ما هو الإخلاء؟
الإخلاء هو العملية المدنية التي يمكن من خلالها لـ المالك إزالة المستأجر قانونيًا من العقار المؤجر. قد يحدث الإخلاء عندما يتوقف المستأجر عن دفع الإيجار، أو عندما يتم خرق شروط اتفاقية الإيجار، أو في حالات أخرى يسمح بها القانون.
تخضع عمليات الإخلاء في الولايات المتحدة لقوانين الولايات الفردية وبعض البلديات. يُطلب من الملاك إبلاغ المستأجرين بأنهم سيتم إخلاؤهم من خلال إشعار يحدد سبب الإخلاء ويخبرهم بعدد الأيام المتبقية قبل بدء إجراءات الإخلاء.
النقاط الرئيسية
- الإخلاء هو إزالة المستأجر من العقار الذي يقيم فيه بأمر من المحكمة.
- قد يقرر المالك طرد المستأجر لعدم دفع الإيجار، أو بسبب الأضرار، أو النشاط غير القانوني، أو انتهاك شروط عقد الإيجار، أو إذا رغب المالك في استعادة حيازة العقار.
- تبدأ عملية الإخلاء عادةً بإشعار من المالك يطلب من المستأجر تصحيح بعض الشروط.
- يمكن للمالك أن يبدأ إجراءات الإخلاء من خلال المحكمة إذا لم يقدم المستأجر حلاً.
- يستمع القضاة إلى الشهادات، ويستعرضون الأدلة، ويقررون ما إذا كان سيتم إخلاء المستأجر أو رفض طلب المالك عندما تصل القضية إلى المحكمة.
كيف تعمل عملية الإخلاء
تخضع العقارات المؤجرة وجميع الأطراف المشاركة في اتفاقيات الإيجار لقوانين المالك/المستأجر التي تحددها الولايات والمقاطعات والبلديات. لا يمكن للمالكين طرد المستأجرين دون سبب وجيه. تشمل الأسباب عدم دفع الإيجار، الأضرار، النشاط غير القانوني، انتهاك شروط عقد الإيجار، أو إذا رغب المالك في استعادة حيازة العقار.
يُعتبر الإيجار غير المدفوع السبب الأكثر شيوعًا للطرد، وفقًا لأبحاث مختبر الطرد بجامعة برينستون.
عملية الإخلاء القانونية
تختلف قوانين الإخلاء من ولاية إلى أخرى ومن بلدية إلى أخرى، لكن العملية تكون موحدة إلى حد كبير. يقوم المالك بتقديم إشعار إخلاء للمستأجر، يمنحه عددًا من الأيام لدفع الإيجار، أو إصلاح أي أضرار، أو معالجة المشكلة التي أدت إلى الإخلاء.
إذا انتهت تلك الفترة دون التوصل إلى حل، يمكن للمالك حينها تقديم دعوى إخلاء ضد المستأجر. يمكن للمدعي/المالك السعي للحصول على تعويض مالي عن الإيجار غير المدفوع وتكاليف المرافق، والأضرار التي لحقت بالممتلكات، ورسوم التأخير، وتكاليف المحكمة بالإضافة إلى الإخلاء.
تُسمع القضايا عادةً في المحاكم الجزئية، ومحاكم الدعاوى الصغيرة، أو محاكم الإسكان. يُطلب من كل من الملاك والمستأجرين الحضور ويمكنهم طلب التمثيل القانوني. تتطلب المحاكم أدلة على المخالفات، بما في ذلك الصور، ورسائل البريد الإلكتروني، والرسائل النصية، والمستندات الأخرى، وشهادة الشهود التي قد تدعم قضية كل طرف.
يقوم القاضي بسماع الشهادات ومراجعة الأدلة قبل اتخاذ قرار بطرد المستأجر أو رفض قضية المالك للطرد. قد يقرر القاضي أيضًا ما إذا كان سيتم منح تعويضات مالية في القضية، وإذا كان الأمر كذلك، فما هو المبلغ.
عمليات الإخلاء خلال جائحة كوفيد-19
حظر الكونغرس مؤقتًا عمليات الإخلاء من خلال قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي بسبب فيروس كورونا (CARES) استجابةً لجائحة COVID-19. تم حظر عمليات الإخلاء لمدة 120 يومًا في عام 2020 للأشخاص الذين يتلقون مساعدات سكنية فيدرالية أو في منازل برهونات مدعومة فيدراليًا. يشمل ذلك تلك الممولة من قبل فاني ماي وفريدي ماك أو إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
حظر القرار الأصلي على الملاك تقديم قضايا إخلاء جديدة بسبب عدم دفع الإيجار. انتهى في 24 يوليو 2020. وقد طبق الوقف على حوالي 28% من أصل 43.8 مليون أسرة مستأجرة في البلاد، وفقًا لتحليل من معهد Urban.
