ما هو الرهن العقاري ذو الخطوتين؟
يقدم الرهن العقاري ذو المرحلتين معدل فائدة ابتدائي لفترة تمهيدية متفق عليها. عادةً ما تستمر هذه الفترة لمدة تتراوح بين خمس إلى سبع سنوات. غالبًا ما يساعد القرض ذو المرحلتين المقترض خلال بناء العقار. بعد الانتهاء من البناء وعند انتهاء الفترة الأولية، يتم تعديل معدل الفائدة ليعكس معدلات الفائدة السائدة.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري ذو المرحلتين هو رهن عقاري يحتوي على معدل تمهيدي للمقرض، ثم معدل أعلى بعد فترة الاقتراض الأولية.
- تجذب الرهون العقارية ذات المرحلتين المشترين الذين يقومون ببناء منازلهم الخاصة، أو الذين يخططون لبيع المنزل أو العقار قبل انتهاء فترة القرض.
- قد يقوم المشتري أيضًا بالحصول على رهن عقاري من خطوتين إذا كان يتوقع أن معدلات الفائدة ستنخفض خلال فترة السعر الأولية، وبالتالي لا يرغب في أن يكون مقيدًا بسعر واحد طوال مدة القرض.
- قد يقدم المقرضون قروض الرهن العقاري ذات الخطوتين كوسيلة لجذب مجموعة أوسع من المشترين، والعديد منهم قد لا يكون مؤهلاً للحصول على قرض تقليدي.
- القروض ذات المرحلتين تختلف عن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)، حيث يتم تعديل سعر الفائدة للقرض مرة واحدة فقط، بينما قد يتم تعديل بعض الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل عدة مرات خلال فترة القرض.
فهم الرهن العقاري ذو المرحلتين
الرهن العقاري ذو المرحلتين هو خيار جذاب للمقترضين في بعض الحالات. العملاء الكلاسيكيون لقرض ذو المرحلتين هم المقترضون الذين يرغبون في الاستفادة من معدل فائدة أقل من السوق ودفع شهري أقل خلال السنوات الأولى من القرض.
المقترضون الآخرون المعروفون بنظام القرض ذو الخطوتين هم أصحاب المنازل الذين يتوقعون بيع منازلهم قبل انتهاء الفترة الأولية. أيضًا، المشترون الذين يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض خلال فترة السعر الأولية للقرض هم مرشحون محتملون للحصول على قرض ذو خطوتين.
يجذب المقرضون إلى الرهون العقارية ذات الخطوتين لأنها تجلب المقترضين الذين قد لا يتأهلون للحصول على قرض تقليدي. يتحمل هؤلاء المقترضون مخاطر السوق المتمثلة في ارتفاع معدلات الفائدة.
عادةً ما يكون سعر الفائدة في نهاية الفترة الأولية أعلى من السعر الأولي. عندما تكون أسعار الفائدة أعلى في نهاية الفترة الأولية، فإن ذلك يجعل القرض صفقة أكثر ربحية للمقرض.
أيضًا، عندما يختار المقترض عدم إعادة التمويل خلال فترة القرض، ويتم تعديل المعدل إلى فائدة أعلى، سيحصل المقرض على سداد أعلى من القرض. ومع ذلك، فإن عدم إعادة التمويل نادر الحدوث لأن المقترض الذي يتبع الخطوتين من المرجح جدًا أن يقوم بإعادة التمويل أو بيع العقار لتجنب زيادة معدل الفائدة.
القروض ذات المرحلتين مقابل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل
غالبًا ما يتم الخلط بين الرهون العقارية ذات الخطوتين والرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs). تتميز القروض ذات الخطوتين بإعادة ضبط واحدة لسعر فائدة القرض في نهاية فترة السعر الأولية. في هذه المرحلة، يتم تثبيت سعر الفائدة طوال مدة القرض، والتي غالبًا ما تكون 25 عامًا. ومع ذلك، تأتي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) في العديد من الأنواع وغالبًا ما تعيد ضبط سعر فائدة المقترض عدة مرات خلال ما تبقى من مدة القرض.
