المالك: الواجبات والمسؤوليات والحقوق

ما هو المالك؟

يشير مصطلح المالك إلى صاحب العقار الذي يقوم بتأجير أو تأجير ذلك العقار لطرف آخر مقابل دفعات الإيجار. يمكن أن يكون الملاك أفرادًا أو شركات أو كيانات أخرى. عادةً ما يوفر الملاك الصيانة أو الإصلاحات اللازمة خلال فترة الإيجار، بينما يكون المستأجر أو المستأجر بعقد إيجار مسؤولًا عن النظافة والصيانة العامة للعقار. يتم عادةً تحديد الواجبات والالتزامات المحددة لكل طرف في اتفاقية الإيجار.

النقاط الرئيسية

• المالك هو شخص أو كيان يمتلك عقارًا حقيقيًا ثم يؤجره للمستأجرين مقابل دفع الإيجار.
• يمكن للمالك تأجير العقار إما للمستأجرين السكنيين أو التجاريين اعتمادًا على قيود تقسيم المناطق ونوع العقار.
• يُلزم الملاك والمستأجرون بعقد إيجار، وهو عقد قانوني يحدد حقوق ومسؤوليات كل طرف.
• يمكن أن يكون كونك مالك عقار مصدرًا للدخل الإيجاري السلبي، ولكنه قد يأتي أيضًا بتكاليف غير متوقعة ومخاطر قانونية ومالية فريدة.
• لا يُسمح لأصحاب العقارات بالتمييز (بناءً على أشياء مثل العرق أو التوجه الجنسي)، أو دخول العقار دون إشعار مناسب، أو طرد المستأجر بشكل غير صحيح، أو رفع الإيجارات دون إشعار.

ماذا يفعل الملاك

كما هو مذكور أعلاه، فإن المالك هو أي شخص يمتلك عقارًا ويؤجره لشخص آخر. يُطلق على هذا الطرف المستأجر أو حامل الإيجار. يستثمر الملاك في العقارات كمصدر للربح المالي. من خلال امتلاك العقار وتأجيره، يمكن للمالك أن يحقق تدفقًا ثابتًا من الدخل بالإضافة إلى إمكانية زيادة قيمة ممتلكاتهم.

قد يكون الملاك أفرادًا أو شركات أو كيانات أخرى، مثل الوكالات الحكومية. وبالمثل، يمكن أن تختلف أنواع العقارات التي يمتلكونها. وهذا يعني أن أنواع العقارات التي يمتلكونها ليست مقتصرة على المنازل فقط. بالإضافة إلى المساكن العائلية الفردية، قد تشمل محافظهم العقارية:

• الأراضي والقطع الفارغة
• العقارات المخصصة للعطلات، مثل الأكواخ والفلل

عادةً ما يستخدم الملاك عقود الإيجار عندما يقومون بتأجير أصولهم. عقد الإيجار هو عقد ملزم قانونيًا يحدد الشروط التي بموجبها يوافق أحد الأطراف على استئجار ممتلكات من طرف آخر. يضمن العقد للمستأجر أو المستأجر استخدام الأصل، ويضمن أن المؤجر (مالك العقار أو المالك) يحق له الحصول على دفعات منتظمة لفترة محددة مقابل ذلك.

حقوق ومسؤوليات المالك

لدى الملاك حقوق ومسؤوليات محددة تختلف من ولاية إلى أخرى، ومع ذلك، هناك قوانين عامة مشتركة بين جميع الولايات.

يحق لأصحاب العقارات أيضًا جمع الإيجار، بالإضافة إلى أي رسوم تأخير تم الاتفاق عليها مسبقًا. كما يحق لهم زيادة الإيجار كما هو محدد في اتفاقية الإيجار بين المستأجر والمالك. عندما لا يدفع المستأجرون الإيجار، يحق للمالكين طردهم. تختلف عملية الإخلاء أيضًا من ولاية إلى أخرى. توفر معظم الولايات للمالكين القدرة على جمع الإيجار المتأخر بالإضافة إلى التكاليف القانونية.

