ما هو الرهن العقاري ذو المخاطر العالية؟ درجات الائتمان، معدلات الفائدة

ما هو الرهن العقاري الثانوي؟

الرهن العقاري الثانوي هو الرهن الذي يُصدر عادةً للمقترضين الذين لديهم تصنيفات ائتمانية منخفضة. لا يُعرض الرهن العقاري التقليدي (conventional mortgage) لأن المقرض يرى أن المقترض لديه خطر أكبر من المتوسط في التخلف عن سداد القرض.

غالبًا ما تفرض مؤسسات الإقراض فوائد على الرهون العقارية ذات المخاطر العالية (subprime mortgages) بمعدل أعلى بكثير من الرهون العقارية الممتازة (prime mortgages) لتعويض المخاطر الإضافية التي تتحملها. وغالبًا ما تكون هذه الرهون العقارية ذات معدل فائدة قابل للتعديل (ARMs)، مما يعني أن معدل الفائدة يمكن أن يرتفع في أوقات محددة.

النقاط الرئيسية

• يشير مصطلح "Subprime" إلى درجة الائتمان التي تقل عن المتوسط للفرد الذي يحصل على الرهن العقاري، مما يشير إلى أنه قد يكون هناك خطر ائتماني.
• عادةً ما يكون سعر الفائدة المرتبط بالرهن العقاري ذو التصنيف الائتماني المنخفض مرتفعًا لتعويض المقرضين عن المخاطرة التي يتحملونها في حالة تخلف المقترض عن سداد القرض.
• عادةً ما يكون لدى هؤلاء المقترضين درجات ائتمانية أقل من 620، بالإضافة إلى معلومات سلبية أخرى في تقاريرهم الائتمانية.
• لقد تم إلقاء اللوم على الأزمة المالية لعام 2008 بشكل كبير على انتشار الرهون العقارية ذات المخاطر العالية المقدمة للمشترين غير المؤهلين في السنوات التي سبقت الانهيار.
• يجب أن تكون الرهون العقارية الجديدة للمقترضين ذوي التصنيف الائتماني المنخفض (subprime) مقيدة بشروط معينة ويجب أن تكون مكتوبة بشكل صحيح.

فهم الرهون العقارية عالية المخاطر

"Subprime" لا يشير إلى معدلات الفائدة المرتبطة غالبًا بهذه الرهون العقارية، بل يشير إلى درجة الائتمان للشخص الذي يأخذ الرهن العقاري. المقترضون الذين لديهم درجات ائتمان FICO أقل من 620 غالبًا ما يجدون أنفسهم عالقين مع الرهون العقارية ذات الفائدة العالية المرتبطة بالـ subprime.

يمكن أن يكون من المفيد للأشخاص الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة الانتظار لفترة من الوقت وبناء تاريخهم الائتماني قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري، حتى يتمكنوا من التأهل للحصول على قرض رئيسي.

يعتمد معدل الفائدة المرتبط بالرهن العقاري ذو المخاطر العالية على أربعة عوامل: درجة الائتمان، حجم الدفعة المقدمة، عدد حالات التأخر في السداد في تقرير الائتمان الخاص بالمقترض، وأنواع حالات التأخر الموجودة في التقرير. يُعتبر حاسبة الرهن العقاري مصدرًا جيدًا لتحديد كيف يمكن لمعدلات الفائدة المختلفة أن تؤثر على الدفعة الشهرية.

سيستخدم المقرضون المختلفون قواعد مختلفة لتحديد ما يشكل قرضًا دون المستوى (subprime loan)، ولكن عادةً ما تُصنف درجات FICO التي تقل عن 640 أو 620 أو 600 كحدود للقروض دون المستوى في الماضي. يصنف مكتب حماية المستهلك المالي الدرجات الائتمانية بين 619 و580 كقروض دون المستوى.

الرهن العقاري الثانوي مقابل الرهن العقاري الرئيسي

عادةً ما يتم تصنيف المتقدمين للحصول على الرهن العقاري من A إلى F، حيث يحصل أصحاب الدرجة A على تقييمات ممتازة في الائتمان، بينما يحصل أصحاب الدرجة F على تقييمات تشير إلى عدم قدرتهم على سداد القرض على الإطلاق. يتم منح الرهون العقارية الممتازة للمرشحين من الفئة A وB، في حين يجب على المرشحين ذوي التقييمات الأدنى عادةً قبول القروض ذات الفائدة المرتفعة (subprime) إذا كانوا يرغبون في الحصول على قروض على الإطلاق.