عادةً ما يُشار إلى القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) بواسطة زوج من الأرقام التي تصف شروطها، مثل قرض 5/5 ARM. في هذه الحالة، يحدث التعديل الأولي للسعر بعد خمس سنوات، ثم مرة واحدة كل خمس سنوات بعد ذلك.
تشمل الأمثلة الأخرى قرض ARM 7/1، الذي يتغير سعر الفائدة فيه عند السنة السابعة، ثم يتغير كل عام بعد ذلك، وقرض ARM 2/28 الذي يتغير سعر الفائدة فيه بعد سنتين، ثم يبقى على هذا المعدل لبقية فترة القرض البالغة 30 عامًا. هذه القروض هي رهون عقارية ذات مرحلتين، ولكن هناك العديد من الترتيبات الأخرى لتعديل السعر.
قرض البناء ذو المرحلتين
نوع آخر من القروض ذات المرحلتين مصمم لمساعدة المشترين في تمويل المرحلة الأولية من البناء، يتبعها قرض تقليدي أكثر. تكون مرحلة البناء المنفصلة ضرورية لأن الضمان المستخدم في القرض التقليدي، وهو المنزل نفسه، لم يوجد بعد.
هذا القرض يكون عادةً فقط للفائدة خلال الفترة الأولية، مع معدل فائدة أعلى ولكن بفترة حياة أقصر بكثير من القرض العادي. يقوم المقرض عادةً بالموافقة على كل من المشتري والمقاول، ويقوم بإصدار الدفعات للمقاول حسب الحاجة.
بمجرد الانتهاء من البناء، يمكن تحويل القرض إلى رهن عقاري تقليدي أو سداده قبل إعداد رهن عقاري للمشروع المكتمل.
ما هي الأنواع الأكثر شيوعًا من الرهون العقارية ذات الخطوتين؟
تشمل الرهون العقارية ذات الخطوتين الشائعة 5/25 و7/23. كلاهما قروض لمدة 30 عامًا. سيتم إعادة ضبط الرهن العقاري 5/25 بعد السنوات الخمس الأولى إلى سعر الفائدة الجديد وسيظل ثابتًا بعد ذلك للسنوات الـ 25 المتبقية. أما الرهن العقاري 7/23 فسيتم إعادة ضبطه بعد السنوات السبع الأولى وسيظل ثابتًا للسنوات الـ 23 المتبقية.
ما هو الرهن العقاري الثاني؟
الرهن العقاري الثاني هو حق امتياز على حقوق الملكية التي قمت ببنائها في منزلك. على سبيل المثال، إذا كان لديك 100,000 دولار من حقوق الملكية في منزلك، يمكنك الحصول على قرض على هذا المبلغ. سيتم تأمين القرض بتلك الحقوق. عادةً ما يتم أخذ الرهون العقارية الثانية لدفع نفقات معينة، مثل التعليم. وعادةً ما يتم دفعها كمبلغ إجمالي وتأتي مع معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية الأساسية.
ما هو القرض المتناقص؟
القرض المتناقص هو قرض ينخفض فيه معدل الفائدة مع مرور الوقت. هذا مفيد للمقترض لأنه يدفع فائدة أقل وأقل مع مرور الوقت. عادةً ما تبدأ القروض المتناقصة بمعدل فائدة مرتفع ينخفض بمرور الوقت.
الخلاصة
يمكن أن يؤدي الرهن العقاري ذو المرحلتين إلى بعض التوفير إذا كنت تستطيع التأكد من قدرتك على دفع السعر الجديد، والذي يكون عادةً أعلى، عندما يتم إعادة ضبط معدل الرهن العقاري بعد انتهاء فترة المقدمة. قد يكون هذا مفيدًا بشكل محتمل إذا كنت لا تعتقد أنك ستبقى في المنزل بعد انتهاء فترة المقدمة. من المهم ألا تجد نفسك في موقف لا يمكنك فيه تحمل تكلفة الرهن العقاري الخاص بك.