ما هو الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة؟
نسبة القرض إلى القيمة (loan-to-value ratio أو LTV) تقارن بين مبلغ القرض وقيمة العقار الذي يتم استخدامه لشرائه. تعتبر نسبة القرض إلى القيمة القصوى هي أعلى نسبة LTV يكون المقرض مستعدًا لقبولها. في إقراض الرهن العقاري، على سبيل المثال، كلما زادت نسبة القرض إلى القيمة، زادت نسبة سعر شراء المنزل التي يتم تمويلها من خلال الاقتراض. نظرًا لأن المنزل يعمل كضمان للقرض، يستخدم المقرضون نسبة القرض إلى القيمة كمقياس للمخاطر التي يتحملونها.
النقاط الرئيسية
- نسبة القرض إلى القيمة تقارن بين مبلغ القرض، مثل الرهن العقاري، وقيمة العقار الذي يتم استخدامه لشرائه.
- يستخدم المقرضون نسبة القرض إلى القيمة كمقياس للمخاطر المرتبطة بقرض معين.
- الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة هو أكبر نسبة مئوية سيقبلها المقرض.
- كلما زادت الدفعة المقدمة التي يقدمها المقترض، انخفضت نسبة القرض إلى القيمة.
- تختلف متطلبات الدفعة المقدمة حسب المقرض وبرنامج القرض إلى برنامج القرض.
كيف يعمل الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة
يقوم المقرضون بتحديد نسب الحد الأقصى للقرض إلى القيمة لضمان قدرتهم على استرداد أموالهم (أو على الأقل جزء كبير منها) إذا تخلف المقترض عن سداد القرض واضطر المقرض إلى حجز وبيع الضمانات. كلما كانت نسبة القرض إلى القيمة أقل، كان الخطر الذي يتحمله المقرض أقل. تُستخدم نسب الحد الأقصى للقرض إلى القيمة مع العديد من أنواع القروض، خاصة مع قروض الرهن العقاري وقروض السيارات.
بعض برامج القروض السكنية المصممة خصيصًا لأصحاب الدخل المنخفض إلى المتوسط ومشتري المنازل لأول مرة تسمح بنسب عالية نسبيًا من القرض إلى القيمة. العديد من هذه القروض، التي تُقدم من خلال المقرضين الخاصين مثل البنوك، تكون مدعومة وممولة من قبل الحكومات المحلية والولائية، وإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وإدارة شؤون المحاربين القدامى، من بين جهات أخرى. تضمناتهم تقلل من المخاطر المالية على المقرض.
يمكن أن يختلف الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة التي يقبلها المقرض من مقترض لآخر. يتخذ المقرضون هذا القرار بناءً على عدد من العوامل، مثل الملف الائتماني للمقترض ومدى سهولة بيع الضمانات في حالة التخلف عن السداد.
تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل أولئك الذين تقل درجاتهم عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، انخفضت رسومك، على الرغم من أنها ستعتمد أيضًا على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
حساب الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة
نادراً ما يقدم المقرضون قروضاً تغطي 100% من سعر شراء منزل أو أصل آخر. بدلاً من ذلك، يُطلب من المقترض دفع دفعة مقدمة نقدية. في حالة بعض الرهون العقارية المدعومة من الحكومة، يمكن أن تكون هذه الدفعة منخفضة تصل إلى 3%. (هناك استثناءان هما قروض VA وقروض USDA، التي يتم دعمها جزئياً من قبل إدارة المحاربين القدامى ووزارة الزراعة الأمريكية على التوالي؛ حيث تسمح بدفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 0% في بعض الحالات.) يطلب المقرضون الآخرون دفعات مقدمة أعلى، مثل 10%، 15%، أو 20%. كانت الدفعة المقدمة بنسبة 20% هي المعيار الشائع في السابق.
حساب نسبة القرض إلى القيمة أمر بسيط. تقوم بقسمة مبلغ القرض على سعر شراء الأصل.
افترض، على سبيل المثال، أنك ترغب في شراء منزل بقيمة 200,000 دولار وتخطط لدفع دفعة مقدمة بنسبة 20%، أي 40,000 دولار. هذا يعني أنك ستحتاج إلى اقتراض المبلغ المتبقي وهو 160,000 دولار. في هذه الحالة، ستكون نسبة القرض إلى القيمة 0.80 (160,000 دولار مقسومة على 200,000 دولار)، أو 80%.
