ما هي حزمة الحقوق؟
مجموعة الحقوق هي مصطلح يشير إلى مجموعة الامتيازات القانونية التي تُمنح عادةً لمشتري العقارات مع نقل الملكية. تتضمن هذه المجموعة ما يلي:
- حق الحيازة
- حق التحكم
- حق الاستبعاد
- حق الانتفاع
- حق التصرف
يمكن للمشتري العادي للمنزل أن يتوقع الحصول على كامل حزمة الحقوق التقليدية بمجرد إتمام الصفقة.
يحمل امتلاك العقارات مجموعة معقدة من الحقوق، وقد تم تقليديًا وصف وتلخيص هذه الحقوق من خلال مفهوم "حزمة الحقوق". يُعتبر هذا المفهوم جزءًا من العديد من اختبارات تراخيص العقارات ودروس السنة الأولى في كليات القانون.
النقاط الرئيسية
- يحصل مشتري العقار على مجموعة من الحقوق مع الملكية.
- تمنح هذه الحقوق عادةً المشتري الحرية في استخدام الملكية ضمن حدود القانون.
- قد يشارك مستثمرو العقارات التجارية بعض هذه الحقوق مع أطراف أخرى.
فهم حزمة الحقوق
يمكن للمشتري العادي للمنزل أن يتوقع الحصول على كامل حزمة الحقوق التقليدية بمجرد إتمام الصفقة. أي أن المشترين يتوقعون أن يكون لديهم حق الحيازة، وحق التحكم، وحق الاستبعاد، وحق التمتع، وحق التصرف.
ومع ذلك، يمكن تقسيم هذه الحقوق وتخصيصها لأطراف مختلفة. ينطبق هذا عادةً على عمليات شراء العقارات التجارية والاستثمارية. على سبيل المثال، قد يكون للمشتري لعقار مؤجر حقوق محدودة بموجب قوانين وأنظمة المالك والمستأجر المحلية، أو قد يشارك مالك عقار واجهة المحل بعض الحقوق مع المستأجر الذي يدير نشاطًا تجاريًا هناك.
في جميع الأحوال، يمكن لصاحب العقار ممارسة مجموعة حقوقه فقط ضمن حدود العديد من القوانين الأخرى. على سبيل المثال، قد لا يتمكن صاحب المنزل من ممارسة "حق التمتع" بما يتجاوز حدود قوانين التحكم في الضوضاء المحلية.
حق الحيازة
حق الحيازة ينص ببساطة على أن حامل العنوان هو المالك القانوني للعقار.
حق التحكم
يمكن لحامل اللقب استخدام الملكية بأي طريقة ليست غير قانونية. في الواقع، يمكن لجمعية مالكي المنازل (HOA) فرض قيود إضافية على أي شيء بدءًا من زينة الحدائق إلى ملكية الحيوانات الأليفة، على الرغم من أن هذه القواعد ليست قوانين.
حق الاستبعاد
يتيح حق الاستبعاد لصاحب الملكية تحديد من يمكنه دخول العقار. هذا الحق له حدود قليلة في الواقع. قد تكون هناك حقوق ارتفاق تسمح بالوصول إلى خطوط المرافق التي تتجاوز هذا الحق. كما أن مذكرة تفتيش العقار تتفوق على حق الاستبعاد. بالإضافة إلى ذلك، قد لا يكون لمالك العقار المؤجر حق الاستبعاد بالنسبة لمن يسمح له المستأجر بالدخول إلى العقار، وذلك بناءً على شروط عقد الإيجار والقوانين المحلية.
حق الانتفاع
يؤكد حق الاستمتاع على حق صاحب الملكية في المشاركة في أي أنشطة يجدها ممتعة أثناء تواجده في العقار. يفترض هذا، مرة أخرى، أن تكون تلك الأنشطة قانونية.
حق التصرف
حق التصرف يحمي حق صاحب الملكية في نقل الملكية، سواء بشكل دائم أو مؤقت، إلى طرف آخر. يتم تحقيق هذا الحق بشكل كامل فقط عندما تكون الملكية مملوكة بالكامل وليست مرهونة. كما ينطبق استثناء إذا كانت الملكية خاضعة لـlien.
هل تتجاوز سلطة جمعية مالكي المنازل (HOA) حقوقي كمالك عقار؟
يعتمد هذا على الولاية التي تعيش فيها وعلى العهود والقيود والشروط (CC&Rs) التي وقعت عليها ووافقت عليها عند شراء العقار. قد يكون لجمعية مالكي المنازل (HOA) الحق في فرض عقوبات معينة عليك إذا لم تتبع قواعدهم، مما يمكن أن يقيّد حقوقك كمالك للعقار.
من لديه حقوق أكثر، المالك أم المستأجر؟
يعتمد ذلك على القوانين المحلية ومدى كونها داعمة للمستأجر أو المالك. في بعض الولايات، يكون لدى الملاك قيود قليلة جدًا على دخول العقار، وبيع العقار، وطرد المستأجرين، وما إلى ذلك. في ولايات أخرى، يتمتع المستأجرون بمزيد من الحقوق، على سبيل المثال، يجب عليهم منح الإذن قبل أن يتمكن المالك من دخول العقار ويجب إعطاؤهم فترات إشعار معينة قبل أن يتمكن المالك من بيع العقار. بالإضافة إلى القوانين المحلية، لكل سلطة قضائية الحق في تحديد القضايا التي ستنظر فيها ومتى، مما يضع بعض القوانين قيد التنفيذ بغض النظر عن القوانين المكتوبة.
كيف تعمل حزمة الحقوق مع المالكين المتعددين؟
إذا كان هناك عدة مالكين لعقار ما، فإن حزمة الحقوق تعود لكليهما بالتساوي—وهو ما يعتبر حماية وعائقًا في نفس الوقت، حسب الظروف. على سبيل المثال، إذا كان المنزل مملوكًا لزوجين متزوجين وتطلقا، فإن أحد الزوجين سيحتاج إلى إذن من الآخر لبيع المنزل.
الخلاصة
بصفتك مالكًا للعقار، تحصل على حقوق الحيازة، والتحكم، والاستبعاد، والتمتع، والتصرف بمجرد إتمام عملية الشراء. تمنحك هذه الحزمة من الحقوق جميع الحقوق التي تتوقعها بمجرد امتلاكك للعقار. ومع ذلك، هناك استثناءات، وذلك اعتمادًا على نوع العقار الذي تملكه وما إذا كنت تؤجره للمستأجرين.