دور في أزمة سوق الإسكان لعام 2008

كان انهيار سوق الإسكان في عام 2008 إلى حد كبير بسبب التخلف الواسع عن سداد الرهون العقارية ذات المخاطر العالية. تم منح العديد من المقترضين ما يعرف بقروض NINJA، وهو اختصار مشتق من العبارة "لا دخل، لا وظيفة، ولا أصول."

غالبًا ما كانت تُصدر هذه الرهون العقارية دون الحاجة إلى دفعة مقدمة، ولم يكن إثبات الدخل ضروريًا أيضًا. قد يصرح المشتري بأنه يكسب 150,000 دولار سنويًا، لكنه لم يكن مضطرًا لتقديم وثائق تثبت هذا الادعاء.

وجد هؤلاء المقترضون أنفسهم في موقف صعب في سوق الإسكان المتراجع، حيث كانت قيمة منازلهم أقل من الرهن العقاري الذي يدينون به. العديد من هؤلاء المقترضين من نوع NINJA تخلفوا عن السداد لأن معدلات الفائدة المرتبطة بالقروض كانت "معدلات تشويقية"، وهي معدلات متغيرة بدأت منخفضة ثم ارتفعت بشكل كبير مع مرور الوقت، مما جعل من الصعب جدًا سداد أصل الرهن العقاري.

حتى بعد الأزمة المالية، لم تختفِ الرهون العقارية عالية المخاطر. بدأت Wells Fargo في تقديم الرهون العقارية للأفراد الذين لديهم تصنيفات ائتمانية في حدود 600 نقطة مرة أخرى في عام 2014. واستمرت منظمة Neighborhood Assistance Corporation of America، وهي منظمة غير ربحية تدافع عن المجتمع وملكية المنازل، في جولة "تحقيق الحلم" في عام 2018، حيث استضافت فعاليات على مستوى البلاد لمساعدة الناس في التقدم للحصول على قروض "غير رئيسية"، وهي فعليًا نفس الرهون العقارية عالية المخاطر.

تخفيف الرهن العقاري بسبب COVID-19

قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي (CARES)، الذي تم توقيعه ليصبح قانونًا في 27 مارس 2020، قدّم بعض الإغاثة المؤقتة لأولئك الذين وجدوا أنفسهم غير قادرين على سداد مدفوعات الرهن العقاري بسبب التداعيات المالية الأولية لجائحة فيروس كورونا.

إذا كانت مدعومة من الحكومة الفيدرالية أو وكالة مثل فريدي ماك أو فاني ماي، لم يكن يُسمح لمقرضي الرهن العقاري أو مقدمي القروض بحجز المنازل حتى 31 يوليو 2021. بالإضافة إلى ذلك، كان بإمكان أولئك الذين واجهوا صعوبات مالية بسبب الجائحة طلب والحصول على تأجيل سداد القرض لمدة تصل إلى 180 يومًا دون عقوبة.

قانون الخطة الأمريكية للإنقاذ لعام 2021، الذي وقعه الرئيس بايدن، قدم أيضًا دعمًا إضافيًا. احتوت حزمة الإنقاذ من فيروس كورونا التي تقدر بحوالي 2 تريليون دولار على تمويل إضافي، مما وفر الإغاثة لأولئك المتأخرين في سداد الرهون العقارية والإيجارات وفواتير الخدمات. وقد أصدر التشريع:

• 21.55 مليار دولار للمساعدة الطارئة في الإيجار حتى 30 سبتمبر 2027
• 5 مليارات دولار في قسائم الإسكان الطارئة حتى 30 سبتمبر 2030
• 750 مليون دولار للإسكان القبلي
• 100 مليون دولار للإسكان الريفي
• 5 مليار دولار لمساعدة الأشخاص الذين يعانون من التشرد

ماذا يعني القرض ذو الفائدة المرتفعة؟

القرض الثانوي هو نوع من القروض التي تُقدّم بمعدل أعلى من المعدل الأساسي للأفراد الذين لا يتأهلون للحصول على قروض بمعدل أساسي. في كثير من الأحيان، يرفض المقرضون التقليديون المقترضين الثانويين بسبب انخفاض تصنيفاتهم الائتمانية أو عوامل أخرى تشير إلى أن لديهم فرصة معقولة للتخلف عن سداد الدين.