من ناحية أخرى، إذا كنت قادرًا على شراء نفس المنزل بدفعة مقدمة بنسبة 3%، مثل قرض من Fannie Mae، فإن دفعتك المقدمة ستكون 6,000 دولار، وسيغطي الرهن العقاري المبلغ المتبقي البالغ 194,000 دولار. هنا، ستكون نسبة القرض إلى القيمة 0.97 (194,000 دولار مقسومة على 200,000 دولار)، أو 97%.
من الجدير بالذكر أنه إذا قمت بدفع دفعة أولى تقل عن 20% على الرهن العقاري التقليدي، فمن المحتمل أن يطلب منك المقرض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص، أو PMI. الهدف من PMI هو توفير حماية إضافية للمقرض في حالة التخلف عن السداد. إذا ارتفعت حقوق الملكية التي تمتلكها في منزلك إلى نقطة تساوي أو تتجاوز 20% من سعر الشراء الأصلي، يمكنك طلب إلغاء PMI من المقرض.
تختلف تكلفة التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) وفقًا لنسبة القرض إلى القيمة للرهن العقاري، والجدارة الائتمانية للمقترض، وعوامل أخرى. كما يمكن أن تختلف من شركة تأمين إلى أخرى حتى في ظل نفس الظروف. كقاعدة عامة، تقول المؤسسة الفيدرالية لقروض المنازل (Freddie Mac) أنه "يمكنك أن تتوقع دفع ما بين 30 دولارًا و150 دولارًا شهريًا لكل 100,000 دولار تقترضها."
يمكن أن تحتوي قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) أيضًا على متطلبات تأمين الرهن العقاري.
ما هي فاني ماي؟
فاني ماي، والمعروفة رسميًا باسم الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري، هي مؤسسة مدعومة من الحكومة لا تقرض الأموال بنفسها، بل تشتري الرهون العقارية من المقرضين، مما يتيح لهم المزيد من الأموال لإصدار رهون عقارية جديدة. ثم تقوم فاني ماي بتجميع تلك الرهون العقارية في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، والتي تبيعها للمستثمرين.
ما هو الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة في قرض فاني ماي؟
الحد الأدنى للدفعة المقدمة على قرض Fannie Mae يمكن أن يكون منخفضًا يصل إلى 3%، مما يعني نسبة قصوى للقرض إلى القيمة تبلغ 97%.
ما هو فريدي ماك؟
Freddie Mac هو مؤسسة مدعومة من الحكومة مشابهة لـ Fannie Mae. الفرق الرئيسي بين الاثنين هو أن Freddie Mac يميل إلى شراء القروض من البنوك الأصغر. كما هو الحال مع Fannie Mae، يمكن أن يكون الدفعة الأولى على قرض Freddie Mac منخفضة تصل إلى 3%.
ما هو الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-Value Ratio) في قرض FHA؟
الحد الأدنى للدفعة المقدمة على قرض FHA هو 3.5%، وذلك لتحقيق نسبة قرض إلى قيمة قصوى تبلغ 96.5%.
ما هو الرهن العقاري التقليدي؟
الرهن العقاري التقليدي هو الذي يُقدَّم من قبل المقرضين الخاصين وليس مدعومًا من الحكومة. يمكن أن تكون الرهون العقارية التقليدية إما متوافقة (بمعنى أنها تتوافق مع متطلبات فاني ماي وفريدي ماك، مما يجعلها مؤهلة لإعادة الشراء) أو غير متوافقة، مثل القروض الضخمة التي تتجاوز حدود فاني ماي وفريدي ماك.
الخلاصة
يمكن أن يختلف الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة في الرهن العقاري بشكل كبير من مقرض إلى آخر ومن برنامج إلى آخر. إذا كنت تبحث عن رهن عقاري، فمن الذكاء مقارنة القروض بناءً على حجم الدفعة المقدمة التي يمكنك تحملها، وما ستعنيه أسعار الفائدة والرسوم الخاصة بهم من حيث دفعاتك الشهرية، وما إذا كنت ستتحمل التكلفة الإضافية للتأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI).