ما هو عقد الإيجار؟
عقد الإيجار هو اتفاق يحدد الشروط التي بموجبها يوافق أحد الأطراف على استئجار أصل - في هذه الحالة، عقار - مملوك من قبل طرف آخر. يضمن للمستأجر، المعروف أيضًا باسم المستأجر، استخدام العقار ويضمن للمؤجر (مالك العقار أو المالك) المؤجر دفعات منتظمة لفترة محددة مقابل ذلك. يواجه كل من المستأجر والمؤجر عواقب إذا فشلوا في الالتزام بشروط العقد. يعتبر عقد الإيجار شكلًا من أشكال الحقوق غير المادية.
النقاط الرئيسية
- عقد الإيجار هو عقد قانوني ملزم يحدد الشروط التي بموجبها يوافق أحد الأطراف على استئجار عقار مملوك لطرف آخر.
- يضمن للمستأجر أو المستأجر استخدام العقار ويضمن لمالك العقار أو المؤجر دفعات منتظمة لفترة محددة مقابل ذلك.
- تميل عقود الإيجار السكنية إلى أن تكون متشابهة لجميع المستأجرين، ولكن هناك عدة أنواع مختلفة من عقود الإيجار التجارية.
- تتراوح العواقب الناتجة عن كسر عقود الإيجار من خفيفة إلى ضارة، وذلك اعتمادًا على الظروف التي يتم فيها كسر العقود.
- بعض الفئات المحمية يمكنها إلغاء عقود الإيجار الخاصة بها دون أي عواقب، وعادةً ما يُطلب تقديم نوع من الإثبات لذلك.
فهم عقد الإيجار
تُعتبر عقود الإيجار عقودًا قانونية وملزمة تحدد شروط اتفاقيات الإيجار في العقارات والممتلكات الحقيقية والشخصية. تحدد هذه العقود واجبات كل طرف لتنفيذ الاتفاقية والحفاظ عليها، وهي قابلة للتنفيذ من قبل كل طرف. على سبيل المثال، يتضمن عقد إيجار العقارات السكنية:
- عنوان العقار
- مسؤوليات المالك والمستأجر
- مبلغ الإيجار
- تاريخ استحقاق الإيجار
- مدة عقد الإيجار
- سياسات الحيوانات الأليفة
- معلومات أساسية أخرى
ليست جميع عقود الإيجار مصممة بنفس الطريقة، ولكن جميعها تحتوي على بعض الميزات المشتركة. تشمل هذه الميزات مبلغ الإيجار، وتاريخ استحقاق الإيجار، وتاريخ انتهاء عقد الإيجار. يطلب المالك من المستأجر توقيع عقد الإيجار، وبالتالي الموافقة على شروطه قبل شغل العقار.
معظم عقود الإيجار السكنية تكون قياسية بنفس الشروط لجميع المستأجرين. أما عقود الإيجار للعقارات التجارية، فعادة ما يتم التفاوض عليها وفقًا للمستأجر المحدد وعادة ما تمتد من سنة إلى 10 سنوات، حيث يكون لدى المستأجرين الأكبر عقود إيجار أطول وأكثر تعقيدًا.
يجب على المالك والمستأجر الاحتفاظ بنسخة من عقد الإيجار لسجلاتهم. هذا يكون مفيدًا بشكل خاص إذا نشأت أي نزاعات.
اعتبارات خاصة
تتراوح العواقب الناتجة عن كسر عقود الإيجار من خفيفة إلى ضارة، وذلك بناءً على الظروف التي يتم فيها كسر العقد. يواجه المستأجر الذي يكسر عقد الإيجار دون التفاوض المسبق مع المالك دعوى قضائية مدنية، أو علامة سلبية على تقرير الائتمان، أو كلاهما. نتيجة لكسر عقد الإيجار، قد يواجه المستأجر مشاكل في استئجار مسكن جديد، بالإضافة إلى مشكلات أخرى مرتبطة بوجود إدخالات سلبية في تقرير الائتمان.
المستأجرون الذين يحتاجون إلى إنهاء عقود الإيجار الخاصة بهم غالبًا ما يتعين عليهم التفاوض مع الملاك أو طلب المشورة القانونية. في بعض الحالات، يمكن أن يسمح تقديم إشعار مسبق بمدة معينة أو التنازل عن وديعة التأمين للمستأجرين بإنهاء عقود الإيجار دون عواقب إضافية.
