ما هو نموذج التقييم الآلي (AVM)؟
نموذج التقييم الآلي (AVM) هو مصطلح يشير إلى خدمة تجمع بين النمذجة الرياضية أو الإحصائية مع قواعد بيانات العقارات والمعاملات الحالية لحساب قيم العقارات. تقوم الغالبية العظمى من نماذج التقييم الآلي بمقارنة قيم العقارات المماثلة في نفس الوقت.
يستخدم العديد من المثمنين، وحتى المؤسسات في وول ستريت، هذه النماذج الآلية لتقييم العقارات السكنية. كما توجد نماذج آلية جاهزة للمستهلكين على مواقع إدراج العقارات مثل Zillow وTrulia.
النقاط الرئيسية
- النماذج الآلية للتقييم (AVMs) هي نماذج تسعير تعتمد على البرمجيات وتستخدم في سوق العقارات لتقييم الممتلكات.
- تعتبر نماذج التقييم الآلي (AVMs) أكثر كفاءة واتساقًا من المثمن البشري، لكنها تعتمد في دقتها على البيانات التي تستند إليها، مما يعني أنها قد تكون قديمة أو غير صحيحة.
- تشمل مقدمي خدمات AVM المنصات التجارية مثل CoreLogic وFreddie Mac وEquifax، بالإضافة إلى مواقع المستهلكين المجانية مثل Zillow وTrulia.
كيف تعمل نماذج التقييم الآلي (AVMs)؟
تقارير AVM تعتمد على التكنولوجيا، بما في ذلك الخوارزميات المملوكة، ويمكن الحصول عليها في ثوانٍ من قبل المقرضين والوكلاء. عادةً ما تحتوي على نموذج hedonic (نوع من التحليل الإحصائي تحليل الانحدار) ومؤشر مبيعات متكررة، حيث يتم وزن وتحليل كلاهما لتوليد تقدير السعر. عادةً ما تتضمن AVMs قيمة مقيم الضرائب، وجميع المعلومات ذات الصلة عن العقار المعني—مثل تاريخه البيعي—وتحليل لمبيعات العقارات المماثلة.
يتم استخدامها أيضًا لدعم الاكتتاب في الرهن العقاري وقروض حقوق الملكية المنزلية، ولأغراض إعادة التمويل، وللمساعدة في أنشطة تخفيف الخسائر وإدارة مخاطر الائتمان مثل التقييم السوقي لحيازات العقارات في محافظ الاستثمار المؤسسية. بينما كانت النماذج الآلية للتقييم تستخدم في البداية لتقييم العقارات السكنية، فقد توسع استخدامها ليشمل أنواعًا أخرى، بما في ذلك العقارات التجارية.
يقدم مزودو AVM خدماتهم لمجموعة متنوعة من العملاء، بما في ذلك وكلاء العقارات والوسطاء، ومقرضي الرهن العقاري، والمؤسسات المالية الكبرى. من بين مزودي AVM الرائدين CoreLogic، وFederal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac)، وVeroVALUE، وEquifax. يمكن للجمهور استخدامها من خلال مواقع العقارات المجانية للمستهلكين.
إيجابيات وسلبيات نماذج التقييم الآلي (AVMs) في العقارات
على الرغم من استخدامها الواسع في الوقت الحاضر، تثير النماذج الآلية لتقييم العقارات (AVMs) بعض الجدل، خاصة فيما يتعلق بكيفية مقارنتها بالتقييمات التقليدية التي تتم بشكل شخصي.
مزايا نماذج التقييم الآلي (AVMs)
تشبه مزايا استخدام نماذج التقييم الآلي (AVMs) على التقييمات المادية تلك الخاصة بأي نظام آلي مقارنة بالجهد البشري. ببساطة، توفر الوقت والمال والجهد. يمكنها إجراء العديد من الحسابات والمقارنات في ثوانٍ، ولا تحتاج إلى الذهاب فعليًا لمعاينة عقار أو عقارات مشابهة ("comps" كونها عاملًا رئيسيًا عند تقييم وتسعير قطعة معينة من العقارات).
كل هذا يقلل من تكلفة تقييم عقار أو عدة عقارات. تعتبر نماذج التقييم الآلي (AVMs) مفيدة بشكل خاص في تقييم قيمة محفظة عقارية كاملة. بمجرد إعدادها، يمكن تشغيل نماذج التقييم الآلي بتكلفة قليلة.
