ما هو التخلف الاستراتيجي عن السداد؟
التخلف الاستراتيجي عن السداد هو قرار متعمد من قبل المقترض للتوقف عن سداد الديون. يتم اتخاذ القرار من قبل المدين، وليس المقرض.
خيار التخلف الاستراتيجي يتم اختياره أحيانًا من قبل حاملي الرهن العقاري للعقارات السكنية أو التجارية الذين قاموا بتحليل التكاليف والفوائد للتخلف عن السداد بدلاً من الاستمرار في دفع الأقساط ووجدوا أنه من الأكثر فائدة التخلف عن السداد.
النقاط الرئيسية
- التخلف الاستراتيجي عن السداد هو قرار يتخذه المقترض بالتوقف عن سداد التزام الرهن العقاري.
- يتم اتخاذ القرار عادةً عندما تنخفض القيمة السوقية للعقار إلى ما دون المبلغ المستحق على الرهن العقاري.
- بدلاً من انتظار تغير الظروف، يقوم حامل الرهن العقاري بالتخلي عن العقار والدين.
فهم التخلف الاستراتيجي عن السداد
المقترض الذي يتخلف عن السداد بشكل استراتيجي عادة ما يكون لديه رهن عقاري على عقار "تحت الماء" (underwater). بمعنى أن قيمة العقار عند بيعه تكون أقل من المبلغ الذي يدين به المقترض على الرهن العقاري. في كثير من الحالات، يكون الشخص أو الشركة التي تتخلف عن السداد بشكل استراتيجي في ضائقة مالية ولا تستطيع أو لا ترغب في الانتظار حتى تتحسن ظروف السوق أو أوضاعهم المالية الخاصة.
لذلك، قد يقرر المقترض أن التخلف الاستراتيجي عن السداد هو قرار مالي أفضل من الاستمرار في دفع الرهن العقاري. إنها وسيلة لأصحاب العقارات لتقليل خسائرهم عندما تنخفض قيمة ممتلكاتهم إلى ما دون المبلغ الذي يدينون به.
يطلق المصرفيون على أصحاب المنازل الذين يستخدمون هذه الاستراتيجية اسم "المتخلين". تُعرف عملية تنفيذ التخلف الاستراتيجي عن السداد عادةً باسم "البريد الرنان"، حيث يقوم المتخلون عادةً بإرسال مفاتيحهم إلى البنك عندما يتخلون عن ممتلكاتهم.
من يستخدم التخلف الاستراتيجي عن السداد؟
كانت حالات التخلف الاستراتيجي عن السداد من قبل مالكي المنازل الأفراد شائعة في السنوات التي تلت انفجار فقاعة العقارات في الولايات المتحدة في عامي 2006-2007، والركود الكبير الذي تلاها. وظلت هذه الحالات شائعة لعدة سنوات بعد ذلك، خاصة في المناطق الأكثر تضرراً حيث لم تتعافَ قيم المنازل بسرعة كافية لتحرير العديد من المدينين من عبء الملكية السلبية.
في الأوقات الاقتصادية الصعبة، تكون حالات التخلف الاستراتيجي عن السداد شائعة أيضًا بين المقترضين من الشركات والأعمال الذين يرون قيمة العقارات الاستثمارية تتراجع. على سبيل المثال، في عام 2010، تخلفت شركات تطوير العقارات Tishman Speyer Properties وBlackRock Realty بشكل استراتيجي عن سداد رهون عقارية بقيمة 4.4 مليار دولار كانت تمتلكها لمجمعين سكنيين في مانهاتن. كانت قيمة العقارات قد انخفضت إلى أكثر من النصف.
عواقب التخلف الاستراتيجي عن السداد
يمكن أن يكون التخلف الاستراتيجي عن السداد الملاذ الأخير للمدين الذي يعاني من ضائقة مالية شديدة. يمكن أن يوفر مخرجًا من دوامة الهبوط، مما يحرر المدين من التزام ساحق. لا محالة، فإنه يتسبب أيضًا في ضرر كبير لتصنيف المدين الائتماني. يمكن لحامل الرهن العقاري أن يفقد ما يصل إلى 160 نقطة ائتمانية نتيجة للتخلف الاستراتيجي عن السداد.
يمكن للمدينين الذين ليسوا بالفعل في ضائقة مالية أن يخططوا للتخلف الاستراتيجي عن السداد عن طريق توفير المال، وفتح بطاقات ائتمان جديدة، أو الحصول على قرض سيارة جديد أو حتى رهن عقاري على عقار آخر قبل اختيار التخلف الاستراتيجي عن السداد.
ما هي بعض البدائل للتخلف الاستراتيجي عن السداد؟
إذا كان منزلك تحت الماء ولا يمكنك تحمل دفعات الرهن العقاري، فقد يكون التخلف الاستراتيجي عن السداد منطقيًا؛ ولكن هناك بعض الخيارات الأخرى التي قد ترغب في النظر فيها أولاً. تحقق مما إذا كان المقرض الخاص بك سيعمل معك على إعادة التمويل لإعادة التفاوض أو تعديل شروط الرهن العقاري الخاص بك (على سبيل المثال، عبر عملية تعرف باسم التسامح). يعد البيع على المكشوف خيارًا آخر يسمح لصاحب المنزل ببيع العقار بأقل من القيمة السوقية من أجل تسوية الرهن العقاري.
هل يمكنني شراء منزل آخر بعد التخلف الاستراتيجي عن السداد؟
يمكن أن يجعل التخلف الاستراتيجي عن السداد من الصعب جدًا الحصول على رهن عقاري جديد. أولاً، سينخفض تصنيفك الائتماني بشكل كبير، مما يجعلك أقل جاذبية للمقرضين. وقد فرضت فاني ماي قيودًا إضافية على أولئك الذين يتخلفون عن السداد بشكل استراتيجي، مما يجعلهم غير مؤهلين للحصول على قرض رهن عقاري مدعوم من فاني ماي لمدة لا تقل عن سبع سنوات من تاريخ حبس الرهن.
ما هي نسبة حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري التي تعتبر استراتيجية؟
سيختلف عدد حالات التخلف الاستراتيجي عن السداد بناءً على حالة الاقتصاد، وسوق الإسكان المحلي، وأسعار الفائدة، وما إلى ذلك. في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008-2009، أصبح التخلي عن المنزل أكثر شيوعًا. ومع ذلك، أظهرت الأبحاث أنه خلال تلك الفترة، كانت حوالي 10% فقط من جميع حالات التخلف عن السداد تتعلق بأشخاص كانوا قادرين على الدفع ولكنهم غير راغبين في ذلك.
الخلاصة
تحدث حالات التخلف الاستراتيجي عن السداد عندما يتوقف المقترض عن سداد الديون. على الرغم من أن هذه الاستراتيجية كانت تُستخدم بشكل شائع خلال فقاعة العقارات والركود الكبير، إلا أنها تُعتبر خيارًا أخيرًا. يمكن أن يكون لها تأثيرات سلبية كبيرة على تصنيفك الائتماني وقدرتك على الاقتراض في المستقبل.