ما هو نظام البيع بالمعاش (Viager)؟
"الفياغر" هو معاملة عقارية، شائعة في فرنسا، حيث يقوم المشتري بدفع دفعة مقدمة ثم سلسلة من الدفعات طالما أن البائع على قيد الحياة. real estate
النقاط الرئيسية
- البيع بالمعاش هو صفقة عقارية شائعة في فرنسا، حيث يقوم المشتري بدفع دفعة مقدمة ثم سلسلة من الدفعات طالما كان البائع على قيد الحياة.
- غالبًا ما يكون البائعون أرامل أو أرامل يحتاجون إلى مصدر دخل منتظم بعد وفاة الزوج.
- بالنسبة للمشترين، تقدم عقود viagers جاذبية شراء منزل بأسعار مخفضة.
فهم نظام البيع بالمعاش (Viager)
بشكل أساسي، يُعتبر "الفياغر" نوعًا من المعاشات العكسية. بالنسبة لمشتري المنازل، يُعتبر الفياغر نوعًا من المقامرة، بينما بالنسبة لبائعي المنازل، فإنه يوفر الأمان من خلال دفعات نقدية منتظمة. يُطلق على الفياغر أحيانًا اسم الرهن العقاري العكسي أو صندوق الائتمان المتبقي الخيري.
في اتفاقية "الفياغر"، يوافق الشخص على بيع ممتلكاته لمشتري مقابل دفعة مقدمة، تُعرف في فرنسا باسم "البوكيه"، وأقساط نقدية منتظمة لبقية حياته. بالإضافة إلى ذلك، يستمر البائع في العيش في المنزل لبقية حياته. فقط عند وفاة البائع يصبح المشتري حراً في الاستيلاء على الممتلكات. في جوهرها، يراهن المشتري في اتفاقية "الفياغر" على العمر المتبقي للبائع.
في فرنسا، غالبًا ما يتفاوض طرفان خاصان على عقد "فياغر" بمساعدة محامٍ ودون مشاركة البنوك أو شركات التأمين. يمكن أن يكون هذا الاتفاق مفيدًا لكلا الطرفين. على سبيل المثال، يحصل البائعون على إعفاءات ضريبية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، فإن المدفوعات النقدية مضمونة بشكل قوي. إذا تخلف المشتري عن السداد، يحتفظ البائع بالدفعة المقدمة وجميع الدفعات الشهرية حتى تلك اللحظة وملكية العقار. غالبًا ما يكون البائعون أرامل أو أرامل يحتاجون إلى مصدر دخل منتظم بعد وفاة الزوج.
بالنسبة للمشترين، تقدم عقود الـ viagers جاذبية شراء منزل بأسعار مخفضة. تستخدم عقود الـ viagers القيمة المحتلة بدلاً من القيمة السوقية، والتي غالباً ما تكون أعلى بكثير. بالإضافة إلى ذلك، لا يدفع المشترون أي فائدة على العقار، وإذا توفي البائع في وقت أبكر من المتوقع، يحصل المشترون على خصم أكبر. الخطر يكمن في أن يعيش البائع لفترة أطول من المتوقع، وفي هذه الحالة يجب على المشتري دفع المزيد. المشتري النموذجي لعقود الـ viager هو شخص في منتصف العمر يسعى لتأمين منزل للتقاعد.
حساب Viager
يتم حساب قيمة العقار في نظام "الفياغر" بناءً على عمر البائع، وتُعرف هذه القيمة بالقيمة المشغولة. تكون القيمة المشغولة لمنزل يملكه شخص يبلغ من العمر 50 عامًا أكثر من تلك الخاصة بمنزل يملكه شخص يبلغ من العمر 70 عامًا. عادةً ما يكون الدفعة المقدمة حوالي 30% من القيمة المشغولة. يقوم المشاركون بحساب الأقساط النقدية بناءً على متوسط العمر المتوقع للبائع. بسبب هذه الإرشادات، قد يكون من الأفضل للبائعين الأكبر سنًا بيع منازلهم مباشرة والحصول على القيمة السوقية الكاملة.