية مستمرة وغير منقطعة.
- يجب أن تكون الحيازة عدائية ومعاكسة لمصالح المالك الحقيقي، وأن تتم دون موافقته.
- يجب على الشخص الذي يسعى للحصول على الحيازة المعاكسة أن يشغل العقار بطريقة تكون علنية ومعروفة وواضحة.
- يجب أن تستمر حيازة الملكية للفترة الزمنية المحددة قانونيًا من قبل الدولة، والتي قد تتراوح من ثلاث إلى 30 سنة.
- يجب أن يكون العقار مشغولًا بشكل حصري من قبل الشخص الذي يسعى للحصول على الحيازة المعاكسة.
ما هي الولايات التي تسمح بالتملك بالتقادم؟
على الرغم من أن جميع الولايات تسمح بالاستحواذ العدائي، إلا أن المتطلبات يمكن أن تختلف بشكل كبير من ولاية إلى أخرى. تشمل الاختلافات الرئيسية مدة الحيازة، ودفع الضرائب، ووجود وثيقة تدعي إثبات الملكية (مثل السند). بشكل عام، لا تتطلب الولايات في الشرق وثائق إضافية، لكنها قد تتطلب دفع الضرائب على العقار. تميل الولايات في الغرب إلى السماح بفترات حيازة أقصر ولكن لديها بعض المتطلبات الإضافية، مثل دفع الضرائب أو وجود سند.
ما هو الحد الزمني للتملك بالتقادم؟
تختلف المدة الزمنية حسب الولاية القضائية، حيث تتراوح من ثلاث سنوات (أريزونا) إلى 30 سنة (لويزيانا ونيوجيرسي). وعادةً ما يكون الحد الزمني النموذجي هو 10-15 سنة.
من يمكنه المطالبة بالحيازة المعاكسة؟
أي شخص يمتلك أرضًا مملوكة لشخص آخر يمكنه المطالبة بحيازة معادية والحصول على ملكية صالحة لها، طالما تم استيفاء متطلبات معينة، مثل البقاء في الحيازة لفترة زمنية كافية أو دفع الضرائب على العقار. تختلف هذه المتطلبات حسب الولاية القضائية.