ما هو التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMI)؟
تأمين الرهن العقاري المدفوع مقدمًا هو قسط تأمين يتم جمعه عادةً على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) عند إصدار القرض في البداية. وعلى الرغم من التشابه، إلا أنه ليس تمامًا مثل التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، الذي يتم جمعه من قبل مقرض الرهن العقاري الخاص التقليدي كل شهر عندما يكون الدفعة المقدمة للمشتري على المنزل أقل من 20% من سعر الشراء. يتم إضافة أقساط التأمين المدفوعة مقدمًا إلى مجموعة من الأموال التي تُستخدم لمساعدة جهات مثل إدارة الإسكان الفيدرالية في تأمين القروض لبعض المقترضين.
النقاط الرئيسية
- التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMI) هو قسط تأمين إضافي بنسبة 1.75% يتم جمعه على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
- تحمي هذه الأموال التأمينية المُقرض في حالة تخلف المقترض عن سداد مدفوعات الرهن العقاري.
- يمكن دفع UFMI عند إغلاق القرض أو إضافته إلى دفعات الرهن العقاري. وهو بالإضافة إلى دفعات التأمين على الرهن العقاري المستمرة.
فهم التأمين على الرهن العقاري المدفوع مسبقًا (UFMI)
مثل التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، فإن الغرض من تأمين الرهن العقاري FHA هو حماية المقرض. عندما يكون لدى المقترضين حد أدنى من الأسهم في منازلهم، يكون الخطر (على المقرض) بأن يتخلف المقترض عن السداد أعلى لأن المقترض ليس لديه الكثير ليخسره بترك المنزل والسماح للبنك بالحجز عليه. مع التأمين على الرهن العقاري، إذا توقفت عن سداد دفعات الرهن العقاري وابتعدت عن منزلك، سيساعد المؤمن مقرض الرهن العقاري في استرداد خسائره.
قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) تتطلب دفعة أولى أقل — تصل إلى 3.5% من سعر المنزل — ولديها متطلبات دخل وائتمان أقل صرامة من القروض التقليدية. لذلك، تتطلب هذه القروض دفع تأمين الرهن العقاري مقدمًا، والذي يتم جمعه عند الإغلاق.
معدل التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا هو 1.75% من السعر الأساسي للقرض. يتم فرض رسوم تأمين مقدم على قروض إعادة التمويل المبسطة من FHA بنسبة 0.55%. لديك الخيار لدفع هذا المبلغ نقدًا عند إغلاق القرض، ولكن يختار معظم الناس إضافته إلى إجمالي مبلغ الرهن العقاري الخاص بهم.
إذا كنت تستطيع تحمل دفع مبلغ تأمين الرهن العقاري المسبق (UFMI) في البداية، فمن الجيد القيام بذلك. إذا قررت إضافته إلى قرضك، فسيكون أكثر تكلفة بكثير على المدى الطويل.
بالإضافة إلى UFMI، يتعين على المقترضين دفع أقساط تأمين الرهن العقاري المستمرة (MIP)، والتي تتراوح بين 0.45% إلى 1.05% من إجمالي الرهن العقاري. سيتعين عليك دفع هذا التأمين على الرهن العقاري حتى يصبح نسبة القرض إلى القيمة منخفضة بما يكفي - أي حتى تسدد جزءًا معينًا من الرهن العقاري الخاص بك. عندما تكون حقوق الملكية الخاصة بك مرتفعة بما يكفي (في حالة قرض FHA، تكون النسبة 22% أو أكثر)، يكون هناك خطر أقل على المقرض في حال تخليت عن القرض. في هذا الوقت، لم يعد التأمين مطلوبًا. أولئك الذين لديهم قروض تزيد مدتها عن 15 عامًا ملزمون بدفع أقساط تأمين الرهن العقاري الشهرية لمدة خمس سنوات. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك أقصر من 15 عامًا، فإن الشرط الوحيد هو نسبة القرض إلى القيمة بنسبة 78%.
يتم تقديم دفعات التأمين على الرهن العقاري المدفوعة مسبقًا مباشرة إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) ويتم جمعها بواسطة خدمة التحصيل الآلية التابعة لوزارة الخزانة الأمريكية. تذهب هذه الدفعات إلى حساب الضمان.
تستخدم HUD بوابة إنترنت آمنة لجمع البيانات ومعالجتها إلكترونيًا. توفر هذه الخدمة الآلية لجمع البيانات:
- يلبي متطلبات الوكالات والشركاء التجاريين للحصول على بدائل إلكترونية من خلال توفير القدرة على إكمال النماذج، وإجراء المدفوعات، وتقديم الاستفسارات إلكترونيًا عبر الإنترنت.
