ما هو القرض المركب؟
عند شراء منزل، من المعتاد البحث عن منتج رهن عقاري واحد. ومع ذلك، قد يكون من الضروري الحصول على قرض مركب أو رهن عقاري مركب بدلاً من ذلك. يتكون القرض المركب من قرضين عقاريين منفصلين يتم منحهما من قبل نفس المقرض لنفس المقترض.
نوع واحد من قروض الدمج يوفر التمويل لبناء منزل جديد، يليه رهن عقاري تقليدي بعد اكتمال البناء. نوع آخر من قروض الدمج يوفر قرضين متزامنين لشراء منزل قائم. غالبًا ما يتم الحصول عليه عندما لا يستطيع المشتري توفير دفعة مقدمة بنسبة 20% ولكنه يرغب في تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
يُشار أحيانًا إلى القرض المركب باسم الرهن العقاري المزدوج، وذلك بناءً على استخدامه. لا يقدم جميع مقرضي الرهن العقاري قروضًا مركبة، وهناك بعض الإيجابيات والسلبيات المرتبطة بالحصول على واحد لشراء أو بناء منزل.
النقاط الرئيسية
- القرض المركب هو عبارة عن قرضين عقاريين منفصلين يتم منحهما من قبل نفس المقرض لنفس المقترض.
- يمكن للقروض المجمعة تمويل بناء منزل جديد أو شراء عقار قائم.
- اختيار قرض مركب قد يسمح للمقترضين بتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
- قد يؤدي الحصول على قرض مركب إلى زيادة التكاليف من حيث الفوائد والرسوم، ويعني التعامل مع دفعتين للرهن العقاري.
- قد يتم تقليل تكاليف الإغلاق نظرًا لأن كلا القرضين يُغلقان في نفس الوقت ومن نفس المقرض.
كيف يعمل القرض المدمج
في حالة المنزل الجديد، يتكون قرض التركيبة عادةً من قرض برهن عقاري ذو معدل فائدة متغير adjustable-rate mortgage لتمويل البناء، يليه قرض ثانٍ، عادةً ما يكون قرضًا لمدة 30 عامًا، عند الانتهاء من بناء المنزل. عادةً ما يقوم القرض الثاني بسداد القرض الأول، مما يترك المقترض بقرض واحد فقط.
بالنسبة لشخص يشتري منزلًا قائمًا، قد يأخذ القرض المركب شكل قرض "بيجي باك" أو رهن عقاري 80-10-10. يتكون الرهن العقاري 80-10-10 من قرضين مع دفعة مقدمة واحدة. يغطي القرض الأساسي 80% من سعر شراء المنزل، والقرض الثاني يغطي 10% أخرى، ويقوم المشتري بدفع 10% نقدًا كدفعة مقدمة.
نظرًا لأن القرض الأساسي لديه نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80%، يمكن للمشتري عادةً تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، والذي يُطلب عادةً عندما يقوم المشترون بدفع دفعة أولى تقل عن 20%. لا يُعتبر PMI تكلفة لمرة واحدة، بل يجب دفعه سنويًا حتى تصل حقوق ملكية صاحب المنزل إلى 20%. عادةً ما يكلف المقترضين مبلغًا يعادل 0.5% إلى 1% من قيمة قرضهم كل عام.
يمثل القرض الثاني الجزء المتبقي من دفعة الـ 20% المقدمة. وعادةً ما يأتي في شكل خط ائتمان بضمان المنزل (HELOC). يعمل خط الائتمان هذا بشكل مشابه لبطاقة الائتمان ولكن بمعدل فائدة أقل لأن قيمة المنزل تدعمه. وبالتالي، يتم تكبد الفائدة فقط عندما يستخدمه المقترض.
يمكن أن يساعد القرض المركب مشتري المنازل في تجنب التكلفة الإضافية للتأمين الخاص على الرهن العقاري، ولكن قد تأتي خطوط الائتمان العقاري (HELOCs) مع معدلات فائدة متغيرة (بدلاً من الثابتة).
إيجابيات وسلبيات القرض المركب
يعتبر الحصول على قرض مركب لشراء منزل قائم أمرًا شائعًا في الأسواق العقارية النشطة. مع ارتفاع الأسعار وتزايد صعوبة القدرة على تحمل تكاليف المنازل، تتيح الرهون العقارية المزدوجة للمشترين اقتراض مبالغ أكبر مما قد يسمح به دفعة مقدمة. يمكن أن يكون ذلك ميزة طالما أن المشترين لا يتحملون ديونًا أكثر مما يمكنهم التعامل معه في حالة حدوث أي مشكلة.