قامت مراكز السيطرة على الأمراض والوقاية منها (CDC) بعد ذلك بحظر الإخلاء للعديد من المستأجرين لأسباب تتعلق بالصحة العامة. تم إصدار هذا الأمر في الأصل في 4 سبتمبر 2020، وتم تمديده عدة مرات.
أصدر مركز السيطرة على الأمراض (CDC) أمرًا جديدًا، ساري المفعول اعتبارًا من 3 أغسطس 2021، بسبب الانتشار السريع لمتحور دلتا. وقد حظر هذا الأمر مؤقتًا عمليات الإخلاء في المقاطعات التي تشهد مستويات انتشار مجتمعي كبيرة أو عالية. كان من المقرر أن ينتهي في 3 أكتوبر 2021، لكنه أُلغي من قبل المحكمة العليا في 26 أغسطس 2021.
قد تظل بعض الولايات والمناطق المحلية تفرض بعض الحظر وتقدم حماية أخرى حتى عام 2023.
مزايا وعيوب الإخلاء
للملاك
تسمح عمليات الإخلاء لأصحاب العقارات بإزالة المستأجرين المشاغبين، وكذلك أولئك الذين لا يدفعون إيجارهم في الوقت المحدد أو لا يدفعونه على الإطلاق. قد تكون إجراءات الإخلاء مكلفة، ولكن يمكن لأصحاب العقارات الاستفادة من خلال المرور بهذه العملية لحماية مصالح ممتلكاتهم. يمكن لصاحب العقار فتح ممتلكاته لمستأجرين أفضل وأكثر مسؤولية عن طريق إخلاء المستأجر غير المرغوب فيه.
للمستأجرين
يمكن أن تكون آثار الإخلاء طويلة الأمد بالنسبة للمستأجرين. من المحتمل أن يتضمن طلب الإيجار سؤالًا حول ما إذا كانوا قد تعرضوا للإخلاء من قبل عند التقدم للحصول على منزل جديد. ولكن وجود إخلاء سابق قد لا يمنع الشخص تمامًا من الحصول على عقد إيجار جديد.
قد يرغب بعض الملاك ببساطة في معرفة المزيد عن شروط الإخلاء. من غير المحتمل أن يؤثر ذلك سلبًا على نظرة المالك المحتمل للمستأجر إذا قرر مالك سابق بيع شقة كـ شقة تمليك وقام بإخلاء المستأجرين قانونيًا للقيام بذلك.
ما هو إشعار التوقف؟
يُطلب تقديم إشعار بالتوقف للمستأجر في العديد من الولايات قبل أن يتمكن المالك من بدء إجراءات الإخلاء القانونية. يُشار إليه أحيانًا بإشعار بالإخلاء. اعتمادًا على سبب الإخلاء، قد يكون لدى المستأجر فترة زمنية لتصحيح ما يسبب الإخلاء المحتمل.
هل يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار؟
يمكن أن تختلف قوانين المالك/المستأجر من ولاية إلى أخرى، ولكن هناك بعض التشابهات. الأسباب المعترف بها التي تسمح للمستأجر بفسخ عقد الإيجار في تكساس تشمل بندًا لأفراد الخدمة العسكرية يتيح لهم قانونيًا إخلاء العقار مبكرًا إذا تم إعادة تعيينهم أو نشرهم. تشمل الأسباب المعترف بها الأخرى قضايا العنف الأسري وفشل المالك في إجراء إصلاحات معينة. يُشار إلى هذه الأسباب بـ "الحقوق القانونية" ولا تتطلب إجراءات قضائية في تكساس، ولكن يمكن أن يختلف هذا القاعدة من ولاية إلى أخرى.
هل لعملية الإخلاء تأثير على الحي؟
تظهر الأبحاث أن معدلات الإخلاء المرتفعة لها آثار ضارة على المجتمع بشكل عام. تصبح الأحياء ذات معدلات الإخلاء العالية أكثر عرضة للجريمة بسبب زعزعة استقرار الأسر. كما أن معدلات الإخلاء المرتفعة تأتي بتكلفة مالية باهظة على المدن التي غالباً ما تفقد الضرائب العقارية وفواتير الخدمات غير المسددة، وقد تضطر إلى دفع المزيد من الأموال للملاجئ والخدمات الاجتماعية.
الخلاصة
تحدث الحياة وقد تجد نفسك في موقف لا يمكنك فيه ببساطة الاستمرار في الالتزام بعقد الإيجار الخاص بك لسبب أو لآخر. بعض انتهاكات عقد الإيجار تكون طوعية، مثل التسبب في ضرر للممتلكات أو الانخراط في أنشطة غير قانونية، ولكن قد تكون هناك أسباب أخرى خارجة عن إرادتك، مثل فقدان الوظيفة الذي يمنعك من دفع الإيجار.
تواصل مع حكومة مقاطعتك للحصول على المساعدة إذا وجدت نفسك في مثل هذا الموقف. جميع الولايات لديها بعض التدابير لمساعدة المستأجرين في الظروف غير المتوقعة، مثل تلك التي حدثت خلال جائحة كوفيد-19.