- يتيح للشركاء التجاريين والمستخدمين الأفراد الوصول إلى حساباتهم البنكية من أي جهاز كمبيوتر متصل بالإنترنت.
- يمكّن الوكالات الفيدرالية من الحصول على المجموعات ومعالجتها بطريقة فعّالة وفي الوقت المناسب.
اعتبارات خاصة
العديد من الناس لا يدركون أن الأقساط المدفوعة مسبقًا للتأمين على الرهن العقاري يمكن عادة استردادها على أساس نسبي إذا قاموا بدفعها دفعة واحدة ثم باعوا منزلهم خلال السنوات الخمس إلى السبع الأولى من الملكية. بمعنى آخر، قد يكونون مؤهلين لاسترداد كبير حتى بعد مرور سنوات.
إذا حصل مالك المنزل على قرض FHA قبل يونيو 2013، فإنه يكون مؤهلاً لاسترداد وإلغاء قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا بعد خمس سنوات. يجب أن يكون لدى مالك المنزل 22% من حقوق الملكية في العقار، ويجب أن تكون جميع الدفعات قد تمت في موعدها. أما أصحاب المنازل الذين حصلوا على قروض FHA بعد يونيو 2013، فيجب عليهم إعادة التمويل إلى قرض تقليدي وأن يكون لديهم نسبة القرض إلى القيمة الحالية 80% أو أكثر.
نصائح لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري المسبق (UFMI)
هناك بعض الطرق التي يمكن للمشترين من خلالها تجنب دفع تأمين الرهن العقاري مقدمًا:
- التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري تقليدي: لن يطلب مقرضو الرهن العقاري تأمين رهن عقاري مقدمًا للقروض التقليدية التي تكون بنسبة 80% من قيمة القرض أو أقل. ينطبق هذا الحد على كل من عمليات شراء المنازل الأصلية وإعادة التمويل.
- قم بدفع دفعة مقدمة بنسبة 20%: لن يتحمل مقرض الرهن العقاري نفس القدر من المخاطر عندما تكون الدفعة المقدمة لشراء منزل تساوي 20% أو أكثر؛ لذلك، لا يُتوقع من المشتري دفع تأمين الرهن العقاري.
- الحصول على رهن عقاري ثانٍ: يتطلب دفعة مقدمة بنسبة 5% رهنًا عقاريًا ثانيًا بنسبة 15%، ويتطلب دفعة مقدمة بنسبة 10% رهنًا عقاريًا ثانيًا بنسبة 10% لتغطية نسبة 20% المطلوبة لتجنب تأمين الرهن العقاري.
- احصل على المساعدة من البائع: قد يختار البائع الذي يمتلك حقوق ملكية تمويل جزء من سعر الشراء عبر رهن عقاري ثانٍ. دفعتك المقدمة بنسبة 10%، إلى جانب الرهن العقاري الثاني بنسبة 10% من البائع، ستساعدك في تجنب تأمين الرهن العقاري.
هل يمكن استرداد UFMI؟
قسط التأمين المسبق على الرهن العقاري (UFMI) غير قابل للاسترداد، إلا في حالة إعادة التمويل إلى قرض جديد مؤمن من قبل FHA خلال ثلاث سنوات من القرض الأصلي.
كيف يتم حساب قسط التأمين الأولي لصندوق الرهن العقاري الفيدرالي (FHA UFMI)؟
القسط الأولي للتأمين على الرهن العقاري الذي تطلبه إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) هو 1.75% من مبلغ القرض. لذا، إذا كان القرض الأولي هو 300,000 دولار، فإن 1.75% من هذا المبلغ سيكون 5,250 دولار. وبالتالي، سيصبح مبلغ الرهن العقاري 305,250 دولار مع تضمين القسط الأولي للتأمين.
هل يمكن دفع UFMI نقدًا، أم يمكن تمويله ضمن دفعات القرض؟
يمكن دفع قسط UFMI نقدًا أو تمويله ضمن القرض، ولكن يجب أن يتم دفعه بالكامل بطريقة واحدة، وليس مقسمًا. أي مبالغ UFMIP تُدفع نقدًا تُضاف إلى إجمالي متطلبات التسوية النقدية.
الخلاصة
تأمين الرهن العقاري المدفوع مقدمًا هو مجرد رسوم إضافية تُضاف إلى قروض FHA للمساعدة في تمويل برامج مثل برنامج مشتري المنازل FHA. عادةً ما يُطلب منك دفع هذه الرسوم إذا حصلت على هذا النوع من الرهن العقاري، ولكن لن تضطر إلى دفع تأمين الرهن العقاري المدفوع مقدمًا إذا قمت بدفع مقدم بنسبة لا تقل عن 25% أو إذا حصلت على رهن عقاري تقليدي بدلاً من ذلك.