بعض عقود الإيجار تحتوي على بنود إنهاء مبكر تسمح للمستأجرين بإنهاء العقود تحت مجموعة محددة من الظروف (مثل الانتقال بسبب العمل، أو الصعوبات الناتجة عن الطلاق) أو عندما لا يفي الملاك بالتزاماتهم التعاقدية. على سبيل المثال، قد يتمكن المستأجر من إنهاء عقد الإيجار إذا لم يقم المالك بإجراء الإصلاحات اللازمة في الوقت المناسب للعقار.
لا يمكن لشروط عقد الإيجار أن تنتهك القانون الفيدرالي أو قانون الولاية. لذلك، فإن أي بند يسمح للمالك بدخول المبنى في أي وقت دون إشعار أو بند يمنح المالك، عبر إجراء قضائي، استرداد أكثر مما تسمح به الحدود القانونية، غير قابل للتنفيذ.
التمييز أثناء عملية الإيجار غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز خلال بحثك أو تقديم طلبك، بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها—مثل تقديم شكوى إلى مكتب الإسكان العادل وتكافؤ الفرص التابع لـ وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
المجموعات المحمية
بعض الفئات من الناس لديهم مرونة أكبر في إنهاء عقود الإيجار مبكرًا. وأبرز هؤلاء هم أفراد الجيش. بموجب قانون الإغاثة المدنية لأفراد الخدمة، يمكنهم إنهاء عقود الإيجار الخاصة بهم إذا تلقوا أوامر بالخدمة الفعلية، مما يتطلب منهم الانتقال لأكثر من 90 يومًا.
تسمح العديد من الولايات للضحايا من العنف المنزلي بفسخ عقود الإيجار دون عواقب سلبية. يجب أن يكون الاعتداء قد حدث في الآونة الأخيرة (عادةً خلال السنة الماضية) وعادةً ما يتعين على المستأجر تقديم نوع من الإثبات، مثل أمر حماية من المحكمة أو تقرير شرطة يوثق العنف.
تسمح بعض الولايات أيضًا للمستأجرين، وخاصة كبار السن، بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا بسبب الإعاقة أو الظروف الصحية أو الأزمات الطبية التي تجعل العيش في المنزل الحالي غير ممكن. عادةً ما يُطلب خطاب من طبيب محلي أو مستشفى أو أي متخصص طبي آخر يشهد على الحالة الصحية.
حتى الأشخاص في هذه المجموعات المحمية يجب عليهم إعطاء الملاك إشعارًا كتابيًا قبل 30 يومًا على الأقل برغبتهم في إنهاء عقد الإيجار.
كسر عقد الإيجار في عصر كوفيد-19
تسببت عمليات الإغلاق والصعوبات المالية الناتجة عن فيروس كورونا في جعل العديد من المستأجرين يتساءلون عما إذا كان بإمكانهم الخروج من عقود الإيجار الخاصة بهم دون التعرض لعقوبات بسبب الجائحة. الإجابة القصيرة هي لا. على الرغم من وجود تجميد للإخلاء على المستوى الفيدرالي، فإن الجائحة لا تعفي المستأجر من التزاماته التعاقدية. حتى في عصر كوفيد-19، إذا أنهيت عقد الإيجار مبكرًا، فإنك لا تزال مسؤولًا عن دفع الإيجار حتى تاريخ الانتهاء المحدد في عقدك.
ومع ذلك، قد تكون هناك ظروف استثنائية واستثناءات. في 3 أغسطس 2021، فرضت إدارة بايدن وقفًا مؤقتًا لمدة 60 يومًا على عمليات الإخلاء بسبب عدم القدرة على دفع الإيجار أو مدفوعات السكن في المناطق التي تشهد ارتفاعًا في حالات الإصابة بمتحور دلتا من الفيروس، وذلك بناءً على توصية من مركز السيطرة على الأمراض. ومع ذلك، في 26 أغسطس 2021، ألغت المحكمة العليا أمر مركز السيطرة على الأمراض، مما أنهى فعليًا وقف الإخلاء المؤقت.
