ما هو الرهن العقاري المزدوج (Piggyback Mortgage)؟
الرهن العقاري الإضافي هو دين إضافي يمكن أن يشمل أي رهن عقاري أو قرض إضافي يتجاوز القرض العقاري الأول للمقترض، والذي يتم تأمينه بنفس الضمان. تشمل الأنواع الشائعة من الرهون العقارية الإضافية قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs).
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الإضافي هو أي قرض إضافي يتم الحصول عليه على عقار بجانب الرهن العقاري الأول.
- تشمل الأمثلة الرهون العقارية الثانية، وقروض حقوق الملكية المنزلية، وHELOCs.
- تُستخدم الرهون العقارية المزدوجة للمساعدة في تغطية الدفعات المقدمة على العقارات أو لتجنب دفع التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI).
فهم الرهون العقارية المزدوجة (Piggyback Mortgages)
يمكن أن تخدم الرهون العقارية المزدوجة عدة أغراض. يُسمح ببعض الرهون العقارية المزدوجة لمساعدة المقترض في دفع الدفعة الأولى. بشكل عام، سيكون لدى معظم المقترضين القدرة على تحمل رهن عقاري مزدوج واحد أو اثنين فقط نظرًا لأن جميع القروض مضمونة بنفس الضمان.
يمكن استخدام الرهن العقاري المزدوج أيضًا لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص أو PMI. في هذه الحالة، يتم أخذ رهن عقاري ثانٍ أو قرض على قيمة المنزل في نفس الوقت مع الرهن العقاري الأول. على سبيل المثال، في حالة الرهن العقاري المزدوج "80-10-10"، يتم تغطية 80% من سعر الشراء بواسطة الرهن العقاري الأول، و10% يتم تغطيتها بواسطة القرض الثاني، و10% النهائية يتم تغطيتها بواسطة دفعتك المقدمة. هذا يقلل من نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري الأول إلى أقل من 80%، مما يلغي الحاجة إلى PMI. على سبيل المثال، إذا كانت تكلفة منزلك الجديد 180,000 دولار، فإن الرهن العقاري الأول سيكون 144,000 دولار، والرهن العقاري الثاني سيكون 18,000 دولار، ودفعتك المقدمة ستكون 18,000 دولار.
أنواع الرهون العقارية المزدوجة (Piggyback Mortgages)
الرهون العقارية مع دفعة مقدمة
الرهن العقاري مع دفعة مقدمة هو نوع من الرهن العقاري الثانوي الذي يوفر للمقترض أموالاً للدفعة المقدمة. عادةً ما يُسمح بالرهن العقاري الثاني فقط عندما يتم استخدام الأموال من برنامج مساعدة الدفعة المقدمة. يجب الإفصاح عن جميع مصادر أموال الدفعة المقدمة المستخدمة في تأمين الرهن العقاري للمقرض الأول.
بشكل عام، لا يُسمح بالرهون العقارية الثانية من العديد من المقرضين البديلين لأنها تتجاوز معايير شروط الرهن العقاري الأول وتزيد بشكل كبير من مخاطر التخلف عن السداد للمقترض. قد تُعرف الرهون العقارية المساعدة في الدفعة المقدمة أيضًا باسم الرهون العقارية الثانية الصامتة.
الرهون العقارية الثانية
بشكل عام، يمكن للمقترض الحصول على الرهن العقاري الثاني باستخدام جزء مرهون من الضمان عندما يكون لهذا الضمان حقوق ملكية في المنزل. حقوق ملكية المنزل تعتمد بشكل أساسي على القيمة التي دفعها المقترض على منزله. يتم حسابها كقيمة تقييم المنزل مطروحًا منها الرصيد المتبقي للقرض.
