ما هو نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)؟
نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي نسبة جميع القروض المضمونة على عقار إلى قيمة العقار. يستخدم المقرضون نسبة CLTV لتحديد مخاطر التخلف عن السداد للمقترض المحتمل عندما يتم استخدام أكثر من قرض واحد.
يختلف معدل القيمة الحالية للعمر الافتراضي للعميل (CLTV) عن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) البسيطة في أن LTV يشمل فقط الرهن العقاري الأول أو الأساسي في حسابه.
النقاط الرئيسية
- نسبة CLTV هي نسبة جميع القروض على العقار إلى قيمة العقار.
- يأخذ المقرضون في الاعتبار نسب CLTV عند تحديد مخاطر تخلف المقترض عن السداد.
- بشكل عام، معظم المقرضين على استعداد للإقراض للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية قوية ونسب CLTV تصل إلى 80% أو أقل.
- أكدت الأزمة المالية التي سببها الرهن العقاري الثانوي في الفترة من 2007 إلى 2009 على أهمية مراقبة نسب القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV).
صيغة وحساب نسبة قيمة عمر العميل (CLTV)
يتم حساب نسبة CLTV عن طريق قسمة مبلغ جميع القروض على العقار، بما في ذلك القرض الذي تتقدم للحصول عليه، على قيمته. يتم التعبير عنها كنسبة مئوية. بشكل عام، يكون المقرضون على استعداد للإقراض عند نسب CLTV تصل إلى 80% وأقل للمقترضين الذين لديهم تصنيفات ائتمانية عالية. يمكن استخدام الصيغة التالية لحساب نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV):
CLTV = VL1 + VL2 + ⋯ + VLn مقسومًا على القيمة الإجمالية للعقار
حيث: VL = قيمة القرض
ماذا يمكن أن يخبرك CLTV؟
نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي حساب يستخدمه محترفو الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية من ملكية العقار التي عليها رهون (التزامات الديون) مقارنة بقيمة العقار. يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع مجموعة من الحسابات الأخرى، مثل نسبة الدين إلى الدخل (debt-to-income ratio) ونسبة القرض إلى القيمة القياسية (loan-to-value ratio)، لتقييم مخاطر منح القرض للمقترض.
يعتبر العديد من الاقتصاديين أن معايير نسبة القرض إلى قيمة العقار (CLTV) المخففة كانت واحدة من العوامل التي ساهمت في أزمة حبس الرهن التي عانت منها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من الألفية الثانية. بدءًا من التسعينيات وخاصة خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من الألفية الثانية، كان المشترون للمنازل غالبًا ما يأخذون قروضًا ثانية عند الشراء بدلاً من دفع دفعات مقدمة. ووافق المقرضون، الذين كانوا متحمسين لعدم فقدان أعمال هؤلاء العملاء لصالح المنافسين، على هذه الشروط على الرغم من زيادة المخاطر.
قبل فقاعة العقارات التي توسعت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من الألفية الثانية، كانت الممارسة القياسية هي أن يقوم المشترون بدفع دفعة مقدمة لا تقل عن 20% من سعر الشراء. وقد حافظ معظم المقرضين على العملاء ضمن هذه المعايير عن طريق تحديد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) عند 80%.
عندما بدأت الفقاعة في التسخين، قامت العديد من هذه الشركات نفسها باتخاذ خطوات للسماح للعملاء بتجاوز وضع 20% كدفعة أولى. قام بعض المقرضين برفع حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أو التخلص منها تمامًا، حيث قدموا قروضًا عقارية بدفعات أولى أصغر أو بدون دفعات أولى، بينما حافظ آخرون على متطلبات نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ولكنهم رفعوا حدود نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV). هذه المناورة مكنت العملاء من أخذ قروض ثانية لتمويل دفعاتهم الأولى بنسبة 20%.
الارتفاع في حبس الرهن الذي بدأ في عام 2008 أبرز أهمية نسبة القرض إلى قيمة العقار (CLTV). إن وجود مصلحة شخصية في الأمر، مثل دفع مبلغ نقدي أولي قدره 100,000 دولار لشراء منزل بقيمة 500,000 دولار، يوفر لصاحب المنزل حافزًا قويًا للاقتراض فقط بما يمكنهم تحمله والالتزام بسداد أقساط الرهن العقاري بعد الاقتراض. إذا قام البنك بحبس الرهن، فإن صاحب المنزل لا يفقد منزله فحسب، بل يفقد أيضًا المبلغ النقدي الكبير الذي دفعه لإتمام شراء العقار.
توفير حقوق الملكية في العقار يعزل المقرضين عن انخفاض أسعار العقارات. كما أن دفع دفعة مقدمة بنسبة 20% يقلل بشكل كبير من الدفعة الشهرية مقارنة بدفع دفعة مقدمة أصغر أو عدم دفع أي دفعة على الإطلاق. كما يُظهر أن المقترض لديه القدرة على توفير المال اللازم للدفعات. تساعد الدفعات المقدمة الأكبر أيضًا البنوك في اتخاذ قرارات إقراض أكثر مسؤولية. ومع ذلك، لديهم القدرة على إزالة مثل هذه الضمانات كما فعلوا خلال العقد الأول من الألفية.