بالإضافة إلى كونها أرخص وأسرع، فإن الخوارزميات لا تتعرض للأخطاء البشرية أو سوء التصرف. كآلات موضوعية، تزيل الخوارزميات التحيز والذاتية من المعادلة. لذلك، هناك خطر أقل من الاحتيال أو التسعير المتعمد الخاطئ، على الرغم من أنه بالطبع يمكن اختراق أو التلاعب بالبرامج الحاسوبية.
ورقة مؤتمر عام 2017 بعنوان "نماذج التقييم الآلية (AVMs): عالم جديد شجاع؟" بقلم جورج أندرو ماتيسياك من جامعة كراكوف للاقتصاد، أشارت إلى دراسات أخرى في معالجة نقاط القوة والقصور في هذه النماذج. وذكرت الورقة: "هناك القليل من الأدلة الصارمة وغير المتحيزة حول دقة نماذج التقييم الآلية المتاحة تجاريًا في المجال العام". "على الرغم من مستويات الدقة العالية في المتوسط، قد تكون التقييمات المستندة إلى الإحصائيات بعيدة عن الدقة وتحتاج إلى تعزيز بالحكم المهني."
عيوب نماذج التقييم الآلي (AVMs)
لكي يعمل نموذج التقييم الآلي (AVM) بشكل جيد، يحتاج إلى بيانات عالية الجودة وبكمية كافية لتكون ممثلة. وهنا تكمن نقطة ضعفه.
العيب الأكثر شيوعًا الذي يُذكر ضد نماذج التقييم الآلي (AVMs) هو أنه عند تحديد القيمة، لا يمكنهم (ولا يستطيعون) أخذ الحالة الفعلية للعقار في الاعتبار. فهم يفترضون فقط حالة متوسطة، والتي قد تكون دقيقة أو لا. لا يمكنهم ملاحظة التفاصيل أو التباينات في الحالة.
تعتبر نماذج التقييم الآلي (AVMs) رائعة في إجراء المقارنات، ولكن ماذا لو كان هناك نقص في العقارات القابلة للمقارنة أو البيانات المتعلقة بالمعاملات المسجلة؟ لهذا السبب، يكون من الصعب بشكل خاص تقييم العقارات الجديدة، حيث أن نماذج التقييم الآلي، كونها حرفية إلى حد ما، تفتقر إلى الخيال اللازم لابتكار شيء يمكن استخدامه كمقارنة. وبما أن نموذج التقييم الآلي يعمل بناءً على العوامل المعروفة—السجل التاريخي—فإنه يفوت العوامل غير الملموسة التي يمكن أن ترفع أو تخفض التقدير.
أخيرًا، يمكن لنظام التقييم الآلي (AVM) العمل فقط مع البيانات التي يتم تزويده بها، وهناك دائمًا خطر إدخال البيانات بشكل غير صحيح. بالإضافة إلى ذلك، قد لا تكون المعلومات المتوفرة لديه محدثة، مما يجعل أنظمة التقييم الآلي غير موثوقة في أسواق العقارات التي تتغير بسرعة.
الخلاصة
يتفاخر مقدمو نماذج التقييم الآلي (AVM) بدقتهم وتغطيتهم الشاملة وتوفيرهم للوقت. تتعامل نماذج التقييم الآلي مع المتوسطات، لذا فهي فعالة بشكل خاص في المناطق التي تكون فيها العقارات متشابهة جدًا. في المناطق التي تحتوي على مجموعة أكبر من الأنواع والأنماط، قد تكون أقل دقة وفائدة.
بينما يزداد استخدام نماذج التقييم الآلي (AVMs)، لم تحل محل تقديرات التقييم البشري، ليس أقلها لأن معظم مقرضي الرهن العقاري يتطلبون إجراء تقييم مخصص للعقار شخصيًا بواسطة مقيم معتمد. بسبب المخاوف المتعلقة بدقتها، يقترح بعض المشاركين في الصناعة النظر في نتائج نماذج التقييم الآلي المتعددة كوسيلة للحصول على صورة أكثر اكتمالاً وزيادة الثقة في تقاريرهم.