يجب على مالكي العقارات:

• مسؤول عن الحفاظ على عقاراتهم المؤجرة في حالة صالحة للسكن
• إدارة الودائع الأمنية
• التأكد من أن العقار نظيف وفارغ عند انتقال مستأجر جديد إليه.

يجب على المالك أيضًا الالتزام بجميع قوانين البناء المحلية، وإجراء الإصلاحات بشكل سريع، والحفاظ على جميع الخدمات الأساسية، بما في ذلك السباكة والكهرباء والتدفئة، في حالة عمل جيدة.

إدارة الوديعة التأمينية هي أيضًا التزام حيوي لأي مالك عقار. بينما يحق للمالكين فرض وديعة تأمينية على المستأجرين لتغطية الأضرار التي تلحق بالممتلكات وكذلك الإيجار غير المدفوع، إلا أن الوديعة لا تنتمي فعليًا إلى المالك. هناك قواعد وقوانين تحكم مبالغ الودائع التأمينية وكيفية الحفاظ عليها. تختلف هذه القواعد من ولاية إلى أخرى. يمكن أن يواجه الملاك الذين ينتهكون هذه القوانين عواقب قانونية.

أنواع الملاك

تمامًا كما يمكن أن تتنوع أنواع العقارات التي يمكن أن يمتلكها المالك، كذلك تتنوع أنواع الملاك. قد يكونون أفرادًا، أو شركات، أو كيانات أخرى مثل الوكالات الحكومية.

قد يمتلك الأفراد عقارًا واحدًا أو أكثر ويقومون بتأجيرها لزيادة دخلهم أو كوسيلة لتنويع محافظهم الاستثمارية. على سبيل المثال، قد يقرر زوجان في منتصف العمر شراء منزل ثانٍ وتأجيره كوسيلة لزيادة دخلهما الشهري. الحفاظ على العقار مؤجرًا خلال التقاعد يمكن أن يساعد هؤلاء الأفراد في تعزيز أي أموال يتلقونها من مزايا الضمان الاجتماعي أو الاستثمارات الأخرى.

قد يكون بعض الملاك الآخرين، مثل الشركات، في الواقع في مجال شراء العقارات بهدف تأجيرها. على سبيل المثال، قد تقوم شركة عقارية بشراء مباني مكاتب وتأجيرها لشركات مختلفة مقابل إيجار شهري.

تمتلك الحكومات البلدية، وخاصة تلك الموجودة في المدن الكبيرة، غالبًا شركات إسكان. تقوم هذه الوكالات بامتلاك وتأجير وإدارة وصيانة الإسكان الميسر أو المدعوم للأشخاص المحتاجين. عادةً ما يتم تحديد مدفوعات الإيجار بناءً على دخل المستأجر لهذه المساكن.

مزايا وعيوب أن تكون مالك عقار

يتمتع الملاك بمزايا وعيوب مالية عند الاستثمار في عقار للإيجار.

من بين الفوائد، يمكن للمالك أن يستفيد من الأموال المقترضة لشراء عقار للإيجار، وبالتالي يحتاج إلى جزء أصغر من التكلفة الإجمالية للعقار، للحصول على دخل الإيجار من المبنى. يمكن للعقار المؤجر أن يضمن هذا الدين، مما يحرر أصولًا أخرى تابعة للمالك.

مزايا أن تكون مالك عقار

• استخدام الرافعة المالية لشراء العقار

• التكاليف القابلة للخصم الضريبي

• مصدر الدخل

• إمكانية التقدير في القيمة

عيوب أن تكون مالك عقار

• مختلف المسؤوليات المتعلقة بصيانة وإدارة العقار

• الضرائب على مكاسب رأس المال

• المتاعب المتعلقة بالمستأجرين

• تكاليف غير متوقعة

• الالتزامات القانونية الفريدة

معظم التكاليف المرتبطة بالعقارات المؤجرة قابلة للخصم الضريبي. إذا لم يكن هناك ربح صافٍ بعد المصاريف، فإن دخل الإيجار يكون في الأساس دخلاً غير خاضع للضريبة. ومع سداد رهن العقار المؤجر، يزيد الملاك من نسبة ملكيتهم للعقار ويكتسبون الوصول إلى زيادة القيمة.