اعتبارات خاصة
يختار بعض مشتري المنازل تقليل الدفعة المقدمة عن طريق الحصول على عدة رهون عقارية على العقار، مما يؤدي إلى نسبة قرض إلى قيمة أقل للرهن العقاري الأساسي. أيضًا، بسبب انخفاض نسبة القرض إلى القيمة، ينجح العديد من مشتري المنازل في تجنب التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI).
نتيجة لذلك، نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني يتحمل مخاطر أكبر، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني يكون عادة أعلى من معدل الفائدة على الرهن العقاري الأول. ما إذا كان من الأفضل الحصول على رهن عقاري ثانٍ أو تحمل تكلفة التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) يعتمد على الظروف الخاصة بالمقترض.
مثال على نسبة قيمة عمر العميل (CLTV)
لنفترض أنك تشتري منزلاً بقيمة 200,000 دولار. لتأمين العقار، قدمت دفعة مقدمة بقيمة 50,000 دولار وحصلت على رهنين عقاريين: الأول بقيمة 100,000 دولار (أساسي) والثاني بقيمة 50,000 دولار (ثانوي). نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) الخاصة بك هي 75%: ( (100,000 دولار + 50,000 دولار) / 200,000 دولار).
نسبة القرض إلى القيمة مقابل نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) وCLTV هما من أكثر النسب شيوعًا المستخدمة خلال عملية الاكتتاب في الرهن العقاري. يفرض معظم المقرضين حدودًا قصوى على كلا القيمتين، والتي إذا تم تجاوزها، يصبح المقترض المحتمل غير مؤهل للحصول على قرض. تأخذ نسبة LTV في الاعتبار فقط الرصيد الأساسي للرهن العقاري، بينما تأخذ CLTV في الاعتبار جميع القروض على العقار، مثل قروض حقوق الملكية المنزلية وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOCs).
يفرض معظم المقرضين حدودًا قصوى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) تصل إلى 80%. يمكن للمقترضين الذين يتمتعون بملفات ائتمانية جيدة تجاوز هذا الشرط، ولكن يجب عليهم دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) طالما أن الرصيد الأساسي لقرضهم يتجاوز 80% من قيمة المنزل. يحمي تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) المقرض، وليس المقترض، من الخسائر عندما تنخفض قيمة المنزل عن رصيد القرض.
يميل المقرضون الأساسيون إلى أن يكونوا أكثر سخاءً فيما يتعلق بمتطلبات نسبة القرض إلى قيمة العقار المجمعة (CLTV). بالنظر إلى المثال أعلاه، في حالة حبس الرهن، يحصل حامل الرهن العقاري الأساسي على أمواله بالكامل قبل أن يحصل حامل الرهن العقاري الثاني على أي شيء.
بالعودة إلى مثالنا السابق، إذا انخفضت قيمة العقار إلى 125,000 دولار قبل أن يتخلف المقترض عن السداد، فإن صاحب الرهن الأساسي يحصل على المبلغ الكامل المستحق (100,000 دولار)، بينما يحصل صاحب الرهن الثاني فقط على المبلغ المتبقي وهو 25,000 دولار على الرغم من أنه مستحق له 50,000 دولار. يتحمل صاحب الرهن الأساسي مخاطر أقل في حالة انخفاض قيم العقارات ويمكنه تحمل الإقراض بنسبة أعلى من القيمة الإجمالية للقرض (CLTV).
كيف يؤثر معدل CLTV الخاص بي على الأسعار؟
بشكل عام، يُعتبر المقترض الذي لديه نسبة عالية من نسبة القرض إلى قيمة العقار (CLTV) مخاطرة أعلى بالنسبة للمقرض. قد يؤدي ذلك إلى رفض القرض أو الموافقة عليه ولكن بسعر فائدة أعلى.
ما هو معدل CLTV الجيد؟
بشكل عام، يفضل المقرضون رؤية نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) بنسبة 80% أو أقل. كما سيحتاج المقترضون إلى درجات ائتمانية جيدة.
ما هي القروض التي يشملها معدّل القرض إلى القيمة المجمّعة (CLTV)؟
عند حساب نسبة قيمة القرض إلى قيمة العقار (CLTV)، يقوم المقرضون بتضمين جميع القروض المضمونة على العقار. يشمل ذلك الرهون العقارية الأولى، والرهون العقارية الثانية، وقروض حقوق الملكية العقارية، وخطوط الائتمان لحقوق الملكية العقارية (HELOCs).
الخلاصة
يجب على المقترضين دائمًا النظر في مزايا وعيوب الحصول على قروض متعددة على عقار واحد. ممارسة العناية الواجبة ستساعد في ضمان أن الخيار المختار هو الأفضل للظروف المعطاة.