في 24 سبتمبر 2021، أعلنت وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) أن فاني ماي وفريدي ماك سيواصلان تقديم التأجيل المتعلق بكوفيد-19 لأصحاب العقارات متعددة الأسر. لذا، إذا كان لدى مالك العقار الخاص بك رهن عقاري مدعوم من فاني أو فريدي، أو قرض من FHA، أو قرض من VA، فيجب عليهم الموافقة على عدم طرد المستأجرين لمجرد عدم دفع الإيجار، والسماح بالمرونة في المدفوعات المتأخرة.
بعد فقدان تهديد الطرد، قد يكون الملاك في هذه الحالات أكثر تساهلاً في السماح للمستأجر بفسخ العقد.
أنواع عقود الإيجار
بخلاف عقود الإيجار السكنية، فإن المستأجرين الذين يستأجرون عقارات تجارية لديهم مجموعة متنوعة من أنواع عقود الإيجار المتاحة، وكلها مصممة لتحميل المستأجر المزيد من المسؤولية وتوفير ربح أكبر مقدمًا للمالك.
بعض عقود الإيجار التجارية تتطلب من المستأجر دفع الإيجار بالإضافة إلى تكاليف التشغيل الخاصة بالمالك، بينما تتطلب عقود أخرى من المستأجرين دفع الإيجار بالإضافة إلى الضرائب العقارية والتأمين. الأنواع الأربعة الأكثر شيوعًا لعقود الإيجار العقاري التجاري تشمل:
- عقود الإيجار المزدوجة الصافية: تجعل هذه العقود المستأجر مسؤولاً عن الضرائب العقارية والتأمين.
- عقود الإيجار الثلاثية الصافية: المستأجرون الذين يوقعون على هذه العقود يدفعون الضرائب العقارية، والتأمين، وتكاليف الصيانة.
كيف تعمل عقود الإيجار؟
عادةً ما تكون عقود الإيجار عقودًا ملزمة قانونيًا بين طرفين: المؤجر والمستأجر. تتضمن قطعة من الممتلكات يتم تأجيرها من قبل المالك (المؤجر) إلى المستأجر أو المستأجر. يمكن أن تكون عقود الإيجار اتفاقيات شفهية، ولكن عادةً ما يتم إعدادها كتابةً. يتفق الطرفان على شروط عقد الإيجار، بما في ذلك مبلغ الإيجار، ومدة العقد، وكذلك أي عواقب قد تنجم إذا لم يلتزم أي من الطرفين بشروط وأحكام العقد.
ما هي الفوائد التي توفرها عقود الإيجار لأصحاب العقارات والمستأجرين؟
توقيع عقد الإيجار يوفر لكل من الملاك والمستأجرين شروطًا وأحكامًا واضحة تحدد العلاقة واتفاقية الإيجار. كما أنه يحدد حقوق ومسؤوليات كل طرف مشارك. على سبيل المثال، توفر عقود الإيجار هيكلًا لكلا الطرفين، حيث تحدد التكلفة المرتبطة بالإيجار ومدة سريان العقد. هذا يوفر استقرارًا لكلا الطرفين. كما يمنح عقد الإيجار كلا الطرفين فهمًا واضحًا لما يحدث عندما يخرق أي من الطرفين أو يخالف أيًا من الشروط الموضحة في عقد الإيجار.
هل يمكنك إنهاء عقد الإيجار؟
يمكن لأي من الطرفين إنهاء عقد الإيجار. ولكن لا يُنصح بذلك لأنه قد يكون هناك عواقب مترتبة. قد يكون المستأجرون مسؤولين عن دفع رسوم الإنهاء المبكر للمالك و/أو الرصيد المتبقي لسداد عقد الإيجار. في بعض الحالات، قد يؤثر إنهاء عقد الإيجار سلبًا على درجة الائتمان للمستأجر. قد يضطر الملاك إلى توفير مساحات سكنية بديلة للمستأجرين، بينما قد يواجه آخرون تحديات مدنية أو قانونية إذا قاموا بإنهاء عقود الإيجار دون سبب. بغض النظر عما إذا كنت مستأجرًا أو مالكًا، من الجيد دائمًا التحدث مع الطرف الآخر المعني لتجنب أي عواقب سلبية وإنهاء عقد الإيجار بشكل ودي. يمكن لبعض الفئات المحمية، مثل الأعضاء النشطين في الجيش أو ضحايا العنف المنزلي، إنهاء عقود الإيجار دون أي عواقب طالما أنهم قادرون على تقديم بعض الإثباتات.