يجد العديد من المقترضين أنفسهم في وضع الرهن العقاري المغمور في المراحل الأولى من سداد قرض الرهن العقاري، حيث يمكن أن تنخفض قيمة العقار ولم يتم بعد سداد جزء كبير من رصيد الرهن العقاري. إذا كان لدى المقترض حقوق ملكية في منزله، فلديه بعض الخيارات للحصول على قرض حقوق ملكية المنزل كرهان عقاري ثانٍ.
تشمل منتجات الرهن العقاري الثاني إما قرض عقاري قياسي أو خط ائتمان عقاري. يعتمد كل من القرض العقاري وخط الائتمان العقاري على الأسهم المتاحة في ضمان المقترض.
قروض حقوق الملكية المنزلية
قرض الأسهم العقارية القياسي هو قرض ائتماني غير متجدد. في قرض الأسهم العقارية القياسي، يمكن للمقترض أن يحصل على قيمة الأسهم مقدماً كمبلغ رئيسي دفعة واحدة. بعد ذلك، يتطلب القرض عادةً أقساطاً شهرية بناءً على شروط الائتمان المخصصة من قبل المقرض. يستخدم المقترضون قرض الأسهم العقارية لأغراض متنوعة بما في ذلك تكاليف الجامعة لأطفالهم، تحسينات المنزل، توحيد الديون، أو نفقات رأس المال الطارئة.
خطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية
خط ائتمان ملكية المنزل هو حساب ائتمان متجدد يوفر للمقترض مرونة أكبر في الإنفاق. يعتمد الحد الأقصى للائتمان لهذا النوع من الحسابات على ملكية المقترض للمنزل. يكون رصيد الحساب متجددًا، مما يعني أن المقترضين يتحكمون في الأرصدة المستحقة بناءً على مشترياتهم ومدفوعاتهم. سيتم أيضًا تقييم حساب متجدد بفائدة شهرية تضاف إلى إجمالي الرصيد المستحق.
في خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية، يتلقى المقترضون كشف حساب شهري يوضح تفاصيل معاملاتهم خلال الفترة ومبلغ الدفع الشهري الذي يجب عليهم دفعه للحفاظ على حسابهم في حالة جيدة.
كيف يمكن استخدام الرهن العقاري المزدوج لإلغاء التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)؟
غالبًا ما يطلب المقرضون تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت الدفعة المقدمة على القرض ستكون أقل من 20%. يمكن استخدام رهن عقاري إضافي لتوفير النقد اللازم للدفعة المقدمة لإلغاء هذا الشرط في بعض الحالات. لاحظ أنه قد تكون هناك شروط أو قيود معينة على أي من القرضين قد تمنع استخدامهما بهذه الطريقة.
هل يُعتبر قرض البيجيباك قرضًا ثانويًا أم رئيسيًا؟
الرهن العقاري المزدوج هو قرض ثانوي، تابع للرهن العقاري الأساسي، والذي يُعتبر القرض الرئيسي. غالبًا ما تأتي الرهون العقارية الثانوية بمعدلات فائدة أعلى وتكون مقيدة بمبالغ قروض أقل، وقد تكون خاضعة لقيود إضافية.
هل يُعتبر الرهن العقاري المزدوج قرضًا مركبًا؟
قرض combination loan هو عندما يقوم نفس المقرض بإصدار أكثر من قرض لنفس الغرض (مثل شراء منزل). إذا قام نفس المقرض بإصدار كل من الرهن العقاري الأساسي وHELOC كقرض إضافي، فسيكون ذلك قرضًا مركبًا. إذا كان HELOC من مقرض مختلف، فلن يكون كذلك.
الخلاصة
الرهن العقاري "الظهري" هو دين إضافي يتجاوز القرض العقاري الأول. هناك مجموعة متنوعة من الأنواع المختلفة مثل رهن الدفعة المقدمة أو الرهن العقاري الثاني أو قرض حقوق الملكية المنزلية أو خط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC). يمكن استخدام هذه القروض أيضًا لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) من خلال أشياء مثل رهن عقاري "80-10-10" الظهري.