يمكن أن تكون القروض المدمجة خيارًا للأشخاص الذين يحاولون شراء منزل جديد ولكنهم لم يبيعوا منزلهم الحالي بعد. في هذا السيناريو، يمكن للمشتري استخدام خط الائتمان القائم على قيمة المنزل (HELOC) لتغطية جزء من الدفعة المقدمة على المنزل الجديد، ثم سداد خط الائتمان القائم على قيمة المنزل عندما يتم بيع المنزل القديم.
قد يكون لدى المشترين الذين يقومون ببناء منزل جديد خيارات أبسط أو أقل تكلفة من قرض التركيب. على سبيل المثال، قد يقوم الباني بتمويل البناء. ثم، عندما يكتمل المنزل، يمكن للمشتري ترتيب رهن عقاري عادي ودفع الباني. بدلاً من ذلك، قد يستخدم صاحب المنزل قرض بناء مستقل construction loan ثم يبحث عن رهن عقاري دائم.
ومع ذلك، قد يكون للقرض المدمج ميزة على قرضين منفصلين من مقرضين مختلفين بسبب تكاليف الإغلاق لمرة واحدة.
بدائل القروض المجمعة
تشمل البدائل للقروض المجمعة مجموعة من منتجات الرهن العقاري. على سبيل المثال، بدلاً من القرض المجمّع، يمكنك اختيار أي من الخيارات التالية لشراء منزل:
- قروض الرهن العقاري التقليدية
عند مقارنة بدائل القروض المركبة، من المهم النظر في كيفية عمل كل نوع من القروض فيما يتعلق بأمور مثل متطلبات الحد الأدنى للدرجة الائتمانية، ومتطلبات التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، ومتطلبات نسبة الدين إلى الدخل، وأسعار الفائدة، والدفعات المقدمة، والرسوم. على سبيل المثال، في حالة قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، من الممكن الاقتراض بدفعة مقدمة تصل إلى 3.5% ودرجة ائتمانية تبلغ 580 credit score. من ناحية أخرى، لا تتطلب قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) وقروض إدارة المحاربين القدامى (VA) دفعة مقدمة، ولكن قد تكون ملزمًا بمتطلبات أعلى للحد الأدنى للدرجة الائتمانية، وذلك حسب اختيارك للمقرض.
القروض الضخمة هي قروض عقارية لا تلتزم بحدود القروض المتوافقة. قد تفكر في الحصول على قرض ضخم إذا كنت تشتري منزلاً أكثر تكلفة ولا تستطيع التأهل لخيارات قروض أخرى. تذكر أن هذه القروض قد تتطلب دفعات مقدمة أكبر أو درجات ائتمان أعلى للتأهل.
ما هو القرض المركب؟
القرض المدمج هو عبارة عن قرضين عقاريين مدمجين في قرض واحد. يمكن أن يتكون القرض المدمج من رهن عقاري أساسي ورهن عقاري ثانوي، حيث يحمل كل قرض شروط سداد محددة خاصة به. قد يكون لدى المقترض الذي يحصل على قرض مدمج دفعة رهن عقاري واحدة أو دفعتين، وذلك حسب كيفية هيكلة القرض.
ما الذي يمكن أن تموله القروض المجمعة؟
يمكن للقروض المجمعة تمويل بناء المنازل الجديدة. كما يمكنها تمويل شراء المنازل القائمة عندما يرغب المقترض في تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص. في هذه الحالة، قد يُشار إلى القرض المجمّع أو القرض المركب على أنه قرض "بيجي باك" أو رهن عقاري "بيجي باك".
كيف يعمل القرض المركب؟
يعمل القرض المزدوج عن طريق السماح للمقترضين بأخذ قرضين منفصلين من نفس المقرض لنفس الغرض. لكل قرض شروط سداد محددة، ويكون المقترض مسؤولاً عن سداد كلا الالتزامين. على سبيل المثال، قد يستخدم المقترض القرض الأول لدفع تكاليف بناء منزل جديد، مع بدء فترة القرض الثاني عند اكتمال البناء.
الخلاصة
القرض المدمج هو عبارة عن قرضين عقاريين منفصلين يتم إصدارهما من قبل نفس المقرض. يمكن استخدام القروض المدمجة لتمويل بناء منزل جديد، حيث يُستخدم القرض الأول لتمويل البناء، بينما يُستخدم القرض الثاني كقرض عقاري تقليدي بمجرد اكتمال البناء. يمكن أيضًا استخدام القروض المدمجة لتمويل شراء المنازل القائمة، مما يساعد المقترض على تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). ومع ذلك، قد يؤدي القرض المدمج إلى زيادة التكلفة على المقترض من حيث الفوائد والرسوم.