ومع ذلك، عندما يبيع المالك عقارًا، فإنه سيدفع ضرائب على أي أرباح رأسمالية ما لم يقم بإعادة استثمار الأموال في عقار إيجاري آخر. تُعرف هذه العملية باسم تبادل 1031، ولها متطلبات محددة. يجب تحديد العقار الجديد في غضون 45 يومًا من البيع، ويجب أن تتم عملية النقل بالكامل في غضون 180 يومًا.

حدود حقوق المالك

هناك أربعة أشياء رئيسية لا يُسمح للمالكين القيام بها:

الدخول دون إشعار مناسب: ما لم يكن ذلك في حالة طارئة مثل حريق أو تسرب، يجب على الملاك تقديم إشعار مناسب قبل دخول العقار. تختلف القوانين حسب الولاية، لكن العديد من القوانين تتطلب إشعارًا لا يقل عن 24 ساعة.

طرد المستأجرين بشكل غير صحيح: قد يقوم المالك بطرد المستأجر لعدة أسباب، ولكن يجب عليه دائمًا اتباع القنوات القانونية المناسبة. عدم اتباع البروتوكول الصحيح يضع المالك في موقف قانوني محفوف بالمخاطر.

زيادة الإيجار دون إشعار مسبق: يجب على الملاك إعطاء إشعار كافٍ قبل زيادة إيجار المستأجر (عادةً ما يعني ذلك حدًا أدنى من 30 يومًا). وبناءً على الولاية، قد تمنع قوانين التحكم في الإيجار الملاك من زيادة الإيجارات فوق حد معين؛ حتى عندما يحين وقت تجديد العقد.

كم من الوقت يجب أن يمنح المالك المستأجر لإخلاء العقار؟

في معظم الولايات، يجب على الملاك إعطاء المستأجر إشعارًا لمدة 30 يومًا لإنهاء عقد الإيجار الشهري.

كم من الوقت يمتلك المالك لإجراء الإصلاحات؟

تختلف قوانين المالك والمستأجر من ولاية إلى أخرى. ولكن بشكل عام، يكون لدى المالك من ثلاثة إلى سبعة أيام لإصلاح المشكلات الحرجة (مثل عدم وجود تدفئة أو مياه جارية) و30 يومًا للمشكلات الأقل خطورة.

كيف أبلغ عن إهمال المالك؟

في معظم الحالات، يجب عليك أولاً إبلاغ المالك بأي مشكلة قبل تقديم شكوى. إذا لم يكن هناك استجابة أو لم يقم المالك بتصحيح الوضع، يمكنك تقديم شكوى إلى:

• قسم الصحة المحلي
• وكالة حماية الإيجار (Rental Protection Agency)
• خط شكاوى الإسكان متعدد العائلات التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD)
• الشرطة المحلية

كم يمكن للمالك أن يرفع الإيجار؟

يعتمد مقدار الزيادة التي يمكن للمالك أن يفرضها على الإيجار على القوانين المحلية. في المناطق التي لا توجد فيها رقابة على الإيجار، تختلف زيادات الإيجار حسب الولاية. على سبيل المثال، في كاليفورنيا، يوفر قانون حماية المستأجر لعام 2019 حدًا أقصى لزيادة الإيجار للمناطق داخل كاليفورنيا التي لا توجد فيها رقابة على الإيجار.

الخلاصة

لدى الملاك واجبات ومسؤوليات وحقوق محددة. بعضها يختلف حسب الولاية، ولكن البعض الآخر عام ومشترك بين جميع الولايات. يجب أن يتم توضيح جميع هذه الأمور في اتفاقية الإيجار. هذا عقد قانوني رئيسي يحدد ما سيدفعه المستأجر شهريًا للإيجار ولأي مدة. كما يوضح واجبات ومسؤوليات كل من الملاك والمستأجرين والعواقب المترتبة على أي خرق.