ما هو الفرق بين القرض الرئيسي والقرض ذو الفائدة العالية؟

نظرًا لأن المقترضين من الفئة الثانوية (subprime) يعتبرون أكثر خطورة، فإنهم يتحملون معدلات فائدة أعلى من القروض الأساسية (prime). لا يتم تحديد مقدار الفائدة المحدد على قرض الفئة الثانوية بشكل ثابت. قد لا يقوم المقرضون المختلفون بتقييم مخاطر المقترض بنفس الطريقة. هذا يعني أن المقترض من الفئة الثانوية لديه فرصة لتوفير بعض المال من خلال البحث والمقارنة بين العروض. ومع ذلك، بحكم التعريف، فإن جميع معدلات قروض الفئة الثانوية تكون أعلى من المعدل الأساسي.

من يقدم الرهون العقارية ذات الفائدة العالية؟

في حين أن أي مؤسسة مالية يمكن أن تقدم قرضًا بأسعار فائدة دون المستوى، هناك مقرضون يركزون على القروض دون المستوى بأسعار فائدة مرتفعة. هؤلاء مقرضو الرهن العقاري يقدمون للمدينين الذين يواجهون صعوبة في الحصول على أسعار فائدة منخفضة القدرة على الوصول إلى رأس المال للاستثمار، أو تنمية أعمالهم، أو شراء المنازل. في الوقت نفسه، يمكن أن تترجم أسعار الفائدة المرتفعة على القروض دون المستوى إلى عشرات الآلاف من الدولارات في مدفوعات الفائدة الإضافية على مدى عمر القرض.

ما هي عيوب القروض ذات التصنيف الائتماني المنخفض؟

بالنسبة للمقترضين، فإن ارتفاع معدلات الفائدة سيعني قرضًا أكثر تكلفة مع مرور الوقت، مما قد يكون من الصعب سداده بالنسبة للمقترض الذي يعاني بالفعل من مشاكل مالية. على المستوى النظامي، تم تحديد حالات التخلف عن السداد في القروض ذات المخاطر العالية كعامل رئيسي في الأزمة المالية لعام 2008-2009.

غالبًا ما يُنظر إلى المقرضين على أنهم الجناة الأكبر، حيث قاموا بمنح القروض بحرية للأشخاص الذين لم يكن بإمكانهم تحملها بسبب تدفق رأس المال بحرية بعد فقاعة الدوت كوم في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. ومع ذلك، فإن المقترضين الذين اشتروا منازل لم يكن بإمكانهم حقًا تحملها ساهموا أيضًا في ذلك.

هل تسبب الإقراض العقاري عالي المخاطر في الأزمة المالية لعام 2008-2009؟

يتفق معظم الخبراء على أن الرهون العقارية عالية المخاطر كانت جزءًا مهمًا من الأزمة المالية. عندما يتعلق الأمر بجزء الرهون العقارية عالية المخاطر من الأزمة، لم يكن هناك كيان أو فرد واحد يمكن توجيه اللوم إليه. بدلاً من ذلك، تضمنت هذه الأزمة التفاعل بين البنوك المركزية في العالم، وأصحاب المنازل، والمقرضين، ووكالات التصنيف الائتماني، والضامنين، والمستثمرين.

الخلاصة

يتم تقديم الرهون العقارية الثانوية للمقترضين الذين لديهم تصنيفات ائتمانية منخفضة. يُنظر إليها على أنها تشكل مخاطر أكبر للمقرض، وبالتالي تأتي مع معدلات فائدة أعلى. اعتمادًا على الوضع الشخصي للمقترض، قد يكون من المفيد الانتظار حتى يتحسن تصنيفهم الائتماني قبل الحصول على رهن عقاري حتى يتمكنوا من الحصول على معدلات فائدة أفضل.