ما هي أزمة حبس الرهن؟
كانت أزمة حبس الرهن فترة شهدت زيادة كبيرة في عمليات الاستيلاء على الممتلكات في سوق الإسكان في الولايات المتحدة بين عامي 2007 و2010. كانت أزمة حبس الرهن جانبًا من جوانب الأزمة المالية والركود الكبير التي تطورت خلال هذه الفترة. ساهم التوسع المفرط في منح الائتمان العقاري، والمخططات المعقدة لتوريق ديون الرهن العقاري، والزيادة السريعة في عدد حالات حبس الرهن (في صناعة لم تكن مستعدة لمعالجتها جميعًا) في الأزمة.
النقاط الرئيسية
- كانت أزمة حبس الرهن فترة شهدت زيادة كبيرة في مصادرة الممتلكات في سوق الإسكان في الولايات المتحدة بين عامي 2007 و2010.
- قبل الأزمة وخلالها، قامت شركات خدمة الرهن العقاري بمعالجة أعداد كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المرفقة بها.
- أدت هذه العملية الفوضوية أحيانًا إلى قيام البنوك بحجز العقارات الخاطئة، وحساب قيم المنازل بشكل غير دقيق، وفي بعض الحالات، منحت المحامين الذين يمثلون أصحاب المنازل المهددين بالحجز فرصة لإلغاء القضية بالكامل.
- ساهم التوسع المفرط في الائتمان خلال فترة ازدهار الإسكان، وتوريق ديون الرهن العقاري، ونظام مالي غير مستعد للتعامل مع زيادة واسعة في حالات التخلف عن السداد في الأزمة.
فهم أزمة حبس الرهن
حجز الرهن هو العملية القانونية التي تحدث عندما يفشل صاحب المنزل في سداد المدفوعات الكاملة لرأس المال والفائدة على الرهن العقاري. إذا لم يتم تصحيح هذه المشكلة خلال فترة سماح محددة، يحق للمقرض إخلاء صاحب المنزل والسيطرة على العقار ثم بيعه.
أدت أزمة حبس الرهن إلى 3.8 مليون حالة حبس رهن بين عامي 2007 و2010. جذورها تكمن في التراجع في سوق الإسكان الذي بدأ في أوائل عام 2007 وتفاقم إلى أزمة عندما أعلنت Lehman Brothers إفلاسها في سبتمبر 2008.
الائتمان العقاري الزائد
أسعار الفائدة المنخفضة بشكل مفرط نتيجة السياسة النقدية التوسعية في الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، إلى جانب السياسة المؤيدة للإسكان من قبل السلطة التنفيذية، في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، أدت إلى ازدهار في شراء المنازل وتمديد الائتمان لقروض الرهن العقاري.
أدى ذلك إلى رقابة عامة غير دقيقة أو غير موجودة على عمليات الاكتتاب، حيث قام المقرضون الذين يسعون للحصول على العمولات بتوزيع كميات كبيرة من الرهن العقاري الثانوي الأكثر خطورة بشروط أحيانًا استغلالية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والجدارة الائتمانية الضعيفة. تم تسهيل هذه العملية من خلال ابتكار توريق ديون الرهن العقاري الذي سمح للمقرضين بتمرير مخاطر هذه القروض إلى المستثمرين ومواصلة الإقراض.
ارتفع حجم ديون الرهن العقاري بالنسبة لقدرة الاقتصاد على السداد بسرعة. تجاوز إجمالي ديون الرهن العقاري في الولايات المتحدة الناتج المحلي الإجمالي (GDP) للولايات المتحدة بداية من الربع الأول من عام 2008. في السابق، كان هذا النسبة (إجمالي ديون الرهن العقاري إلى الناتج المحلي الإجمالي) يتراوح بين حوالي 30% إلى 60% لمعظم القرن العشرين.
توريق الديون
غالبًا ما كانت البنوك العقارية تحتفظ بالرسوم ثم تبيع القروض بسرعة إلى مؤسسات مالية غالبًا ما تكون غير منتبهة، والتي فشلت في القيام بعملية العناية الواجبة المناسبة على القروض. تم تحويل الرهون العقارية إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وأدوات أكثر تعقيدًا، والتي كان يُعتقد في ذلك الوقت أنها أداة كافية لإدارة مخاطر التخلف عن السداد لأي رهن عقاري من خلال دمجه مع قروض أخرى لتجميع المخاطر بشكل فعال ثم توزيعها عبر جميع حاملي الأوراق المالية المصدرة.
بالإضافة إلى عدم كونه أداة كافية لإدارة المخاطر في النهاية (خصوصًا عندما انخفضت أسعار المنازل بشكل كبير وأصبحت حالات التخلف عن السداد منتشرة)، فإن توريق القروض في العديد من الحالات أدى إلى إخفاء الروابط بين من يحمل القروض والمقترضين.
زيادة في حبس الرهن العقاري
عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في كبح السياسة النقدية وإبطاء التدفق الهائل لتوسع الائتمان في عام 2006، بدأت المشاكل في الظهور في الصناعة. جعلت الظروف الائتمانية الأكثر تشددًا من الصعب على المقرضين الاستمرار في تقديم الرهون العقارية الخطرة وجعلت الرهون العقارية القائمة ذات معدلات الفائدة المتغيرة أقل قدرة على التحمل للمقترضين الحاليين. بين عامي 2006 و2008، تضاعفت معدلات التأخر في سداد قروض المنازل أكثر من الضعف واستمرت في الارتفاع حتى عام 2010 مع انتشار الأزمة.
عندما ارتفعت حالات التخلف عن السداد، وجدت البنوك نفسها فجأة تواجه العديد من حالات حبس الرهن لدرجة أنها لم تتمكن من معالجتها بكفاءة. قبل الأزمة وأثناءها، قامت شركات خدمة الرهن العقاري بمعالجة أعداد كبيرة من القروض دون مراجعة كافية للمعلومات المصاحبة لها.
كان يُعتقد بشكل عام أن حالات التخلف عن سداد قروض المنازل وما يتبعها من حجز على العقارات ستكون أحداثًا فردية أو محلية على الأكثر، والتي يمكن معالجتها وتصفيتها بسهولة في سياق العمليات العادية للمقرضين ومديري القروض.
أدى التوريق السريع خلال فترة ازدهار سوق الإسكان، في كثير من الحالات، إلى سوء حفظ السجلات المتعلقة بالملكية الفعلية لأي قرض عقاري معين. في بعض الحالات، فشلت البنوك في بدء إجراءات حبس الرهن على المنازل لعدة أشهر بعد توقف أصحاب المنازل عن سداد المدفوعات.
لقد أصبحت عمليات حفظ السجلات غير دقيقة لدرجة أن البنوك لم تكن دائمًا متأكدة من أنها تمتلك بالفعل الرهون العقارية للعقارات التي يتم حجزها، وحتى في بعض الحالات قامت بحجز قروض عقارية لم تكن تمتلكها قانونيًا.
قام العديد من موظفي البنوك ببساطة بتوقيع كل ما مر على مكاتبهم، معتقدين أن جميع الأوراق شرعية. وعندما ارتفع حجم حجز الرهن بشكل كبير، تسبب ما يُعرف بـ robo-signers في مشاكل كبيرة عندما قاموا بالتوقيع على أوراق غير صحيحة، إما لأنهم لم يكن لديهم فكرة عما كانوا يوقعون عليه أو لأنهم اضطروا لمعالجة عدد كبير جدًا من الوثائق للقيام بالعمل اللازم للتحقق من صحتها.
تسببت الأوراق غير الدقيقة والغموض في الوثائق، إلى جانب الزيادة في عدد القروض العقارية التي تتعرض للتعثر على مستوى البلاد، في خلق مشاكل واسعة النطاق. قامت بعض البنوك بحجز عقارات خاطئة، أو حساب قيم المنازل بشكل غير صحيح، أو في بعض الحالات، أعطت المحامين الذين يمثلون أصحاب المنازل الذين يواجهون الحجز فرصة لإلغاء قضايا الحجز بالكامل.
حل أزمة حبس الرهن
في عام 2012، توصلت الحكومة في النهاية إلى تسوية مع أكبر خمس شركات لخدمات الرهن العقاري في البلاد:
- Ally (المعروفة سابقًا باسم GMAC)
- بنك أوف أمريكا
- سيتي
- جي بي مورجان تشيس
- Wells Fargo
الاتفاقية، المعروفة باسم التسوية الوطنية للرهن العقاري، كلفت مقدمي الخدمات أكثر من 50 مليار دولار في شكل غرامات ومدفوعات إغاثة للمستهلكين.
تلقى المقترضون المتضررون تخفيضات في رأس المال أو إعادة تمويل للقروض المغمورة، مما سمح لهم بتجنب حبس الرهن والبقاء في منازلهم. بالإضافة إلى ذلك، تطلب التسوية إعادة هيكلة لأنظمة خدمة القروض التي تشرف عليها البنوك.
أصبح المقترضون الذين فقدوا منازلهم بسبب حجز الرهن من قبل هذه البنوك في الولايات المشاركة في اتفاقية التسوية مؤهلين للحصول على تعويضات مباشرة، والتي بلغت إجمالاً 1.5 مليار دولار لـ 750,000 أمريكي؛ أي حوالي 2,000 دولار لكل منهم.
ما الذي تسبب في أزمة حبس الرهن؟
تسببت مجموعة متنوعة من العوامل في أزمة حبس الرهن، بما في ذلك السياسات الحكومية السيئة، خاصةً في الاستجابة لانفجار فقاعة الدوت كوم، وممارسات الإقراض الجشعة من قبل البنوك والمؤسسات المالية الأخرى، والاقتراض المحفوف بالمخاطر من قبل المشترين، وعدم فهم المشترين لمعدلات الفائدة المتغيرة، وانهيار فقاعة الإسكان.
لماذا فقد الكثير من الناس منازلهم في عام 2008؟
واجه الناس حجز الرهن في عام 2008 بسبب إعادة ضبط القروض القابلة للتعديل وانخفاض قيم المنازل. عندما تم إعادة ضبط قروضهم إلى معدلات فائدة أعلى، لم يتمكن العديد من المقترضين من تحمل تكاليف الرهن العقاري، وفي الوقت نفسه، لم يتمكنوا من بيع منازلهم حقًا لأن القيمة كانت أقل مما دفعوه بسبب انخفاض أسعار المنازل.
من يعاني أكثر في حالة حبس الرهن؟
يعاني أصحاب المنازل أكثر من غيرهم في حالات حبس الرهن لأنهم يفقدون المنزل الذي يعيشون فيه ويتكبدون خسارة مالية كبيرة بسبب حبس الرهن.
الخلاصة
كانت أزمة حبس الرهن أحد جوانب الركود الكبير واستمرت بين عامي 2007 و2010 عندما تم حبس أكثر من 3 ملايين منزل. أدت أسعار الفائدة المنخفضة، وضعف العناية الواجبة والاكتتاب من قبل البنوك في تمديد القروض، والجشع العام إلى إصدار رهون عقارية عالية المخاطر بشروط استغلالية. واضطرت العديد من البنوك لاحقًا إلى دفع تعويضات لأولئك الذين تم حبس منازلهم خلال تلك الفترة.